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当丽思卡尔顿成为不良资产
天津丽思卡尔顿没卖掉。
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栏目 | 文旅商业观察
领域 | 酒店业
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一份旅界近日独家获取的《信达天津分公司资产推介》PPT显示，天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店三家作为抵押物的酒店均已查封，但除光合谷酒店外，尚可正常经营。
有熟悉资产抵押的人士向旅界指出，“外资五星酒店品牌涉及人员就业，同时市场影响较大，查封应该仅仅是管控账目，对当下实际经营一般不会直接干涉。”
此前，据阿里拍卖网消息，中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司对天房商业（天津）有限公司等3户不良债权资产包进行公开处置，本息总额合计为人民币29.59亿元，抵押物正是上述三家酒店。
因三家酒店名声在外，引发众人关注。
不出意外，公开拍卖上线后，吸引了2000余人围观、70余人设置提醒，但最终“0人报名、0次出价”，资产包惨遭流拍。
目前，阿里拍卖网显示，上述三家酒店还在招募“接盘人”，直至2023年10月13日。
今日落魄，但天津丽思卡尔顿也曾领衔津门奢华酒店潮流。
公开资料显示，天津丽思卡尔顿酒店是天津市标志性建筑,位于原英租界和如今的商务区,酒店前身是英国工部局“戈登堂”,建于1890年，也是本地首家奢华酒店。
企查查显示，天房商业是天津房地产集团下属子公司，2023年4月，因未按时履行法律义务被申请强制执行，被执行金额为18.49亿元。
天津天房建设工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司均为天津房地产集团下属公司，目前已被列为失信被执行人、被执行人、限制高消费，前者被执行金额4.33亿元，后者被执行金额5240.84万元。
万豪集团擅长品牌国际化和运营轻资产化模式，对于今日国内开发商的频频暴雷却无力回天。
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1998年，万豪酒店国际集团收购了丽思卡尔顿酒店集团的全部股份，这个被誉为“狮王”的顶奢酒店品牌成为万豪酒店国际集团下属品牌。
2013年，10月18日天津丽思卡尔顿酒店正式对外营业。
据一份万豪发给旅界的新闻资料显示，丽思卡尔顿酒店集团目前在全球35个国家和地区运营超过110家酒店。截至目前，中国内地共有15家丽思卡尔顿酒店。
在中国，丽思卡尔顿与地产开发商深度绑定，例如成都、广州、哈尔滨三家丽思卡尔顿酒店业主背后是已经暴雷的富力地产，北京华贸丽思卡尔顿酒店、北京金融街丽思卡尔顿酒店分别是华贸地产、金融街持有。
近三年，多数房地产企业业绩严重下滑，甚至出现亏损，业绩增长的企业并不多。
重重压力下，去年上半年，金融街也将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给北京金融街投资（集团）有限公司，转让收益约7.8亿元，“非流动资产处置”为金融街带来可观的利润增长。
十年一轮回，丽思卡尔顿在中国的兴衰荣辱与这一轮地产周期下行紧密相关。
与本地房企天房集团合作的天津丽思卡尔顿酒店亦不外如此，但并不是每家酒店顿都有一个可以随时接盘的“好爸爸”。
从目前国内地产系主导的高星酒店发展来看，中国酒店业存在几大问题。首先是五星酒店往往作为开发商招商的彩礼，向政府承诺搭建奢华五星酒店勾地，而真正酒店投入与回报往往不成正比，变成一部分“沉没成本”。
例如，天津高星酒店市场常年严重供大于求。
即使是疫情前，据华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱统计，2016年四季度天津市五星级酒店统计共有15家，平均房价526.79元、平均出租率仅58.22%。
从投资角度来看，酒店类资产从来就不是一个好的投资标的物。酒店的现金流估值甚至低于它的重置成本，即按照租金收入和资本化率折算价值来看，远远无法覆盖酒店的拿地成本+建安成本等。
酒店即使不出售而是永久自持，仅仅是回本也要30-50年，这个账根本不划算。
