房屋销售价格纠纷，属于市场监管管理吗？

内容摘要：

1、商品房经营者在销售过程中，对于商品房的销售价格可由当事人双方之间协商议定，又因商品房的销售过程中具体执行“一房一价”的调控政策，商品房销售价格具有一定的特殊性。

2、因商品房销售中“一房一价”，就同一房屋而言，商品房经营者与购房者之间仅存在一次交易关系。与一般商品在促销活动前后存在“原价”“促销价”等不同价格，同种商品可进行多次交易相比，商品房销售具有一定的特殊性。商品房经营者在《商品房认购书》中标注的房注的房屋总价高于备案价，折扣后交易价格低于备案价的行为不适用《禁止价格欺诈行为的规定》中关于“虚构原价”的相关规定。

广州市市场监督管理局

行政复议决定书

穗市监行复〔2021〕90号

申请人：王*

被申请人：广州市荔湾市场监督管理局

申请人王*不服被申请人广州市荔湾市场监督管理局于2021年4月2日作出的《关于广州市**中荔房地产开发有限公司相关投诉举报事项的答复》（下称“《投诉举报事项的答复》”）（荔市监投复〔2021〕6*号），向本局申请行政复议，本局依法受理，现已审查终结。

申请人请求：

一、撤销被申请人2021年4月2日作出的涉案《投诉举报事项的答复》中不予立案处理决定；

二、对广州市**中荔房地产开发有限公司价格欺诈违法行为立案查处，并根据《价格法》第四十一条责令其退还申请人购房时因价格欺诈而多付的价款147179元，如**房地产公司拒绝退还违法多收价款，则应依法从重处罚；

三、根据《价格法》第四十一条和《消费者权益保护法》第五十五条规定，要求**房地产公司赔偿申请人财产、时间、精神上的损失。

申请人称：

一、事件简述

申请人于2021年3月12日通过全国12315平台实名举报（平台单号：14401030020210312124936**）双*8号开发商（即广州市**中荔房地产开发有限公司,下称“被投诉举报人”）在向申请人销售商品房过程中有价格欺诈和虚假宣传等违法行为，要求被申请人对被投诉举报人立案查处，依照价格法退还申请人的购房差价，并按照《消费者权益保护法》赔偿申请人的损失。被申请人于2021年4月2日（申请人于2021年4月21日收到）作出《关于广州市**中荔房地产开发有限公司相关投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号），作出了不予立案的处理决定。申请人对其处理结果不满，故提起行政复议。

二、被投诉举报人的违法事实和依据

1、被投诉举报人构成虚构原价的价格欺诈行为

在申请人购房过程中，被投诉举报人向申请人出示了两份《商品房认购书》，其中第一份《商品房认购书》编号为00802**，第二份《商品房认购书》编号为00005**（此原件被投诉举报人已提供给荔湾区市场监督管理局），在两份《商品房认购书》中向申请人作价格表示的总房价均为6780721元，而其在住建局的备案价为6621187.05元。最终与申请人签订是第二份编号为00005**《商品房认购书》，该认购书中开发商在折扣率一栏清晰的写着“原价×098×098×0.99×0.99×0.99×0.99”。认购书中“总房价”“原价”的表述作为优惠折扣的基准价，应如实标价。根据现有商品房销售的规定，商品房的销售定价是必须向广州市房屋交易管理中心申报备案，且要求按备案价格销售，高于备案价格是无法通过网签的。所以开发商在对商品房进行价格备案时，已经完成定价，销售时应该按备案价格标价销售。根据《商品房销售明码标价规定》第九条“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”的规定，被投诉举报人在认购书中，使用高于备案价的“总房价”标价，明显违反了“严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定，让消费者对商品房价格产生了误解。根据《商品房销售明码标价规定》第十五条“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。”的规定，和《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》穗建房产〔2017〕1616号文件，“明确要求销售价格不得高于备案价格”的规定，已构成了价格欺诈的行为。

2、被投诉举报人构成虚假优惠折价的价格欺诈行为。

被投诉举报人《合同细目审查清单》里明晰的注明成交价为6255598元，折扣率约为0.9225（0.98×0.98×0.99×x0.99×0.99×0.99=0.922556408004），倒推开发商是以总房价6780721元作为折扣的基准价，与编号为00005**的《商品房认购书》中注明的折扣率为“原价×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99”情况一致。被投诉举报人在备案价之外，擅自抬高商品房定价，再通过所谓“折扣”优惠价销售的行为，让消费者对商品房的价格产生误解，也误以为自已享受了较大的折扣优惠。根据《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第一项经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：“（一）虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的”规定，构成虚假优惠折价的价格欺诈行为。按折扣率“原价×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99”计算，按虚假基准价6780721元计算的折后价为6255597.609元；按真实备案价6621187.05元计算的折后价为6108418.542元；前后差价为147179.0679元。

