作者：唐青林  李舒  杨巍

单位：北京市安理律师事务所

编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院作出的国有土地使用权诉讼判决的分析解读。从败诉方角度深度剖析败诉原因，从他人的败诉中吸取教训、总结经验。“前事不忘后事之师”，作者希望通过系列败诉案例的解读，帮助公司股东、高管和公司法律顾问，从他人的血泪教训中总结经验教训，避免掉进相同的“坑”里面。

最高人民法院权威判例：

夫妻一方未经配偶书面同意即转让夫妻共有土地，受让人有理由相信系夫妻共同意思表示的，转让合同有效

裁判要旨：

夫妻一方转让夫妻共有土地，只要受让人有理由相信土地转让系夫妻共同意思表示，土地转让合同就有效。

尽管法律和司法解释均认为应该由共有权人同意，但是“同意”的方式不一定是书面形式表示同意。亦即，口头形式或书面形式或其他形式表示同意，只要有证据可供查证属实，均应视为共有权人的同意，而不是必须要经过转让人配偶书面同意。

案情简介：

一、2011年，陈思经与赵小雲签订《卖地协议》，约定陈思经将所属某土地卖给赵小雲，总价98万元。赵小雲已向陈思经支付定金10万元，陈思经未将土地使用权过户给赵小雲。

二、签订《卖地协议》前，陈思经曾借案外人冯某的电话征求其配偶的意见，冯某到庭作证，证明陈思经当时已征得其配偶的同意。

三、赵小雲向广东省云浮市中院提起诉讼，诉请陈思经继续履行《卖地协议》。广东省云浮市中院判决：赵小雲与陈思经继续履行《卖地协议》，陈思经将土地使用权过户到赵小雲名下，赵小雲向陈思经支付剩余土地转让款88万元。

四、陈思经不服广东省云浮市中院判决，向广东省高院提起上诉。广东省高院判决驳回上诉，维持原判。

五、陈思经不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

败诉原因：

虽然《城市房地产管理法》规定共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让，但是最高法院裁定认为只要受让人有理由相信夫妻一方转让共有房地产系夫妻共同意思表示，土地转让合同就有效。尽管法律和司法解释均认为应该由共有权人同意，但是“同意”的方式不一定是书面形式表示同意。亦即，口头形式或书面形式或其他形式表示同意，只要有证据可供查证属实，均应视为共有权人的同意，而不是必须要经过转让人配偶书面同意。

本案转让人陈思经在签订《卖地协议》前通过电话征得其配偶的同意，且庭审中有案外人出庭作证，最高人民法院据此认为受让人赵小雲有理由相信陈思经转让土地系夫妻共同意思表示，《卖地协议》有效，不支持陈思经以其配偶未书面同意为由提出的《卖地协议》无效的主张，陈思经因而败诉。

最高人民法院认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，并不影响人民法院根据上述司法解释认定转让夫妻共有房地产的效力并相应予以执行”。

败诉教训、经验总结：

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、夫妻一方在转让夫妻共有土地时要慎重，只要受让人有理由相信土地转让系夫妻共同意思表示，例如受让人有证据证明转让方的转让行为获得了其配偶的口头同意，转让合同就有效。签订土地转让合同后夫妻一方再企图以其配偶未书面同意为由主张合同无效的，法院不会支持。

二、土地受让人如果对夫妻一方转让共有土地是否取得其配偶同意存疑，可以要求转让方出具其配偶同意土地转让的书面文件。

相关法律规定：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条  婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

 

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条  下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

以下为该案在最高法院审理阶段“本院认为”部分关于土地使用权转让合同效力的论述。

陈思经与赵小雲于2011年4月6日签订涉案《卖地协议》前，曾经借案外人冯某的电话以征求其配偶孙爱莲的意见。在诉讼中，陈思经主张当时没有打通电话，而赵小雲主张陈思经当时已经征得了其配偶孙爱莲的同意。无论陈思经当时是否打通电话征得其配偶孙爱莲的同意，上述事实至少说明陈思经与赵小雲签订《卖地协议》时已经意识到陈思经应当征求其配偶的意见。如果陈思经当时未打通其配偶的电话，其应当暂缓签订协议，或者事后及时打通电话征求其配偶的意见并向赵小雲反馈。而陈思经径自签订《卖地协议》，之后直至一审期间陈思经均未提出其配偶不同意转让涉案土地使用权，在二审中才提出其配偶不同意转让的主张。赵小雲在一审中申请证人冯某到庭作证，该证人证明陈思经当时已征得其配偶的同意。

综合上述事实，二审判决认定赵小雲有理由相信陈思经签订《卖地协议》系陈思经夫妻共同意思表示，并无不当。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”据此，二审判决不支持陈思经以其配偶不同意转让涉案土地使用权为由提出《卖地协议》无效的主张，并无不当。本案二审判决生效后，涉案土地使用权已经由一审法院执行登记至赵小雲名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，并不影响人民法院根据上述司法解释认定转让夫妻共有房地产的效力并相应予以执行。

案件来源：

最高人民法院，赵小雲与陈思经的土地使用权出让合同纠纷申请再审民事裁定书【（2014）民申字第3号】

著作权声明：转载需在文章首部醒目方式注明：作者+单位名称+来源于公众号民商事裁判规则。否则侵权必究。