澳洲房产投资指南（上篇）：澳洲经济前景如何？

Original 2017-02-24 mizhaihaiwai 米宅海外

■本研究报告来自丨BIS Shrapnel

■翻译丨米宅海外

本报告利用大数据从澳洲的经济状况、利率、房产交易、租赁市场等方面，对澳洲房产市场进行深度分析，并对未来三年（2017-2019年）澳大利亚八大核心区域中心作出房价走势预测。

该研究报告包含：2017-2019澳大利亚房地产市场前瞻（一）（二）（三），将在米宅海外微信公众平台：米宅海外（mizhaihaiwai）陆续发出。

17-19年澳洲房产市场前瞻（一）目录摘要

1.前言：本报告根据澳洲房产的历史中位数价格变动和预测进行分析，展现了澳洲未来房地产市场的前景。
2.综述：从2014/15年度和2015/16年度的住宅开工率，预计2017/18和2018/19住宅供应量及市场情况。
3.经济前景：从发展情况、利率、投资需求三方面来看经济前景。
4.买家活动：分析当前趋势、首次购房者、改善人群和降级人群、投资者。

前言

本报告由BIS Shrapnel提供，BIS是一家拥有52年历史的澳洲商业调查研究机构，其优势在于自有专业的市场调研，庞大的行业体系及经得起时间考验的预测方法。

其每年都会对澳洲的供需情况、价格趋势做一个未来三年的展望，今年新增了关于投资者以及海外买家的相关研究。这份报告同时也预测了未来三年的住宅物业价格走势。

然而澳大利亚未来几十年的人口增长预测显示，未来十年内一些大城市对房屋的需求将再次超过供应。虽然这对价格上涨提供有力的支撑，但是对那些负担能力弱的或者首次置业的人来讲仍有压力。

此报告提供了影响住宅的关键驱动因素的分析，同时也预测了未来市场前景，以及澳大利亚各州和领地的首府城市和特定的区域中心。根据房产的历史中位数价格变动和预测进行分析，展现了澳洲未来住宅市场的前景。

本文单元房（Unit）指代那些半独立屋、公寓等，独立屋（House）指的是不与他人共享空间的物业。

预测市场的最关键指标，其实是独立屋和单元房的价格中位数。中位数是一段时期的销售价格中间点，相比较平均数，是一个更好的检测指标，因为平均数总是会受一些极端数据的影响。

中位数价格的变动也可能受到期间销售构成变化的影响。因此，澳大利亚住房预期中位数价格是指“加权中位数”，它是通过独立屋和单元房库存的地理分布加权的中位数。其实加权中值更好地说明了期间销售不平衡的影响。其中，原始销售数据来自于APM PriceFinder。

除了中位数价格外，报告还提到“实际”中位数价格。这是考虑通货膨胀影响后的中间价。实际中位数价格能更好地作为一种预测价格增长的参照。

本报告中价格预测图中的独立屋房中位价和单元房中位价的预测年度百分比变化将四舍五入为最接近的整数。由于此舍入的影响，本文中任何对价格增长的提及可能与图表中所示的不同。

综述

新开工住房的增加和住宅价格的上涨趋势已开始回归正轨。澳大利亚住宅市场在经历过很长一段时间的总体供不应求之后，预计新建住宅将会导致许多供应不足的市场过渡到供应过剩阶段，从而缓解了过去三到四年来住宅建造和价格上涨的压力。

悉尼和墨尔本在房地产复苏中处于领先地位，而其他首府城市的新建住房和价格增长则很有限。然而，随着供应量现在达到与人口增长相当的水平，有迹象表明悉尼和墨尔本市场可能达到峰值，价格增长回到其他首府城市的水平。

投资者的需求也出现了逆转。为了应对澳大利亚审慎监管局（APRA）指示，银行采取了更为严格的贷款标准，因此降低了投资者竞价购买能力。银行也越来越关注接触海外投资者，并增加了对该群体贷款的限制。新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州向海外购买者征收印花税附加费，而新南威尔士州和维多利亚州也征收土地税附加税。此外，中国更严格的资本控制可能限制资本流出并影响澳大利亚市场的投资者活动。

然而，低利率仍然刺激了购买活动，尽管银行迄今未能在2016年全部下调利率50个基点（约0.5%）。对于投资者的收紧政策将在2015/16年度贷款减弱，但这个已经为改善或置换更小一点面积的购买者提供了机会，这个群体的贷款在这一阶段有所增加。相比之下，首次置业的买家购买活动仍然疲软。