3、被投诉举报人构成欺诈消费者且不予退赔的侵害消费者权益的行为

根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条第（五）项：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的信息应当真实、全面、准确，不得有下列虚假或者引人误解的宣传行为：（五）以虚假的清仓价、甩卖价、最低价、优惠价或者其他欺骗性价格表示销售商品或者服务”及该办法第十六条第一款：“经营者有本办法第五条第（一）项至第（六）项规定行为之一且不能证明自己并非欺骗、误导消费者而实施此种行为的，属于欺诈行为。”规定，被投诉举报人构成了欺诈消费者的行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被投诉举报人应赔偿消费者损失的三倍费用，而申请人在先期举报时只要求被投诉举报人退赔欺诈申请人的差价147179元，并未要求倍数赔偿，竟也遭到拒绝，继而造成申请人多次投诉、举报，耗费大量时间和精神，影响正常的生活和工作，故申请人此次要求被投诉举报人依照《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定赔偿申请人的损失。

4、典型案例在前，违法行为明显

（1）2011年6月24日，中华人民共和国国家发展和改革委员会在官网上发布题为“12家企业违反商品房明码标价规定受到处罚”的新闻。其中第一点误导性标价等价格欺诈行为写到“陕西**置业有限公司‘**棕榈阳光’项目，有10套房源使用“原价、一口价”“原总价、一口价总价”等价格术语标价，其中部分房源并未出售，不存在所谓的原价或原总价，构成虚构原价的价格欺诈行为，依法拟处以50万元的罚款。”

（2）2020年广州市市场监督管理局向社会公开发布的价格监督检查与反不正当执法领域的典型案例中：“某房地产开发公司未在商品房交易场所的醒目位置公示价格及相关信息，并通过虚假原价、虚假打折的方式销售商品房，构成价格欺诈及不明码标价违法行为。越秀区市场监管局依法责令当事人立即改正，并按照当事人未明码标价的商品房套数作出罚款80万元的行政处罚。

上述案例与申请人的情况十分相似，均是开发商以虚构原价、虚假打折的方式销售商品房，构成价格欺诈及不明码标价违法行为，上述案例还没有对消费者形成实质伤害，都受到了依法处理，更别提像申请人这种已经构成价格欺诈并形成实质伤害的违法行为，更加应当从重处理。

5、相关部门核实，认定属于违规行为，并说明价格执法单位为区市场监督管理局

广州市房屋交易监管中心于2020年9月24日作出的穗房监管群字〔2020〕33*号意见告知书上，已经明确表示“该行为不符合本市房地产调控政策，我中心已向**中荔公司发出《警示函》要求其就超备案价销售问题进行整改，规范销售行为。”“要求处罚的问题，因该事项超出我中心职能范围，请向属地市场监管局反映。”对广州市房屋交易监管中心的处理，申请人认为符合其职权范围。在广州市房屋交易监管中心已经明确查清申请人所举报的内容属实并向企业发出《警示函》的前提下，被申请人依然不对本属于本部门处理查处的违法行为进行立案处理。

综上理由，申请人认为其要求执法部门依法查处违法行为，依法责令违法者退还多收价款的诉求，合法合理，应该予以支持。

三、对《投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号）的质疑

1、被申请人没有对关键问题进行回答和定性。在《投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号）中，被申请人对申请人提出的对该公司是否存在“虚假优惠折扣”没有进行调查和定性。没有对该公司所标的“总房价”6780721元是否存在虚假进行定性。本案中申请人购买房产的备案价是6621187.05元，依据《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》穗建房产〔2017〕1616号文件，“明确要求销售价格不得高于备案价格”的规定，开发商不得以高于此价格销售和对外进行价格表示。而开发商向申请人作价格表示的“总房价”为6780721元，明显高于备案价，属于虚假价格表示。开发商以一个虚假的价格进行打折，其折扣明显是虚假优惠折价，明显属于《禁止价格欺诈行为的规定》第七条：“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：（一）虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的……”所列情形，申请人在历次投诉举报中已经说的很清楚，而被申请人也从未正面回答过虚假折扣的问题。荔湾区局对此两个问题始终没有正面回复，而此两点正是整个案件的关键所在。

