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合作开发项目未取得工程规划许可，当事人不能向法院诉请分配利益

作者：唐青林 李舒 杨巍

单位：北京市安理律师事务所

合作开发房地产项目虽房屋已建成，但未取得建设工程规划许可证，当事人请求分配房地产项目利益的，法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。

一、2006年起兰州经济技术开发区城市建设投融资发展公司（“城投公司”）与兰州兴农实业有限公司（“兴农公司”）先后签订了四份合作开发房地产合同。合同签订后至房屋建成，项目未办理建设工程规划许可证。

二、城投公司向兰州市中院提起诉讼，请求按照合同约定交付分配房屋。兰州市中院判决：兴农公司按合同约定向城投公司交付项目房屋。

三、兴农公司向甘肃省高院提起上诉，甘肃省高院裁定驳回城投公司的起诉。

四、城投公司不服甘肃省高院裁定，向最高人民法院申请再审，最高法院裁定驳回再审申请。

本案败诉的原因就是案涉合作建设项目未办理工程规划许可证，而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，合作开发房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。故虽然案涉楼房已建成，城投公司也无法向法院请求分配项目利益。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、合作开发房地产当事人一定要及时办理相关规划手续，违规开工建设不仅会导致出现纠纷时当事人不能向法院请求分配合作项目利益，还存在被规划部门处以罚款甚至强制拆除建筑物的风险。

二、合作开发房地产当事人应在合同中约定办理立项、用地、规划、施工、销售、竣工验收等相关审批程序的义务主体、办理时限及违约责任，并且资金提供方可以采取分阶段出资的方式，督促办理审批程序的一方及时办理相关程序。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 》

第十九条  在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

《中华人民共和国城乡规划法》

第六十四条  未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

以下为该案在最高法院审理阶段“本院认为”就该问题的论述：

本院认为，双方合作开发的培黎广场经济适用房1号楼虽然建成，但城投公司未能按照合同的约定办理该楼的建设工程规划许可证。对于房地产建设项目未取得建设工程规划许可证之情形，本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。因此，二审法院依据上述规定驳回城投公司的起诉是正确的。

最高人民法院，兰州经济技术开发区城市建设投融资发展公司与兰州兴农实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书，（2015）民申字第234号。

以下是我们写作中关注到的合作开发项目请求分配利益却被法院驳回的三种情况12个案例，投资各方要避免这三种鸡飞蛋打情况的出现：

一、依法需经批准的项目未经有批准权的政府主管部门批准的，不能请求分配项目利益

案例一：济南市拆迁服务公司与济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会合同纠纷申诉、申请民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第2131号】认为，“本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。黄桥居委会就黄桥小区６栋楼超建面积所提反诉，属于该条规定的范围，一、二审法院未予支持并无不当。”

案例二：南京羽舜实业有限公司与北京祥胜明新技术开发有限责任公司、沈志坚合资、合作开发房地产合同纠纷申诉民事裁定书【最高人民法院（2014）民抗字第14-1号】认为，“根据本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，适用该条文需同时具备两个条件，一是符合该司法解释条文规定的三种情形之一，二是合作开发房地产合同的当事人提出分配房地产项目利益的诉讼请求。本案中，涉案房地产未经有批准权的政府主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证，无论合作开发房地产合同的效力如何，只要当事人请求分配该合同项下的房地产项目的利益，则根据上述司法解释条文的规定，不予受理，已经受理的，驳回起诉。”

案例三：石家庄市军兴老干部俱乐部与河北盈通房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事裁定书【最高人民法院（2015）民申字第2563号】认为，“依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款规定，在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。本案中涉案土地分为两部分，一部分属于干休所为划拨地，另一部分属于军兴俱乐部为出让地，故该合作开发用地涉及军产，需经干休所的上级主管部门批准方可用于开发，但直至本案发生纠纷诉讼时军兴俱乐部未能提供相关文件，导致土地无法收储挂牌出让，更无法办理建设工程规划许可证等报建手续。因此，该情况符合上述法律规定，二审法院撤销一审判决，驳回军兴俱乐部的起诉，并无不当。”

案例四：上诉人曹云庆与被上诉人程立朋、陈生中、刘声浩，原审原告刘华，原审第三人陆志祥确认合同无效二审民事裁定书【安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00121号】认为，“因案涉各方合作开发的土地为集体土地，且该地块至今未取得土地使用权证，亦未经有批准权的人民政府主管部门批准，财产性质不能确定。据此，原审法院依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，驳回曹云庆、刘华的起诉及程立朋、陈生中、刘声浩的反诉，符合法律规定。”