再以近期开业的日赛谷丽思卡尔顿隐世酒店为例，公开资料显示，耗资十年，10亿元修建而成，客房数量只有87间，不算摊销、折旧成本，即使客房单价开业时突破万元，静态回报周期也极为漫长。
事实上，真正开始运营后的五星酒店税负很重。
根据中国现行税法规定，商业地产每100元的租金收入，业主需缴纳9元增值税、12-15元的房产税、15-25元的企业所得税，还有另外的土地使用税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税等其它杂税。
可见100元收入当中，光交税就要交掉35-50元，此外运营成本大约摊到20-30元，最终可计提的净租金收入仅有20-30元。
相关业内人士向旅界披露，如果是外资地产基金，这些净租金收益提出境外还需再缴纳10%的预提所得税。
作为投资者的酒店业主几无盈利可言。
其次是国内的奢华酒店商业模式、盈利模式均存在不同程度的问题，对于酒店业主方的回报往往在项目建设时期已经达成目的。
例如，开业前酒店巨额投资抵充了可观的企业所得税，高大上的酒店品牌也提升了整个地块价值，酒店开业后的折旧、摊销再进一步抵充企业所得税。
可怜的酒店，已经充当了太多本不该有的“衍生职能”。
多年来，万豪参与并见证了中国经济的高速发展。如今，繁华落幕，当地产不复往日荣光，曾经风起云涌的奢华酒店建设狂潮也在偃旗息鼓。
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种种好处收入囊中后，当酒店业主对五星酒店本身的投资回报也提出要求，终于知道了当初有多爽，今天就有多难。
从天津丽思卡尔顿流拍，到此前上海“深坑洲际酒店”乏人问津，再到2021年旅界就曾独家报道上海五星酒店甩卖狂潮，关于土地、商办、酒店等各类资产流拍现象明显增多，但市场谨慎态度却显著增强。
对于持有大量不良资产的AMC（资产管理公司）机构而言，想促成此类酒店交易可谓极其困难。
一位资深酒店交易人士指出，“一方面，当下大量的高星酒店类资产被抛售，形成市场踩踏；另一方面，酒店类资产的价值属性不大，附加属性又不可再生。”
另一位有着多年五星酒店筹建背景的人士告诉旅界，五星酒店前期开发一般3-10年，竣工之后，从零开始到比较理想的80%左右入住率，也需要至少1年时间；这之后才算是进入稳定期，但随着摊销、折旧，酒店Revpar开始逐年走低，对于业主来说要不要耗资上亿Rebrand（重新装修）就是个灵魂问题。
2017年，首旅如家董事长孙坚曾感觉到市场风向变化，他指出，当前的趋势和时机，可能是酒店行业重新回归的时候，回归到酒店的本质。
“过去几十年，房地产主导了酒店物业本身的发展，某个区位适不适合做酒店，并没有很好地去论证，但在今天，我们对产品赋予新的定义，可以更加内容化、更加生活化。”
风起于青萍之末，那些已经困在船上的开发商还在苦寻退出路径。
以大宗交易方式，通过AMC将单一酒店项目卖给基金公司、保险公司当然是一种最好的退出方式，但在已经发生恐慌情绪的高星酒店市场可行性甚低，未来国内高星酒店也会愈发有价无市。
酒店资产证券化是很多高星酒店迫不得已的第二种手段。
众所周知，购买酒店时，都需要贷款，而贷款就可以做成证券打包出售。
Reits是股权证券化的表述，也是流动性转换工具，美国有200多家Reits，酒店是重要门类，万豪的资产剥离、希尔顿重组都是利用了Reits机制，形成酒店业主退出的良好机制。
国内的五星酒店则更希望通过ABS（资产⽀持证券）来解资金之渴，将酒店未来若干年的收益作为底层资产再融资。
例如，去年北京金融街丽思卡尔顿酒店被出售后，2022金融街丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划迅速获上交所受理。债券类别为ABS，拟发行金额为10.51亿元。
值得一提的是，通过金融化手段例如“ABS”再融资是当下五星酒店们惯用的手段。
旅界查询发现，近期嘉佩乐、凯悦、威斯汀、瑞士大酒店等国内外资五星酒店品牌业主均希望通过ABS债券融资10-30亿元不等，ABS已然成为一股风潮。
简而言之，酒店资产是重资产，很难盘活，过去可以通过抵押进行融资，成为银行的不良资产，今天则被包装成ABS债券，贷出“明天的钱”还今天的债，最后一次剥了酒店的皮。
据STR数据，2023年第一季度，中国酒店市场整体平均日房价及入住率上升10个百分点，分别达到71.2美元和59.1%。
酒店市场看似一片红火，但这种提前支取酒店未来收益的“寅吃卯粮”又能风行多久？
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