2、被申请人对价格欺诈这一违法行为理解片面，将“虚构原价”理解为价格欺诈的全部。被申请人在（荔市监投复〔2021〕6*号）回复申请人的诉求时，认为反映内容争议的焦点“在于商品房经营者的行为是否适用《禁止价格欺诈行为的规定》中关于虚假或者使人误解的价格手段‘虚构原价’的相关规定”，但是行政机关可以翻看申请人的举报记录，申请人举报的内容都是被投诉举报人有价格欺诈的违法行为，在《禁止价格欺诈行为的规定》中我们可以看到，定性是否有价格欺诈行为是该规定第六条里面规定的九项和第七条里面规定的六项，不仅仅是“虚构原价”的问题。而从这两条不难看出，其对申请人出示总房价6780721元无疑是符合《禁止价格欺诈行为的规定》第六条第（四）项、第（五）项、第（九）项规定之价格欺诈的。而其对申请人出示的折扣为“0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99和折扣率‘0.9225’明显是属于《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第（一）项之虚假优惠折价的情形。”《价格法》第十四条第（四）项规定的“经营者不得有下列不正当价格行为：……（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；”已经将不正当价格行为的本质说得十分清楚，总房价6780721元以及折扣为“0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99”和折扣率“0.9225”在本案中已构成虚假。而被申请人在荔市监投复〔2021〕6*号中的法律适用上，片面的纠结于“原价”这个字眼，以有没有“虚构原价”来定性有没有价格欺诈，对法律有选择性的进行片面的解读。对价格法和价格欺诈的界定上没有从本质上去看清其违法事实。在本案中开发商是否有用“原价”“原售价”“成交价”等字眼，不是界定是否存在价格欺诈的核心，界定其是否存在价格欺诈的核心是看其对消费者作价格表示时，其作表示的价格是否是虚假价格，其对消费者承诺的优惠折扣是否真实。而本案中其向申请人作价格表示的价格为6780721元，依据《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》穗建房产〔2017〕1616号文件，明确要求销售价格不得高于备案价格。明显高于备案价6621187.05元，是属于不得销售的虚假售价，无法进行交易，无法完成网签。而其承诺的折扣是在虚假价格基础上的折扣，也必然是虚假折扣，都属于价格法第十四条和《禁止价格欺诈行为的规定》第六条、第七条规定的情形。

3、被申请人在证据认定时存在主观判断，不符合法律程序。其在荔市监投复〔2021〕6*号中说道“对销售人员身份及相关证明材料进行查验符合办案程序，同时经核查销售人员承认使用手写‘原价’文字表述为单一的个人疏忽行为，商品房经营者**中荔公司称已对销售人员上述行为作出相关处理”。被申请人作为执法部门，对证据的查验应当基于法律作出。在其答复中也提到了“格式条款”字眼，那应当对《合同法》很清楚才对，不应无视《合同法》中的“表见代理”和《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，仅基于被投诉举报人的单方陈述对证据作出主观判断。《合同法》第四十一条规定：“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”被申请人绕开法律规定对被投诉举报人的单方阐述进行采信，不符合法律程序，这种判断不符合行政执法单位的身份。

4、被申请人没有对双*8号开发商《合同细目审查清单》进行认真查验并认定。《合同细目审查清单》此份审查清单里有负责销售房产的销售和开发商相关负责人的签名，可以证明其的真实性。此份清单可以证明其在向申请人进行房屋销售时折扣率为0.9225，也即“0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99”，对此份清单认真核实和认定后，会发现开发商对申请人作虚假折价的持续性，可以证明，在2019年5月29日至2019年12月18日，被投诉举报人都是以总房价6780721元（虚假房价）来向申请人作价格表示，被申请人未对申请人提供的这份证据引起重视。以此可以证明，开发商是以总房价6780721元（虚假房价）为基数来打的折扣，并且最终与申请人成交的价格也为6255598元，此份证据足以说明向申请人作虚假价格表示的是其公司行为，而非被申请人在答复中所说的个人疏忽行为。

5、被申请人答复超期以及其他程序违法题。申请人于2021年3月12日通过全国12315平台实名举报，被申请人于2021年4月2日（申请人于2021年4月21日收到）在《关于广州市**中荔房地产开发有限公司相关投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号）中，作出了不予立案的处理决定。在此过程中荔湾区局存在两个明显错误：①在12315平台答复错误。其2021年4月17日在全国12315平台告知申请人时为“经查，举报事项不立案，理由：经对被投诉举报人核查未发现价格违法行为，我局对此暂不予立案。已于4月9日将处理情况书面答复给投诉人（荔市监投复〔2021〕6*号）。”而4月9日申请人根本没有收到（荔市监投复〔2021〕6*号），此份文书他们的发出时间为2021年4月20日，申请人收到的时间为2021年4月21日，该文书的EMS邮件号为：1196121079871。②答复时限超期。依据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第三十一条“市场监督管理部门应当按照市场监督管理行政处罚等有关规定处理举报。举报人实名举报的，有处理权限的市场监督管理部门还应当自作出是否立案决定之日起五个工作日内告知举报人。”可知，荔湾区局在2021年4月2日作出不予立案的决定后，不管是其在12315平台告知申请人的2021年4月17日，还是申请人收到答复的2021年4月21日都明显超过5个工作日的时限，是明显的程序违法。

