毕业季 | 梦想始于正确的栖居
进入毕业季，与浩浩汤汤的招聘大队齐头并进的还有浩浩荡荡的租房高潮。与此同时，不少漂泊在北上广深等一线城市的“候鸟族”们也开始了一年一度的“迁移”徘徊。
有人说，一线城市竞争压力大；有人说，一线城市租房也并不容易。这些都是旧调重弹的问题。不管如何，当你内心呐喊出“留下”的那一刻，撇去工作，你已经不可避免的要“栖居”在这个城市。
如何正确的栖居？就是本期研究院想要和大家讨论的课题。
以一线城市上海为例，我们首先来看下大背景下的上海应届生就业现状。
毕业季的租赁市场将受到双面夹击
● 上海高校毕业生在沪租房需求上升
2017年上海高校毕业生数量将创历史新高。据报道，2017年上海高校毕业生约18.7万人，为历史最高值。其中研究生4.7万，本科毕业生9.2万人，专科高职毕业生4.8万人，相比去年毕业生人数增加1.6万人。
与此同时，上海高校毕业生的留沪就业意愿也在逐年增强。2016年，上海高校外省市生源毕业生中，除去升学、出国、去外省市就业，在上海就业毕业生占外省市生源高校毕业生总数的32.1%，较2015年增长7.4个百分点。
由此预计，2017年上海高校留沪就业占比将上升。本地高校毕业生在沪就业人数上升，这将使得租赁需求增加。
● 来沪就业同龄人形成另一股需求力量
租房竞争同时源于来沪就业同龄人。从历史数据来看，2016年6月末，在本市办理就业登记的来沪从业人员共443.38万人，同比增加21.55万人，增幅5.11%。平均年龄32.24岁，其中，21-30岁年龄段仍然是来沪就业人数集中年龄段，占比达到45.92% 。
预计2017年这一比例不会出现大幅度的异常波动。高校毕业生主要集中在这个年龄段，租房偏好相似，这将加剧毕业季租赁市场的竞争程度。
解锁租房新“姿势”
租房是每个在外就业的应届毕业生必经的一课。由于应届生租房经验较少，因此对于自己适合租在哪里，该花费多少钱去租房并没有一个明确的概念。
本篇旨在通过对租金和通勤时间两方面的权衡，帮助毕业生——找出租房性价比最高的正确“姿势”。
对于应届生而言，租房的抉择过程无非是在租金与时间之间作相应割舍：
一方面，应届生工资水平普遍偏低，且积蓄较少，可以承担的租金也相对变少；另一方面，应届生需要租在上班方便的地方，以节约宝贵的时间。
然而，大部分同学在租房时，总是会不经意的忽略了时间成本，把房子租在外环外的区域。
那么，真的是住的越远越“省钱”吗？
● 假设论证
首先我们来看一张图。在这张图中，以南京西路地铁站为中心，纵坐标表示各条地铁线站点周边每人每月租金的价格，横坐标则表示该站点到南京西路所需要的通勤时间。
从拟合结果来看，月租金与通勤时间之间呈现一条较明显的指数函数。换而言之，随着通勤时间的不断增长，可以节省的金钱却越来越少。特别是在通勤时间超过60分钟后：每天想要多节省2元，通勤时间至少需要延长10分钟。
可以看出，一味地选择住在外围，延长自己的通勤时间，并不能有效的节省金钱，反而会降低自己的生活体验。
那么我们怎样才能找到一个适合自己，性价比高的房屋呢？
● 原理阐述
首先，我们将租房的总成本分为两个部分，一个是通勤时间成本，二是租金成本。
我们将时间成本定义为：租客通勤时耗费的时间所具备的资金价值，主要通过租客的工资水平和通勤时间来衡量。在这里，我们使用了2017年应届毕业生的平均工资和乘坐地铁所耗费的时间数据。
我们将租金成本定义为：租客租住房屋每月所需要耗费的资金价值，主要通过每平米平均租金和居住面积来衡量。在这里，我们使用了2017年各站点周边租房的每平米平均租金和2017年应届毕业生的平均居住面积数据。
● 数据拟合
以南京西路站为例，将月租金与通勤时间之间的拟合函数运用到总成本的计算之中，得到了月均成本与通勤时间之间的拟合关系。
从拟合结果来看，每月租房总成本与通勤时间之间的关系呈现出一条先下降后上升的曲线。
在达到总成本最低点（租房最优点）之前，每多花费一分钟在地铁上，其所增加的时间成本，要小于租金降低带来的收益，因此总成本下降。
而在达到最优点之后，每多花费一分钟在地铁上，其所增加的时间成本，要大于租金降低带来的收益，因此总成本上升。
从图上来看：当通勤时间约为35分钟时，总成本达到最低值，也就是租房性价比最高的点。
以此为基础，我们大概可以推断，当工作地点在南京西路时，租在1号线的共康路、彭浦新村站；11号线的李子园站；12号线的爱国路站等，都是不错的选择。
再举个栗子
根据上面的结论，我们再来看看其它热门上班站点周边的租房成本与时间的情况。
上海有几个地铁站点由于处在工作聚集地，在上下班高峰期总会涌入涌出大批的上班族。有如张江高科、漕河泾开发区等地聚集了大量技术型人才，也有如陆家嘴、徐家汇汇聚了不少商业精英。
这些地方多数不在上海市的中心区域，那么在这些站点附近工作，会有怎样的租房体验呢？
我们来看一下张江高科周边的租房数据。
可以看出，随着通勤时间的增长，月租金的分布开始向两端发散。这是因为张江高科地铁站并不位于市中心，当从地铁站往两个方向延伸时，租金的变化也走向不同的趋势。
假设所有人都考虑成本最小化，都更愿意往外围租房，那么在图中排除更偏中心租金更贵的地铁站点，依旧可以得到一条先降后增的曲线。
对比前文南京西路地铁站的成本—时间曲线，可以发现这张图的曲线可以更快地达到总成本的最低点。从图上看，大约通勤在25分钟左右性价比较高；从地图来看，大约在川沙等地。
结合对于南京西路和张江高科两个地铁站的分析，可以得出：
若工作地点在内环内，更需要综合考虑通勤时间成本和租金成本；若工作在偏外环，那么就不要过度为了省钱而住到很偏僻的郊环，因为在路上所耗费的时间，或许可以为你创造比省下的房租更大的价值。
租房指南
结合上海市的人均租房面积和应届毕业生的平均工资，根据上海链家研究院的模型测算，研究院给毕业生提供一份在人民广场、漕河泾开发区、张江高科、南京西路、陆家嘴、徐家汇、静安寺工作的租房小指南。
注：针对不同的薪资水平，对时间成本的不同定义，成本—时间曲线也会随之改变。
大概每个刚踏入社会的毕业生都曾听过这样一句话，“生活不止眼前的苟且，还有诗与远方”。
诗与远方是一种不受现实和物质所羁绊的超脱状态，“苟且”则是一种被现实处境所框缚的窘地。现阶段的我们虽生活的“苟且”，却更应该懂得处理生活的重量级和优先级。
愿每位毕业生都能找到属于自己的成本曲线，租到性价比最高、最心仪的房子。
数据说明：除毕业生数据，本文其余相关数据及测评结果均来源于上海链家研究院。
【上海链家研究院 · 完整版2016年度报告】
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