案例五：上诉人中国人民解放军93176部队、大连东方金龙房地产开发有限公司与被上诉人大连新型房地产开发有限公司、原审第三人大连万嘉房地产开发有限公司、王金柱合资合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书【辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第00262号】认为，“军用土地转让、与地方合作建房必须报总后勤部审批，取得《许可证》。93176部队没有证据证明其与新型公司合作建房的行为符合上述规定。93176部队、新型公司亦均认可该项目未办理《建设工程规划许可证》。本案中，93176部队依据其与新型公司签订的合资合作开发房地产合同提起诉讼，要求分配案涉项目利益。原审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款‘依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，或者房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，或者擅自变更建设工程规划的，合作开发房地产合同的当事人起诉请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉’之规定，驳回93176部队的起诉并无不妥。”

二、合作项目未取得建设工程规划许可证，不能请求分配项目利益

案例六：明通与福州宏发房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书【最高人民法院（2013）民一终字第20号】认为，“宏发公司主张，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。本案中，案涉项目尚未取得建设工程规划许可证，故方明通无权主张项目利益。本院认为，该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言。本案中案涉项目尚未进行开工建设，故无该条规定的适用余地。”

案例七：聂静等六人、赵月等与北京欣盛泰置业有限公司、张运环确认合同无效纠纷二审民事裁定书【河南省高级人民法院（2016）豫民终583号】认为，“2012年8月28日，欣盛泰公司将合作建房合同约定的房产交付给六上诉人，因欣盛泰公司未按合同约定和法定程序办理土地使用权变更登记和土地规划许可证，该房产的建设手续尚不完备，目前属于禁止销售的房产。六上诉人请求判令将未取得建设工程规划许可证等手续的房产归其所有，属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定情形，对六上诉人的该项请求，人民法院应依法予以驳回。”

案例八：江苏省高级人民法院：高天桥、陈洪校与袁成江合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书【（2015）苏民终字第00128号】认为，“本案中，当事人签订了《合作开发房地产协议》，但未办理相关房地产开发手续，未取得建设工程规划许可证，因此，当事人要求分配房地产项目利益的，不属于人民法院受理案件的范围。虽然高天桥、陈洪校在原审中变更了诉讼请求，仅要求返还两人的出资款，但是否应当返还出资款必须对涉案房地产开发项目进行清算，核定收入、成本等之后，才能作出判断。因此，原审法院认为高天桥、陈洪校的诉讼请求实质上仍属于请求分配房地产项目利益，并据此驳回高天桥、陈洪校的起诉，符合法律规定。”

案例九：章丘市翠湖旅游开发有限公司与章丘市白云湖镇韩家码头村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书【山东省高级人民法院（2016）鲁民终2043号】认为，“涉案建设工程系上诉人与被上诉人在农村集体土地上合作开发的建设项目，未办理建设项目土地使用、建设工程规划等手续，属于违法建设。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第二项规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。该解释虽然是对国有土地上合作开发房地产项目产生的利益纠纷作出的规定，对其精神，在农村集体土地上合作开发的建设项目利益纠纷，也可以参照处理。人民法院不予处理，当事人仍然可以通过地方人民政府、调解组织等协调解决。”

三、合作项目擅自变更建设工程规划，不能请求分配项目利益

案例十：淮北市大地土地复垦开发有限责任公司与淮北鸿图世纪置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事裁定书【淮北市中级人民法院（2014）淮民一初字第00040号】认为，“建筑的实际面积37505.22平方米，超出了规划设计的面积36618平方米，建筑楼层23层已超出了规划的22层。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款第（三）项规定，合作开发房地产合同的当事人擅自变更建设工程规划，对于其请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。据此，在涉案房产的建设规划手续存在缺陷，实际施工变更建设工程规划的情况下，对大地公司要求分配合作利润的起诉应予驳回。”

案例十一：李炳祥、梁润娣等与周锡林、珠海骏逸灯饰有限公司所有权确认纠纷二审民事裁定书【珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2768号】认为，“对于变更建设工程规划建设合资楼的事实，有各方签订的《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》可以证明，上诉人对此也未持异议，且案涉的合资楼至今未取得新的建设工程规划许可，故原审法院作出当事人擅自变更建设工程规划的认定并无不当。因此，原审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定裁定驳回上诉人的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。”

案例十二：邓发成、覃朝岗与杨英房地产开发经营合同纠纷二审民事裁定书【湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2015）州民一终字第545号】认为，“邓发成、覃朝岗与杨毓英签订的《补充协议》所指向的房屋属于超规划楼层、面积的建筑，邓发成、覃朝岗依据该《补充协议》诉请退还被杨毓英占用的楼梯右侧第一间门面，在性质上属于分享整个房产开发项目的利益之一。因此，该纠纷不属于人民法院的受案范围。原审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，裁定驳回起诉，并无不当”。

本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便，我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析，难免挂一漏万。需要完整了解某个案件，请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路。另外，需要指出的是，我国不是判例法国家，即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。