住房开工率在2014/15年度和2015/16年度达到创纪录水平，远远高于潜在需求。除新南威尔士州之外的所有州都预计将进入或已经经历2016/17年住房供应过剩的情况。单元住宅开工的普遍增加和他们的建造时间意味着2017/18和2018/19年的新住宅供应总量将继续上升，并继续对住宅市场施加压力。事实上，由于州政府寻求中高密度的住宅以迎合人口增长的需求，开建与项目引入市场间的时间可能导致市场陷入供过于求，然后回到供不应求的下一个上升阶段。

在这一轮住房上涨完成时，2018/19年全国范围内的显著价格上涨的范围有限，并且在许多市场中存在价格下降的可能性。总体而言，预计房价在未来三年内将保持相对平稳，单个首府城市的房价中位数从达尔文的总体下降6%（平均每年-2%），霍巴特的总增长率为12%（平均每年增长4%）。

预期房价不会显著下跌，毕竟史上低利率实质上阻止市场上强制销售的出现，同时也为价格提供支撑。然而，在大多数城市，价格增长预计低于通货膨胀率，这代表了已经到了购买力要开始恢复的时期。在市场上近期价格走势没有强劲的时候，人们的购买能力则将进一步提高，从而更有利于首次置业者。

由于目前公寓的高完工率，单元房市场的价格前景将会或多或少有所下降。较弱的前景将转化为楼花需求减少和新公寓供应下降。到下一个十年末期，公寓供应量预计将下降到需求量以下，特别是海外高净值移民开始再次加强海外资产配置。对于投资者来讲，在建造新公寓的漫长的交付时显示反周期性的购买机会将再次出现。

值得注意的是，市场前景代表着一种教科书式的住宅市场周期。住宅供应不足时就会向市场提供价格信号，这样就会增加新的住宅建设。在上升的高峰期，供应开始超过潜在需求，随后的过度供应引发市场调整，造成供不应求，这就为下一次经济复苏创造条件。

经济前景

1发展情况

2015/16年度本地生产总值的增长由2014/15年度的2.2%，上升至2015/16年度的2.9%。这种改善的基础是出口量和住宅建筑的持续强劲增长，这是全年经济增长的主要贡献者。政府经常性支出的增加也有所贡献。

然而，消费支出和信心（消费者和商业）依然疲弱; 平均每周盈利增长在过去两年大幅放缓。这一时期的失业率大致保持在6%以下; 足以抑制工资压力。

除了住宅物业投资和建筑业，教育和旅游业等部门由于较低的澳元也显示出增长。医疗行业同样表现出稳健的增长。其他贸易的行业也受益于较低的澳元。

然而，尽管在过去三年下降，澳大利亚元尚未达到这些水平，许多这些行业具有足够的国际竞争力。这迫使许多企业继续降低成本，推迟投资和自由支配。

虽然房屋存量不足，租金空缺和中位数租金的增长在不同州之间有所不同，但利率普遍较低，并且推动了新的住宅建筑活动的增加。虽然新的住宅建筑许可证似乎正在放缓，但是新建住宅建设已经完成并成为住房存量的一部分，这在整个市场上保持了总体住宅缺乏。然而，新的住房开始现在已达到足够满足大多数州的需求的地步，除了新南威尔士州是一个显著的例外，仍然是供小于求。事实上，鼓励新房建设的许多因素目前只发生在澳大利亚的东南部地区。因此，尽管悉尼，墨尔本，霍巴特，阿德莱德和布里斯班在2015/16年度的每周租金中位数在增长，但堪培拉，达尔文和珀斯的租金却出现下降。

2015/16年度的失业率为5.7%，尽管有一些预期的变化，但预计在未来三个财政年度仍会保持在5.7%-6.1%之间。 2016/17年的就业增长预计仍将疲弱，因为劳动力需求仍然疲软，因为产出增长放缓和私人商业投资疲软。由于劳动力增长预计将继续超过就业增长，这表明，如果失业率有变动，2017/18年更有可能超过6%，然后在2018/19年恢复到6% 。

