高盛对我们楼市见底做出预测？更像日本还是美国？
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高盛对我们楼市见底做出预测？更像日本还是美国？20240407
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前段时间，国际第一大投行高盛发了一篇报告，试图预测中国的楼市何时见底？他把中国的房价走势和美国的2008与日本的1990年做了个结合，图形显示房价都是从高位快速回落，而我们的房价回落势头更猛烈。
由此高盛得到结论，中国的房价如果走美国模式，那么也就意味着2027年见底，然后出现明显的反弹，如果走日本模式，那么大概需要17年后才会见底，而且日本房价即便见底，也没有回升。
这让很多人心里拔凉拔凉的，也就是说最好的情况下，也是3年后房价才能见底，那么以现在这个下跌速度，3年后房价还不得再跌30%。当然如果要走日本模式，那就更是完球了，这一下房价弄不好会被干掉70%。那要这样的话，就必须得赶紧卖房了，而且是不计成本的卖房。于是知识星球粉丝群里的朋友，也是纷纷发来问题，到底我们会走哪种模式。
其实这个事吧，我觉得没啥根据，美国模式也好，日本模式也罢，其实跟中国都不太一样。
首先，日本当年是楼市泡沫，股市泡沫，然后还叠加人口重大拐点，跟我们看起来一样，但实则不太一样，因为日本在泡沫破裂前就是发达国家了，后面他把经济重心都放到了海外，所以国内也就没怎么发展，看似出现了失去的三十年，但是日本大财团的海外投资却非常好，几乎再造了一个日本。而中国经济发展的主阵地肯定还是在国内。所以我们根本躺不平，也还会继续建设。国人的收入和购买力也还会持续提高。也有太多的年轻人都想发财，在努力的工作和创业。新兴行业也在层出不穷，这几年高薪行业虽然都陷入到了困难当中，但是等经济缓过来，造富神话大概率还是会继续的。
其次，跟美国也不太一样，毕竟中国人对房子还是有一定感情的，即便现在都跌成这个样了，也还是有很多人想买房，房地产高速发展了20年，已经形成了惯性思维，房子已经成了中国人身份和财富的象征。这个观念也没那么容易动摇。
第三，中国房地产的性质和美日都不同，银行的性质也不同，美日房地产泡沫破裂，都遭遇了银行危机，形成了一个金融危机的螺旋，房价暴跌都是银行们卖出来的，而我们都是官办银行，所以发生银行危机的可能性并不大，而从现在的政策来看，似乎也并不着急，并没有想让房地产止跌，似乎觉得还没跌到位，一些放松限购的政策，也在挤牙膏。啥时候政策开始频频出手稳楼市了，可能会随时止跌。
第四，这次房地产最大的问题，就是在房住不炒的政策打击下，置换的链条断了。所以导致了供需无法匹配。还是有很多人想换房的，但是老房子卖不掉，所以也就换不动，那么要想释放需求，其实只需要把置换链条打通就可以了，比如之前黄奇帆提的建议，当房价跌到50%的时候，地方政府出手，通过政策性金融贷款，把打5折的房子都收过来，然后出租。这样既可以解决年轻人的住房负担问题，也可以阻止房价进一步下跌，打通置换链条。卖房子的拿到钱之后，就可以去置换更大的房子了。那有人说，都5折了他还哪有心思置换，卖的房子5折，要买的房子也5折，而要买的房子总价更高，所以其实还减轻了他的负担。举个例子，原来老房子卖400万，换1000万的房子，他得补600万，现在都5折，老房子200万卖了，500万置换，补300万就行了。如果20%首付贷款，利率给做低的话，他的负担就会更低。
所以综合来看，高盛的逻辑都是线性外推的预测，其实参考意义不大。真实情况，不会是二选一，我们也不太可能走美日同样的路线，稳定楼市价格，现在是想不想的问题，而不是能不能的问题，就跟股市一样，啥时候你看到，政策通过流动性的方式开始给楼市托底了，就说明快止跌了。从目前的情况来看，我们更倾向于中国房价在租售比达到3%附近的时候会止跌。也就是当时的一年房租，比上当时的房屋售价。因为租售比到3%，政策性金融贷款，和资产证券化的保障房出租，才有政策腾挪空间，而现在普遍还不到2%，所以政策没法出手，可能房价还有回落空间。或者说的更简单一些， 可能房价要退回到2015年-2016年的水平才会止跌，但是止跌之后，涨不涨，政策就说了不算了。到时候就要看市场的需求了。这个就不知道了，只能到时候再看。
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