四、该案中被申请人存在主观偏向，或是地方保护主义。

申请人作为对法律有一定了解的消费者，维权之路都如此之艰难，到目前还没有看到相关部门有解决问题的态度，更别提那些不了解法律的消费者在利益受损时，那种艰难的局面。在本案中申请人对被申请人接到投诉后是否积极办理、维护消费者和举报人的合法权利表示怀疑。理由如下：申请人于2020年7月8日、2020年8月5日、2020年8月25日、2020年9月9日分别向广州12345平台投诉举报此违法行为，一直以来，申请人投诉举报的内容都是价格欺诈，而申请人的工单在流转期间被申请人一直以不是本部门职能范围等理由进行推脱（有荔湾区短信平台短信为证），使申请人的投诉通过12345平台始终到达不了市场监督管理部门。

申请人很清楚价格案件的办理是属于市场监督管理部门，于是申请人于2020年8月11日向全国12315平进行了投诉，处理单位为被申请人，2020年8月19日被申请人在全国12315平台作出了不予受理的决定。

申请人对其处理结果不满，于是又于2020年8月28日向全国12315平台再次进行了投诉，并将应当受理的依据写在工单上，处理单位为被申请人，2020年9月9日被申请人在全国12315平台再次作出了不予受理的决定。

申请人再次对其处理结果不满，于是2020年9月9日向全国12315平台进行了举报，要求查处其违法行为，并按照法律规定责令商家退回申请人差价，赔偿损失。2020年9月10日，被申请人在12315平台作出不予立案的决定。

在此期间，被申请人从未向开发商调阅申请人所提供的《商品房认购书》原件，对案件进行调查、核实和确认，就简单的主观认定不予受理，被申请人作为行政执法部门，对消费者投诉的内容为本部门职权范围内，却不断以不能成立的理由进行推诿，在此过程中存在主观偏向性。

申请人于2020年9月25日通过网上信访渠道向信访部门投诉被投诉举报人存在价格欺诈问题后，被申请人终于受理了，但被申请人的答复意见书（荔市监信答〔2020〕24*号）中竟然说“且你反映的‘原价’在《商品房认购书》中标注为房屋总价，并未使用‘原价’‘原售价’等混淆概念，不适用《禁止价格欺诈行为的规定》中关于“虚构原价的规定”。在申请人于2020年11月去被申请人现场实名举报后，指出《商品房认购书》上有手写“原价”字样后，被申请人才向被投诉举报人查证《商品房认购书》，据被申请人工作人员说，被投诉举报人已提供相应证据的交给被申请人，证实申请人所提供的举报材料与事实相符，而在此证据确凿的情况下，被申请人在新的答复意见书（荔市监信答〔2020〕27*号）中将此手写“原价”说成是销售人员在商品房认购书中的个人疏忽行为，这一认定存在主观偏向和地方保护主义。

被申请人在第一次接到投诉后，不积极核实证据，不仔细查阅举报材料，不认真判别该行为是否属于本职能范围，在申请人2020年9月9日实名举报后还不引起重视，仅一天就作出不予立案的决定，在此期间并未认真的对申请人的举报材料一一进行核实，也未对被举报企业进行认真详实的现场检查。

众所周知价格案件现在的执法和检查部门是由市场监管部门担任，为何在申请人历次举报其价格欺诈行为时，荔湾区局片面的纠结于“原价”字眼，对法律中价格欺诈的本质未作判别和研究。多次将本属于自己职责范围内的事项推诿给住房和城乡建设部门。在此次答复还是依然推诿给住建部门，是对自己的职责不了解。这一系列操作不得不使申请人对行政机关的公正性产生了怀疑。

五、关于多收价款和违法所得认定的说明

《价格违法多收价款计算办法》计价检〔2001〕2607号文件上面第二条对多收价款的定义为：“多收价款是指经营者从事生产、经营商品或者提供有偿服务，违反国家价格法律、法规、规章和其他规范性文件，致使消费者或者其他经营者多付的价款。”而本案中，其违法点有两处：一为其向消费者出示的价格为6780721元，此远远超出了备案价的6621187.05元（违反了《商品房销售明码标价规定》第十五条：“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”和《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》穗建房产〔2017〕1616号文件）。二为其承诺的折扣为虚假的0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99，其明显违反了《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第一项中的虚假折扣。