零售销售相对疲软，消费者信心减弱，表明消费者仍然悲观。 2015/16年通货膨胀率为1.0%; 低于2014/15水平的1.5%，意味着它现在一直低于澳大利亚储备银行（RBA）2%至3%的目标范围。随着经济增长预计在短期内将缓慢，通货膨胀良性，澳大利亚央行将现金利率在5月份下调25个基点，在8月再次下调至1.5%。这是一个创纪录的低点。主要银行标准浮动利率下跌至指示性5.28%。

澳大利亚审慎监管局（APRA）在2015年发布的准则有效地限制了投资者贷款的供应，并导致投资者需求更为疲软。主要银行通过提高投资者的利率来应对这些措施。这些宏观审慎措施似乎使澳大利亚储备银行有信心削减现金利率，以鼓励降低澳元，而没有进一步刺激房价上涨的风险。

预测经济将保持在目前水平的增长。低利率制度可能不会刺激GDP的大幅增长，因为房价开始稳定，消费支出的增长在低信心水平的基础上减慢。全球政治和经济事件阻碍了降低澳元以推动出口的目标。没有经济增长的强劲加速，预期基本CPI率将保持在RBA优惠频段内。同样，到2018年，预测减少的资源部门投资将有减弱的影响，表明经济将保持相对低迷。

随着住宅建造预计在2016/17年达到高峰，住宅建造削弱将加剧资源部门投资下降，超过2017/18年经济下滑。同样，矿业投资热潮正在转化为出口增加，但出口增长也将稳定并停止对经济增长的贡献。因此，预测2017/18年度利率将进一步下调一两次，以对美元施加进一步下行压力。周期性复苏预计不会在十年结束之前开始，因为住宅的需求/供应平衡开始收紧，采矿投资枯竭，非矿业商业投资开始回归。

2利率

鉴于低通胀环境，澳大利亚储备银行将现金利率在2016年5月和8月分别下调25个基点，至1.5%。在5月全面兑现现金利率后，8月银行将标准浮动利率下调约15个基点。这使储备银行公布的指示性利率达到5.28%。在其会议记录中，澳大利亚央行认为住宅价格的上涨得到充分控制，利率下调不太可能重燃悉尼和墨尔本的过度价格增长。很可能，削减现金利率也是降低澳大利亚元以通过使经济在国际上更有竞争力提供刺激的措施。在年初低于70美分，8月份澳元已经上涨至75美分以上。

在现阶段，现金利率预计将保持在1.5%的稳定。预期通货膨胀的前景将保持良性，因为国内需求疲软和生产能力的增长保持工资增长和不可交易的通货膨胀。然而，自2018年起，经济仍有潜在的进一步下行的风险。住宅建筑工作预计在2017年达到高峰，因为目前的住宅项目管道已经完成。随后的住宅建设缓和将与资源部门投资的进一步下降相结合，将超过2017/18年的经济拖累。作为回应，澳大利亚储备银行预计在2017/18年度将利率进一步降至1%，转换为4.8%的标准浮动利率。

应该注意的是，现金利率和标准浮动利率的变化之间的相关性不如过去那么强烈。自全球金融危机以来，批发融资成本产生了更大的影响。最近，APRA发起的宏观审慎措施对金融体系提供了更大的稳定性，也对利率的设定产生了影响。2014年12月，APRA宣布更多地监督住宅贷款业务，以控制高风险贷款的增长，特别是住宅投资贷款。2015年7月，APRA强制增加银行的资本充足率要求。因此，大多数金融机构现在向自住者和投资者提供不同的利率 - 通常对投资者保费25个基点。核准的业主占用人也获得与借款的标准浮动利率不同的折扣。虽然标准可变利率通常用作指示性利率，但澳大利亚储备银行设定现金利率，以便对所有贷款的借款成本产生影响。

3投资需求

投资环境：投资者购买者在2014/15年达到高峰，占全国住宅贷款活动的51%。然而，APRA关于向投资者提供房屋贷款的指南导致一些金融机构在2015年7月将投资者贷款利率上调25至30个基点（尽管RBA现金利率没有变化），同时还包括增加利率缓冲区和紧缩贷款与价值比率的贷款标准。

这些措施有效地限制了投资者贷款的供应，2015/16年度全国投资者的贷款价值下降了17%。此外，投资者在住宅贷款总额中所占份额已经回落到长期水平，2015/16年度为44%。然而，在这个层次上，投资者仍然是首府城市住宅市场的主要推动力。

