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看房时的红木家具在实际交付时竟被换成普通家具?买房人可要求卖房人按照家具价值照价赔偿!

👉作者：唐青林 李舒 张烨（北京律师）

阅读提示：买房人将房屋内所附家具折价，一并转让给买受人是一种常见的房屋买卖方式。在合同没有明确约定家具材质、品牌等具体性质的情况下，卖房人最终交付的家具与看房时的不一致，是否构成违约？买方可否要求卖方交付原来的家具或者照价赔偿呢？

本文引用的案例中，卖房人在合同签订后、正式交付前将房间内原有的红木家具换成普通家具，买房人据此诉至法院要求赔偿，最终二审法院判决卖房人赔偿买房人红木家具价值10万元。

裁判要旨

房屋对外出售时公开的家具是特定的，即便房屋买卖双方未在合同中明确约定家具的具体材质、品牌等信息，卖方在房屋交付前将屋内家具搬走，另换其他家具的行为也有违诚实信用原则，应当赔偿买方与家具价值相应的损失。

案情简介

一、2016年9月7日，陈建作为出卖人与祁景签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人陈建将位于北京市东城区的案涉房屋出售给买受人祁景，房屋成交价200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价290万元。同日，祁景、陈建签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计490万元。在附属设施清单中关于家具的约定为“床：品牌：（空）数量：2；沙发：品牌：（空）数量：1；衣柜：品牌（空）数量：2。”

二、2017年2月24日，祁景、陈建双方到涉诉房屋办理交接等手续，祁景因卧室家具与签订购房合同时房间内的红木家具不符，提出对卧室家具不予接收，双方由此产生争议。

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三、祁景向北京市东城区法院提起诉讼，要求陈建支付逾期交房违约金，并赔偿擅自取走的红木家具价值15万元。

四、北京市东城区法院一审认为涉诉合同及《补充协议》中并没有对祁景主张的红木家具的材质、规格等进行明确约定，据此判决驳回祁景的诉讼请求。

五、祁景不服，上诉至北京市二中院。北京市二中院经审理认为祁景的上诉请求部分成立，最终判决陈建支付逾期交房违约金1万元，并赔偿祁景实际本应交付的家具价值10万元。

裁判要点

本案中，双方的协议中虽然仅列明了两个床、两个衣柜，并没有列明具体的种类，但对外出售时公开的家具是特定的，按照一般的交易习惯和理解，在没有相反约定的情况下，买房人有理由认为看房时的家具即为最终成交时卖房人应当交付的家具。因此本案中陈建在房屋交付前将屋内家具搬走，另换其他家具，有违诚实信用原则，法院最终认定，陈建向祁景交付的家具不符合合同约定，最终判决陈建赔偿祁景家具价值10万元。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、房屋买卖属于复杂、重大的交易，合同中的各项约定均应当明确、具体。买卖双方约定家具等附属设施随房一并转让的，应当在合同或合同附件中明确列明附属物品清单，清单应当具体到各个设施的种类、数量、品牌、质量等并由双方签字确认，以避免因约定不明产生不必要的诉讼纠纷。

2、值得注意的是，卖方交付的家具与约定不符与房屋是否存在功能性质量瑕疵无关，如无其他正当理由，买房人应当接收房屋；买房人因此拒绝接收的，不能要求卖房人承担逾期交付的违约责任。

相关法律规定

《合同法》

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

法院判决

焦点二，2017年1月12日未完成房屋交割应由谁承担责任。2017年1月12日，双方去进行房屋交割，祁景以四个原因拒绝收房，交付家具与约定不符、陈建没有交纳物业费、陈建存在逾期交房没有承担违约责任、陈建一方伤人导致无法完成收房，该四个原因均与房屋是否存在功能性质量瑕疵无关，也与房屋是否严重影响正常居住使用无关，在这种情况下，祁景理应接收房屋，2017年1月12日未完成房屋交割应由祁景承担责任。事实上，祁景于2017年2月24日接收了房屋，2017年1月12日至2017年2月24日期间客观上未收房，但陈建不应承担逾期交房违约责任。

……

焦点四，交付的家具是否符合合同约定。双方争议的焦点是交付的两个床、两个衣柜是否符合合同约定，由于双方的协议中仅列明了两个床、两个衣柜，并没有列明具体的种类，一般理解陈建向祁景交付任何两个床、任何两个衣柜就行。但对外出售时公开的家具是特定的，且祁景看房时家具也与实际交付的不一样，结合一审审理中证人王某的陈述，有理由认为，看房时的家具应为陈建应向祁景交付的家具。陈建在房屋交付前将屋内家具搬走，另换其他家具，有违诚实信用原则。根据在案事实，本院有理由认定，交付的家具（两个床、两个衣柜）不符合合同约定。关于实际应交付家具的价值，祁景主张15万元，本院结合证人王某的陈述酌情确定10万元，即在陈建不能交付应交付的家具时，赔偿祁景10万元。

案件来源

祁景与陈建、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院（2017）京02民终10765号]

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