以上情形简单的按照《价格违法多收价款计算办法》第四条“（一）超出政府指导价浮动幅度获得的多收价款[实际执行价格－政府指导价基准价×（1+浮动幅度的上限）]×数量和（二）高于政府定价获得的多收价款=（实际执行价格一政府定价）×数量”来计算多收价款显然是不合理的，其不合理处在于，如果简单的按此计算，等于是承认了0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99的折扣的合法性，以及忽略了其作价格表示的总房价6780721元的违法性。其多收价款的计算方式应该根据多收价款的定义来计算，应当按照【实际执行价格提高后的总房价（违法价格）×承诺的折扣－备案的房价（合法价格）×承诺的折扣】来计算。即为6780721×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99－6621187.05×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99=147179.0679元。只有这种计算方式才能对本案中的两个违法点的违法行为进行纠正。

申请人认为本案中对多收价款的计算为：【实际执行价格提高后的总房价（违法价格）承诺的折扣－备案的房价（合法价格）×承诺的折扣】即为6780721×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99－6621187.05×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99=147179.0679元，而其多收价款147179.0679元也应为房地产公司的违法所得。依据《价格法》第41条，执法部门应当责令其退还申请人购房时因价格欺诈而多付的价款147179元。如被投诉举报人拒绝退还违法多收价款，则应按照《价格违法行为行政处罚规定》第17条第2款第5项的规定，依法从重处罚。

被申请人答复称：

一、被申请人已依法处理申请人的举报事项

被申请于2021年3月12日收到申请人通过全国12315平台举报广州市**中荔房地产开发有限公司（以下简称被投诉举报人）在销售“荔水**花园”商品房过程中涉嫌“虚构原价”“虚假优惠折扣”，存在价格欺诈行为以及违反《商品房销售明码标价规定》等行为的工单（工单编号：14401030020210312124936**）。收到该举报后，被申请人立即展开调查。经查，申请人之前已多次通过信访、投诉等途径反映上述举报事项，具体为：

2020年9月25日，被申请人接到申请人通过网上信访（广东省一体化信访系统）反映被投诉举报人在销售“荔水**花园”商品房过程中涉嫌“虚构原价”“虚假优惠折扣”，存在价格欺诈行为以及违反《商品房销售明码标价规定》等行为的信访件（信访编号：WT44010020200925470**）。接到该信访后，被申请人立即展开调查。被申请人于2020年10月10日到被举报地址广州市荔湾区裕*街3*-7*号自编1栋201房现场检查。经查，销售中心现场设有公示栏对该楼盘相关信息进行公示，公示栏内对该楼盘所有房屋价格易监管中心盖公章予以确认，被投诉举报人现场提供申请人所购房产广州市荔湾区**街2号“荔水**花园”2栋2103房的《商品房预售合同》(网签合同编号:2020122051**)、《商品房认购书》(编号:00005**/00802**)、《合同细目审查清单》等相关材料备查。现场未发现被投诉举报人有违反《商品房销售明码标价规定》和《禁止价格欺诈的规定》的行为。被申请人于2020年10月30日对申请人作出的《答复意见书》（荔市监信答〔2020〕24*号）对信访的调查处理情况予以书面答复。

2020年11月20日，申请人现场来访再次反映被投诉举报人在销售“荔水**花园”商品房过程中涉嫌“虚构原价”“虚假优惠折扣”，存在价格欺诈行为以及违反《商品房销售明码标价规定》等行为。接到该投诉后，被申请人再一次对被投诉举报人展开调查。被申请人于2020年12月2日、2021年1月14日分别对被投诉举报人及相关工作人员进行调查，并于2021年1月19日，再次到被举报地址现场随机抽取已签订的《商品房认购书》13份进行检查。经查，销售人员使用手写“原价”文字表述为单一的个人疏忽行为，且被投诉举报人无存在主观故意行为，被投诉举报人的行为不适用《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第（一）项的规定，被申请人未发现被投诉举报人有违反《商品房销售明码标价规定》和《禁止价格欺诈的规定》的行为，因此对该来访反映事项不予立案。被申请人于2021年1月21日组织申请人与被投诉举报人进行现场调解，经电话咨询，申请人拒绝参加现场调解，由于双方无法达成一致意见，终止调解。被申请人于2021年1月28日对申请人作出的《答复意见书》（荔市监信答〔2020〕27*号），将该次调查处理情况予以书面答复。

2021年3月12日被申请人接到申请人本次举报工单后，根据此前的调查情况再次对被投诉举报人进行调查。由于情况复杂，需要进一步调查，被申请人于2021年4月2日进行举报工单延期，2021年4月17日作出不予立案的决定并于当天通过12315平台回复申请人。后根据申请人需要纸质答复的请求，2021年4月20日被申请人撰写《关于广州市**中荔房地产开发有限公司相关投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号），将调查处理情况再次向申请人予以书面答复。