相比之下，自住者需求上升了。虽然首次置业人士活动在2015/16年度持平，但非首次置业人士贷款在2015/16年度上升7%。可能是由于投资者的竞争越来越少，业主占领者正在加紧填补空白。因此，非首次购房者在2015/16年度占住宅金融总额的43%，回到15年的平均水平。与此同时，2015/16年度的住宅融资比例为13%，首次购房者所占比例仍然低于长期平均水平的15%。

投资贷款增长也放缓，原因是APRA倾向于金融机构将投资贷款的年度投资组合增长率控制在10%以下，对投资者的贷款政策似乎有所放缓。投资者贷款的下降速度在2015/16年底有所放缓。在2016年4月至6月期间，投资者的每月贷款锐减，虽然在2016年6月仍然比一年前低15%。预期投资者活动不会回到2014/15峰值。租金和价格增长放缓可能会抑制投资者对住宅物业的兴趣，而最近对海外投资者的银行贷款政策收紧也将减缓投资者的整体需求。

海外投资：海外投资者一直是新住宅需求的主要驱动因素，一些需求也流入了本土市场。通常，海外居民购买者只能购买新的住宅，而临时居民可以购买必须在回家时出售的已建立的住宅。

图表3显示了外国投资审查委员会（FIRB）批准和报告的临时居民和海外人士对新住宅的总住宅购买量的数量和金额。“开发商计划”类别是指已经预先批准的建筑物的数量，尽管并不是所有的都必须由海外居民购买。

海外对住宅物业投资的总价值（包括100%的住宅已经预先批准给海外买家的建筑物的总价值，尽管所有这些都未被占用）从2009/10年度的60.9亿元增加到2014/15年度的60.75亿元。

外国投资者被吸引到澳大利亚的财产作为一个手段，在一个稳定和透明的市场地理上分散出自己的国家。较低的澳元可能也有助于2014/15年度外国需求的上升。FIRB的控制在2015/16年度可能继续上升，虽然一些政策现在正在发挥作用，能看到海外购买者的数量下降。价格增长的放缓以及较低的收益率将鼓励其他地方的投资。

银行已经收紧对海外买家的贷款政策，例如在可用性评估中不接受海外收入，以及根据居住地位降低贷款价值比率。

新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州分别向外国购买者征收3%，4%和7%的印花税附加费。新南威尔士州还向外国住宅用户征收了0.75%的土地税附加费，而在维多利亚州，0.5%的缺席业主（主要是外国所有者）土地税附加费将从2017年2月1日起上升至1.5%。

中国投资者是海外投资在澳大利亚房地产市场的主要来源，但由于中国资本管制更加严格，可能限制资本流出，并影响澳大利亚市场的投资者活动。

外国投资者的阻力预计对新住宅市场，特别是公寓市场产生最大的影响，在那里需要大量的预售以获得建筑发展融资项目。对于那些已经购买了计划外的投资者，外国投资者将更难以结算，特别是如果较低的贷款价值比和潜在的较低的估值需要买方的股权贡献大大增加。如果公寓不增加，公寓市场可能面临更大的价格下跌压力，因为这些公寓被重新放回市场进行转售，最有可能以较低的价格出售。

买家活动

1当前的趋势

图表4显示了首次置业人士，非首次置业人士（即改善性和降级人群，包括所有为业主占用而购买的物业，以及买家以前拥有的另一个住宅物业）和投资者的住宅贷款的移动年营业额的变化。该图表表示澳大利亚的趋势，其中掩盖了各州的一些差异，如本报告后面所述。

首次购房者需求自2014年年底以来一直在下降。在2015/16年度，首次置业者的贷款数量比上年下降1.8%。在2015/16年度，非首次置业者贷款增加7.1%，2014/15年度录得0.9%的年度增长。

对投资者的贷款增长在2014年达到顶峰，并在2015/16年度下降之前稳步放缓。自2015年8月以来，投资者的每月贷款一直低于同年的水平，这与缩短对投资者的银行贷款政策的时机相一致。 2015/16年度投资者贷款总额每年下跌16.8%。

2首次购房者

首次置业补贴：首次购房者需求很重要，因为它创造了对入门级物业的需求，通过鼓励当前的占有者通过价值链升级来促进更广泛的需求。因此，在市场疲软期间，经常采取激励措施来促进首次购房者需求。

表3显示了现有州和联邦政府向首次购房者提供的奖励。它指的是专门为首次购房者提供的优惠。如提供印花税优惠，则会显示最高宽减优惠。应该注意的是，对于资助资格有一些购买价格限制，因州而异。

