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凤凰房产济南站5月17日讯 

这两天济南土地市场发生了几件大事，先是14日章丘一次性挂出26宗土地，其中9宗居住用地，虽然位置不错，但从舆论影响力来看，当天并未引起大量关注，对比之下，第二天的土拍倒是“火了一把”。15日，长清3宗住宅尚未正式开拍，众多房企早已开始竞相报价，最终大柿子园地块以3909元/㎡的楼面地价成交；海子洼的两宗地以4795元/㎡的楼面地价成交。拿地房企分别为安徽盛晟与保利地产。三宗地共计拍出10.95亿元。

溢价率挂钩现房销售 开发商“无视”最严新政

此次土拍之所以备受瞩目，是因为这是4·19新政之后首轮土地拍卖，无数双眼睛盯着这次的土拍结果，甚至将其视为新政效力的“试金石”。很多人认为，在严苛新政的束缚下，房企的拿地行为一定会被束缚，楼面价也就不会那么“任性”了。然而竞拍结果却令人大跌眼镜：溢价率接近200%；楼面价约5000元/㎡；房企争得头破血流……

开发商好像集体忘记了4月19日发布的土拍新政，即“居住用地出让溢价率达到100%以上(含)，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上(含)，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可”，他们甚至在土拍尚未开始之前便争相出价，有房企竟一次性加价3亿多，可见其拿地意愿极为强烈，在现房销售的威胁下，其竞拍时也毫不手软。最终结果就是，长清3宗地必须进行现房销售，开发企业前期投入成本将会更大，销售时间亦随之延长，保利与盛晟拿地之后的日子或许并不轻松。

有专家对此现象进行解释，溢价率和预售证进行挂钩，主要是为了解决两个问题。第一，稳定底价，对高溢价率的现象进行约束，对项目开盘的要求更高；第二，预售制度或将由此变革，后续会借这个机会推行现房销售，也许有一天，整个济南，预售的现象将不复存在。

库存危机+刚需市场旺盛 拿地成为房企的最佳出路

据凤凰房产观察，此次土拍吸引了四五十家房企参与竞拍。有媒体曾报道，保利地产取得海子洼地块后表示，此次长清地块竞拍，对保利来说是谋求生存的最佳策略，因为保利目前在济南的项目库存相当低，手头也几乎没有可以开发的土地项目，处于土地“饥渴”的状态，假如再不拿地，公司将面临极大的生存压力。

另外，有业内人士表示，“济南土地价值较高,依然是刚性需求”，再加上去年房地产市场的火热，很多外来的开发商认为济南房产市场仍呈上行态势，因此才不惜一切代价，迫切想要进入济南市场，来分一杯羹。来自安徽安庆的一家民营企业——安徽盛晟，也是此次大柿子园地块的最终竞得者，就被人认为是杀进济南楼市的一匹黑马。当然，也有很多人曾经对此有所质疑，一家外来的开发商，先是豪掷4.5亿拿下非主城区的一宗地，还要承受现房销售带来的资金压力，这对盛晟来说，想必也是一次巨大的考验。

除了顺利拿到地的保利与盛晟，参与竞拍的其他房企亦纷纷表达了自身的忧虑，有房产商认为，“济南开发企业目前拿地的压力都比较大，万科也好，中海也好，拿地都是一个生存的生命线，不拿地就没法发展”。另外现在很多开发商已经没有土地储备与货量，因此对于土地十分渴望，长清虽然非主城区，但作为土地储备与补充，为企业的长远发展来说也是有利的，况且有了轨交R1线、郑济高铁、科技城、大学城等的叠加因素，长清的发展逐渐被很多开发商看好。

章丘再拿26块土地参与竞拍 济南土地供应计划发布在即

就在长清土拍前夕，章丘国土局又释放出26块土地，这些地块将在六月份进行拍卖。其中，住宅用地有9宗，商业用地3宗。9宗宅地中5宗位于章丘城区东部，2宗靠近山大新校区，这些土地的挂牌，在为缺地的济南土地市场起到一定的解渴作用的同时，会否再现长清拍地的激烈场景，十分令人期待。

自去年开始，济南土拍便一度陷入火热，这种情况在今年一季度得到缓解。据凤凰房产观察，今年一季度济南CBD地块的两次土拍均以底价成交，未引发房企竞争，这与土地的利用性质有一定的关系。如今长清、章丘等区域开始放地，“饥饿”许久的房企便一同扑上去，厮杀在所难免。有专家分析，面对供不应求的市场，不少开发商会选择放手一搏，外地想要进驻济南的会出手，目前没有项目无以为继的也会搏一搏。要想改善这种局面，很大程度上需要依赖后期土地的大批量供应。

还有专家呼吁，相关部门要及时将供地计划公布出来，好让需要拿地的供应商和刚需购房者提前有个心理预期，不会被其他言论影响和左右对市场做出错误判断。当然，最主要的还是主城区，尤其是槐荫区、历城区、天桥区和高新区的土地供应。

针对此类呼吁，有媒体报道，15日，济南国土部门有关人士称，济南今年的土地供应计划已经出台，正在等待审批。据其透露：

在供地面积上，供应量将会继续提高，“今年的住宅地块供应一定比去年多，去年的住宅用地供应量是8800亩，可以说是历年来最高的，今年的住宅供应将在去年基础上再创新高”。

在供地领域上，“今年的供地将打破去年一个区域独大的局面，在供应区域上要均衡”，该人士说，今年天桥、槐荫、市中等区域都将有相应的土地供应，像万达文旅、CBD等重点项目，在土地供应上都做好了指标预留。与此同时，黄河北的土地供应也列入计划之内，这也是今年一大亮点。

至于济南未来的土地市场走向，目前房地产市场的库存量较少，去化周期较短，今年必然会加大住宅用地的供应。有知情人士表示，未来济南土地出让将结合土地的具体情况，或设置最高限价、地块配建商业、配建保障房等，以此来为土地市场降温，推动济南楼市走上平稳发展的道路。