经核查，被申请人在12315平台答复中出现的时间“4月9日”及答复函中落款的时间“4月2日”均为笔误。其中“4月9日”为工作人员之间沟通有误，“4月2日”落款实则为“4月20日”。该两处时间笔误并未对申请人的权利义务产生实际影响，特此说明。

被申请人已经依法处理申请人的举报事项，上述办理及答复行为完全符合《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》关于举报的办理、告知等相关程序规定和时限要求。

二、被申请人对该举报事项的核查定性清楚、证据充分

（一）关于申请人反映在与商品房经营者签订认购合同时发现，合同中该房屋的“原价”为6780721元，高于备案价6621187.05元，折扣后交易价格低于备案价。申请人认为商品房经营者以高于政府备案价的价格作为“原价”，然后在此“原价”基础上进行折扣，认为商品房经营者的行为属于价格欺诈行为的问题。

被申请人认为上述反映内容的争议焦点在于商品房经营者的行为是否适用《禁止价格欺诈行为的规定》中关于虚假的或者使人误解的价格手段“虚构原价”的相关规定。

依据《国家发展改革委关于<禁止价格欺诈行为的规定>有关条款解释的通知》（发改价监〔2015〕1382号）的解释意见：（1）“《规定》第七条第（一）项所称‘虚构原价’，是指经营者在促销活动中，标示的原价属于虚假、捏造，并不存在或者从未有过交易记录。”（2）“前款所称‘原价’是指经营者在本次促销活动前七日内在本交易场所成交，有交易票据的最低交易价格；如果前七日内没有交易，以本次促销活动前最后一次交易价格作为原价。”“经营者对未销售过的商品开展促销活动，不得使用‘原价’、‘原售价’、‘成交价’等类似概念，误导消费者认为该商品在本经营场所已有成交记录。否则属于《规定》第七条第（一）项情形。”

因商品房销售中“一房一价”，就同一房屋而言，商品房经营者与购房者之间仅存在一次交易关系。与一般商品在促销活动前后存在“原价”“促销价”等不同价格，同种商品可进行多次交易相比，商品房销售具有一定的特殊性。商品房经营者在《商品房认购书》中标注的房注的房屋总价高于备案价，折扣后交易价格低于备案价的行为不适用《禁止价格欺诈行为的规定》中关于“虚构原价”的相关规定。

商品房经营者与申请人签订的《商品房认购书》（00802**、00005**）的格式条款中并未使用“原价”“原售价”“成交价”等概念，而销售人员在填写《商品房认购书》（00005**）“优惠折扣”空白栏目时使用手写“原价”的文字表述，销售人员承认是单一的个人疏忽行为，且该行为没有误导申请人认为该商品在本经营场所已有成交记录的故意，且以一般购房者的理解认知，并不会误解该房屋已有成交记录，故不适用《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第（一）项的规定。被投诉举报人已对销售人员上述行为作出相关处理，且被投诉举报人无存在主观故意行为。综上，被申请人核查未发现价格违法行为，被申请人对此暂不予立案。

（二）关于申请人请求依据《中华人民共和国价格法》第四十一条规定“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”退还其购房差价的问题。

申请人多付价款为实际成交价格与备案价的差额，因该房屋实际成交价低于备案价，被投诉举报人该行为并无致使申请人多付价款，被投诉举报人无需承担退还责任。

（三）关于申请人请求依据《消费者权益保护法》第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”要求赔偿的诉求的问题。

被申请人依据《侵害消费者权益行为处罚办法》第十六条的规定，经调查暂未发现经营者有欺诈行为。同时，依据《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》（穗建房产〔2017〕1616号）规定，“由市、区住房城乡建设部门对新建商品住房预售价格、现房销售价格进行指导，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。”且住建部门回复申请人的内容也有明确表述“目前暂未发现荔水**项目存在超备案价销售导致不能网签的情形”，被申请人经调查暂未发现被投诉举报人有欺诈行为。同时，经被申请人组织调解，申请人不愿前来参加调解会，双方未能达成一致意见，故被申请人终止调解，并建议申请人通过其他或司法途径解决赔偿的诉求问题。

（四）依据《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》（穗建房产〔2017〕1616号）规定，“由市、区住房城乡建设部门对新建商品住房预售价格、现房销售价格进行指导，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。”被申请人已经建议申请人向住房和城乡建设部门反映相关问题。

被申请人对上述举报调查处理的相关证明材料，详见附件《证据（依据）材料》。

综上所述，被申请人依法依规对申请人举报事宜进行了核查，并在法定期限内将不予立案处理情况告知申请人。因此，被申请人已依法履职，恳请复议机关依法驳回申请人的所有复议请求。