在过去五年中，所有州的首次购房者补贴措施都在逐步改变，以支持现有住房购买新房。长期影响将是第一个购房者需求的转移，否则这将转移到建立家庭进入新的家庭市场，从而增加供应。

由于逐步取消购买住宅的奖励措施，对市场的短期影响是：未来的首次购房者需求在政策过期之前被提前透支，在政策取消后会留下一段首次购房者买房的真空期。

下一轮首次购房者的延迟，然后必须积累更多的存款，以弥补缺乏经济援助。在价格上涨的时期，这种延迟可能需要更长时间，因为存款的障碍逐渐增加。

由于首次购房买家需求是固定的，补贴不会创造或减少需求，而是用于通过时间转移现有需求。一旦补贴政策变化的影响得以实现，首先购房者的需求应该回到长期平均水平。这可能是在未来几年的首次购房者补贴政策现在相对稳定的情况。

塔斯马尼亚和南澳大利亚在2014年7月取消了对现有住房的首次购房者补贴，并因此在2015/16年度首次购房者交易逐渐恢复到长期水平。

维多利亚在2015/16年度首次置业贷款增长5.6%，2016年6月季度同比增长9.3%，表明首次置业者购买力正在加强。在昆士兰州，首次购房者贷款近年来保持稳定，2014/15年度和2015/16年度的贷款数量几乎没有或没有变化。新南威尔士州同样平稳，贷款近期出现小幅下降，但到2015/16年度的五年内，新南威尔士州的平均年均贷款数量在2010/11年的六年内平均下降了32%。

由于经济不断恶化，以及首次购房者需求在2011/12年度和2014/15年度之间强劲增长，西澳大利亚在2015/16年度首次购房者贷款下降。北领地在2015年1月取消了对现有住房的补贴措施，因此2015/16年度首次购房者交易显著减少，但下降速度在2016年6月季度开始放缓。澳大利亚首都领地也显示，在2014/15年度活动达到高峰后向首次置业者提供贷款。

澳大利亚统计局（ABS）关于首次置业者贷款的数据来源于金融机构在贷款批准时由APRA提交的回报。首次置业者被定义为“借款人第一次进入自置居所市场”。该定义包括所有首次置业者获得贷款（而不仅仅是那些有资格获得补贴的），但不包括作为投资者的第一个房屋买家，因为数据与自有物业的贷款有关。有一些证据表明，越来越多的首次置业者，尤其是在悉尼和墨尔本这些价格较高的城市，正在购买一家投资性物业作为他们的第一个家，成为市场的垫脚石。

3改善人群和降级人群

在过去15年中，改善和降级人群是住宅需求中最大的一部分，占住宅贷款总额的43%。这是首次置业者市场规模的两到三倍。

自从2011年和2012年在所有州份触底，改善住宅需求在过去四年中大幅增长。在2016年6月，全国改善住宅贷款增长7.1%。然而，改善住宅的需求因州而异。

维多利亚，新南威尔士州，南澳大利亚，澳大利亚首都特区，昆士兰和塔斯马尼亚在2015/16年度的改善住宅贷款增长。

相比之下，在西澳大利亚和北领地在2015/16年度改善住宅贷款的数量有所下降。同样，2015/16年度塔斯马尼亚的改善住宅贷款也有所下降，尽管在2014/15年度有所增长。在西澳大利亚，2016年第四季度的贷款下降较少，表明下降速度正在放缓，市场将很快出现下降，而在北领地，改善住宅贷款的数量每年下降较多。

4投资者

ABS根据总贷款的价值而不是贷款的数量提供住宅投资的数据。因此，随着时间的推移，贷款价值的变化反映了财产和购买者数量的价值变化。

所有国家报告的2015/16年度住宅投资贷款双位数下降，2014/15年度经历了强劲的年度上升。在2016年6月仍然同比下降。

维多利亚，昆士兰，西澳大利亚和塔斯马尼亚的投资贷款在2015/16年度的投资贷款中是最小的年度下降。

北领地和南澳大利亚在2015/16年度的住宅投资贷款下降最多。

研究报告第二部分：2017-2019澳大利亚房地产市场前瞻（二），对于租赁市场、收益率、房屋负担能力以及需求的研究，将于下周在本公众号米宅海外（ID:mizhaihaiwai）发送，欢迎持续关注。