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在国内，我们往往觉得写字楼的投资价值不如住宅，诚然，过去这些年住宅的涨幅远超写字楼，那么写字楼真的不值得投资么？

今天给大家介绍下美国主要大城市CBD写字楼究竟能租多少钱？毕竟美国是一个发达的稳定国家，整个经济发展周期比较成熟。

总租金包含两大部分：净租金；建筑支出（含运营支出、房地产税与电费）。

实际租金指数（即由租戶支付的写字楼租用成本）是用总租金减去业主优惠的分摊价值。

业主实际租金指数（即业主净利润）则是用总租金减去由业主产生的成本，后者包括各项支出、优惠与佣金。

▲ 注：本文相关数据是以美元每平方英尺每年为单位。（1000平方英尺≈92.9平方米）

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▲ 美国CBD租金数据

以主要三个城市为例，当下人民币兑美元汇率1美元≈6.72人民币。

2016年曼哈顿中城区每平方英尺每年能租103.22美元，折算国内测算单位，即1111美元/㎡/年，也就是7466人民币/㎡/年；

洛杉矶比较贵的西区，637.46美元/㎡/年，即4283.73人民币/㎡/年；

旧金山可以租到840.15美元/㎡/年，即5645.81人民币/㎡/年。

而上半年，北京甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米332.6人民币，也就是3991.2人民币/㎡/年。

看来，我们的帝都仍与美帝大城市有一定差距。

总租金由四个部分组成：净租金（基础租金）、运营支出、房地产税与租户电费，后三部分均属于建筑支出。

▲全美写字楼租金走势

总租金（首年租金）连续第六年上扬，从2015年的47.41美元涨至49.42美元，涨幅为4.2%。较上轮峰值即2007年水平高出近10.0%。增速与2015年基本一致。

净租金同比上涨5.7%，从2015年的29.75美元涨至31.45美元，是总租金上涨的主要原因。

运营支出与房地产税也呈涨势。其中，运营支出从9.10美元涨至9.27美元，涨幅为1.9%；房地产税从6.12美元涨至6.27美元，涨幅为2.4%；租户电费同比减少0.01美元（0.3%）至2.43美元。

2016年，大部分业主不得不在租约谈判中加大优惠力度。

优惠价值占总租金的比例上升至22.9%，平均优惠价值达到89.28美元。

▲业主优惠幅度

优惠增值主要以租户装修补贴的形式实现。三位数的补贴在曼哈顿中城区正变得日益普遍，当地写字楼空置率已达到近年来最高水平。

几乎每个市场的租户装修补贴都同比上涨，业主之所以能够承担巨额施工成本，低位利率依然起着重要作用。

总租金由两大部分组成，即净租金与建筑支出（运营支出、房地产税及租户电费）。净租金占总租金的比例从2015年的64.5%升至2016年的65.2%。建筑支出占总租金的比例从35.5%降至34.8%，其中租户电费占比从4.5%降至3.9%。

▲租金构成对比

2016年，纽约曼哈顿中城区的租金小涨1.1%，以81.45美元的租户实际租金蝉联“最贵市场”。

▲各城市租金对比

位列第二的旧金山同比上涨12.9%至65.72美元，与曼哈顿中城区的差距进一步缩小。鉴于旧金山的技术企业需求出现反弹，同时曼哈顿中城区的租赁行情温吞，差距有望在2017年继续收窄。

洛杉矶西区则得益于技术、创意产业的强劲需求，已超越华盛顿特区，成为租金第三高的市场。

另有两个市场有着10.0%以上的同比增幅，分别为北新泽西（+13.7%）以及亚特兰大（+12.0%）。相较而言，亚特兰大的后续上涨空间多于北新泽西。

得益于交易升温，北新泽西的租户实际租金上涨，较上一轮峰值即2008年水平高出20.7%。虽然泽西市以及霍博肯的租户成本有所上涨，但郊区市场的租金几无变化，如空置率非常之高的莫里斯敦（Morristown）。

▲实际租金高于或低于上轮峰值的比例 （若无另外说明，上轮市场峰值出现在2007年。）

旧金山的租户实际租金比上轮峰值即2007年水平高出22.2%，增速最快。洛杉矶西区是除旧金山、新泽西以外唯一一个涨幅在15%以上的市场。此外，涨幅高于10%的市场还有四个，依次为芝加哥（+12.4%）、费城（+11.3%）、坦帕湾（+10.7%）以及亚特兰大（+10.6%）。

受能源产业利空影响，休斯敦、丹佛的租户实际租金比上轮峰值即2015年水平分别低出20.3%和6.7%。纽约曼哈顿下城区、达拉斯均比上轮峰值低20.4%，圣地亚哥录得最大跌幅37.6%。

业主实际租金自2009年以10.60美元触底后逐年攀升，然而到2016年仍比上轮峰值即2007年的20.57美元低13.3%。

▲业主成本的组成

上一轮复苏期间，业主实际租金接近翻番，从2003年的11.47美元增至2007年的20.57美元。本轮上涨势头相对较弱，从2009年的10.60美元增至17.82美元。

其实，目前来看美国写字楼新建项目得到有效的控制，更多市场的开发活动开始逐步升温。当前，在建面积超过500万平方英尺的只有八个市场。

虽然开发面积增加，在大多数城市，新建面积中没有被预租部分占目前存量市场还不到0.1%，整体属于在可控范围内的。

▲新建写字楼未租面积及预租面积

坦白讲，美国最近几年写字楼租金回温，但扣除业主优惠部分及通货膨胀系数，2016年业主实际租金比2007年低出约15%。

▲业主实际租金

所有数据系基于2016年内完成的现有或新建甲级写字楼较大面积的长期租赁成交，来源：第一太平洋戴维斯。