本局查明：

2021年3月12日，被申请人收到申请人通过全国12315平台举报的工单（工单编号：14401030020210312124936**），其举报广州市**中荔房地产开发有限公司（以下简称“被投诉举报人”）在销售商品房过程中涉嫌“虚构原价”“虚假优惠折扣”等价格违法行为，要求查处并责令其退还多收价款并赔偿损失。

被申请人经核查，申请人曾多次通过信访、投诉等途径反映上述举报事项的，结合多次投诉举报的调查情况，被申请人查明事实如下：

1.申请人与被投诉举报人于2019年5月29日签订《商品房认购书》（编号：00005**），购买“荔水**花园”2栋2103房，房屋价格为“总房价6780721元，优惠折扣为原价×0.98×0.98×0.99×0.99×0.99×0.99，折后成交总房价为（人民币）6255598元。”

2.被申请人于2020年10月10日前往被投诉举报人的销售中心进行现场检查，查明：（1）销售中心现场设有公示栏对楼盘信息、“一房一价”的房屋价格进行公示；（2）被投诉举报人工作人员向被申请人提供申请人所购涉案房产的《商品房预售合同》（编号：2019122051**）、《商品房认购书》（编号：00005**/00802**）、《合同细目审查清单》等材料，其中《销售价格表》载明涉案房屋备案价格为6621187.05元，该公示的《销售价格表》加盖有广州市房屋交易监管中心公章。

3.被申请人于2020年12月2日及2021年1月14日对被投诉举报人的工作人员进行调查询问，经查：（1）被投诉举报人称《商品房认购书》中约定的“总房价”为其公司自有定价体系，其最终通过折扣来控制最终成交价低于政府备案价；（2）《合同细目审查清单》是被投诉举报人内部用于《商品房买卖合同》及相关认购文件审核的流转表单，该清单由营销部销售助理填写成交单元信息后，随买卖合同文件移交营销中心现场财务人员审核合同相关价格、付款方式等是否与公司系统一致；（3）涉案《商品房认购书》中约定的“成交总房价”是在“总房价”的基础上经折扣计算所得，“原价”指的就是“总房价”，被投诉举报人是明确告知客户总房价、折扣以及折后价格的所有事项；（4）其他的《商品房认购书》没有出现使用“原价”这类表述的情况。

2021年1月15日，被投诉举报人向被申请人提交《关于对双*8号（标准地名：荔水**花园）2栋2103单元销售人员的处理说明》（XKZL/SMD/DTS/5017/001*）称：涉案《商品房认购书》于“优惠折扣”一栏手写的“原价”二字为销售人员本人疏忽所写。

4.2021年1月19日，被申请人到被投诉举报人处现场抽查13份涉案楼盘的《商品房认购书》，认购书的签订时间为2020年7月至2021年1月期间，该批认购书中“总房价、优惠折扣”二处填写内容为“/”，仅填写了“折后成交总房价”一栏。

2021年1月20日，被申请人向申请人、被投诉举报人作出《调解通知书》，通知双方于2021年1月21日到被申请人处进行调解。2021年1月21日，被投诉举报人参与调解，申请人表示不愿意参加调解。因双方无法达成一致意见，被申请人决定终止调解。

2021年4月2日，被申请人经批准延长本案的核查期限。2021年4月17日，被申请人通过全国12315平台回复申请人：“经查，未发现被投诉举报人存在价格违法行为，对申请人举报事项不予立案；已于4月9日将情况书面答复给投诉人。”

2021年4月，被申请人作出《关于广州市**中荔房地产开发有限公司相关投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号），告知申请人：1.因商品房销售中“一房一价”，就同一房屋而言，商品房经营者与购房者之间仅存在一次交易关系。与一般商品在促销活动前后存在“原价”“促销价”等不同价格，同种商品可进行多次交易相比，商品房销售具有一定的特殊性。商品房经营者在《商品房认购书》中标注的房屋总价高于备案价，折扣后交易价格低于备案价的行为不适用《禁止价格欺诈行为的规定》中关于“虚构原价”的相关规定，经对被投诉举报人核查未发现价格违法行为，被申请人对此不予立案；2.因涉案房屋实际成交价低于备案价，被投诉举报人的行为并未致使申请人多付价款，因此被投诉举报人无需承担退还责任；3.经核查被投诉举报人承认使用手写“原价”文字表述为销售人员的疏忽行为，被投诉举报人已对销售人员上述行为作出相关处理；4.被申请人组织调解，双方未能达成一致意见，建议申请人通过司法途径解决，并且申请人可以向住房和城乡建设部门反映被投诉举报人不按政府指导价格销售涉案房屋的行为。

2021年4月21日，被申请人将涉案答复邮寄送达申请人。

2021年4月23日，申请人不服涉案答复，向本局申请复议，本局于4月25日收到，并于4月28日决定予以受理。4月28日，本局向被申请人作出《提出行政复议答复通知书》。

另查明，广州市房屋交易监管中心于2020年9月24日向申请人反映的双*8号（标准名：荔水**花园）以高出备案价的原价宣传一事作出的《关于反映购房事项的意见告知书》（穗房监管群字〔2020〕33*号）载明：“关于该项目是否可以高出备案价作为原价对外宣传的问题，经查，该行为不符合本市房地产调控政策，我中心已向**中荔公司发出《警示函》，要求其就超备案价销售问题进行整改，规范销售行为……关于你反映企业价格欺诈，违反《禁止价格欺诈行为的规定》及《中华人民共和国价格法》要求处罚的问题，因该事项超出我中心职能范围，请向属地市场监管局反映。”

以上事实有行政复议申请书及附件材料、行政复议答复书及证据材料、全球邮政特快专递存单等证据予以佐证。

本局认为：

一、被申请人具有处理涉案投诉举报事项的法定职权

《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定：“县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。”《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第四条第二款规定：“县级以上地方市场监督管理部门负责本行政区域内的投诉举报处理工作。”第二十五条：“举报由被举报行为发生地的县级以上市场监督管理部门处理。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。”本案中，被申请人作为涉案投诉举报行为发生地的价格主管部门，具有处理本案投诉举报事项的法定职责。

二、被申请人所作出的涉案答复书认定事实清楚、证据充分，适用法律正确

《商品房销售管理办法》第十七条规定：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”《禁止价格欺诈行为的规定》第七条规定：“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：（一）虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的……”《中华人民共和国价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”

根据上述规定，商品房经营者在销售过程中，对于商品房的销售价格可由当事人双方之间协商议定，又因商品房的销售过程中具体执行“一房一价”的调控政策，商品房销售价格具有一定的特殊性。在本案中，被投诉举报人对涉案房屋拟定价格后对外销售，而申请人与被投诉举报人签订的涉案《商品房预售合同》中约定的房价总金额为6255598元，与涉案《商品房认购书》中标注的折扣后总房价一致，因此举报人标示的折扣幅度与实际一致，申请人已实际享受到了被投诉举报人给予的优惠。因此，被申请人认定被投诉举报人不存在价格违法行为，并无不当。

综上，被申请人作出的涉案答复认定事实清楚、适用法律正确。被申请人对涉案举报事项已履行了调查的法定职责，其对被投诉举报人作出不予立案的决定，对申请人未创设权利义务，对申请人的合法权益不产生实质性影响。

三、被申请人对申请人投诉事项的处理适用法律正确、程序合法

《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第二十一条第一款规定：“有下列情形之一的，终止调解：……（四）经组织调解，投诉人或者被投诉人明确表示无法达成调解协议的；……”本案中，申请人要求被申请人责令被投诉举报人退还对收价款并赔偿损失。因申请人就同一事项曾多次向被申请人信访、投诉举报，被申请人已于此前的处理程序中组织调解，但由于无法达成调解，故被申请人在处理涉案事项时，已终止调解，并无不妥。

四、被申请人所作出的涉案答复书适用程序正确

《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第二十三条规定：“市场监督管理部门在调解中发现涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线索的，应当自发现之日起十五个工作日内予以核查，并按照市场监督管理行政处罚有关规定予以处理。特殊情况下，核查时限可以延长十五个工作日。法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。”第三十一条规定：“举报人实名举报的，有处理权限的市场监督管理部门还应当自作出是否立案决定之日起五个工作日内告知举报人。”

本案中，被申请人于2021年3月12日接到申请人的举报线索后进行核查，于4月2日经批准延长本案的核查期限，并于4月17日通过12315平台告知申请人调查情况及不予立案的决定，作出涉案答复书后于2021年4月21日送达至申请人，程序合法。

关于涉案答复书落款日期为2021年4月2日，被申请人已说明该内容为笔误，被申请人作出涉案答复日期应为2021年4月20日，但被申请人就该笔误事宜未能及时作出更正笔误的通知告知申请人，本局予以指正。

关于申请人提出的要求被投诉举报人赔偿申请人财产、时间、精神上损失的主张，因被投诉举报人与申请人之间的纠纷属于民事争议，不属于行政复议审理范围，申请人可循相应司法途径予以救济。

本局决定：

综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，本局决定如下：

维持被申请人作出的《关于广州市**中荔房地产开发有限公司相关投诉举报事项的答复》（荔市监投复〔2021〕6*号）。

申请人如不服本复议决定，可以自收到本复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院起诉。

                                                             广州市市场监督管理局

2021年6月9日

来源丨广州市场监管局