龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林

文｜李艳艳 陈业

编辑｜李洁

出品｜乐居

宋海林一进门，紧走两步，寒暄着将我们迎入办公室。他在一幅“厚德载物”的牌匾下坐下。身着黑色POLO衫的他，身材保持得很好。尽管办公室只有10余平方米，他还是在窗户边挤下了一台跑步机。

今年9月，龙湖在北京的首个冠寓项目在酒仙桥开业，引发市场轰动。此次采访的主题，是围绕龙湖的长租公寓战略展开。一年前，龙湖集团董事长吴亚军正式宣布推出“冠寓”品牌，将它列为与地产、商业、物业并列的集团第四大主航道业务。

这个创新业务被视为龙湖跨入了一个新时代的重大突破。龙湖对这一业务的目标是，至2017年底，冠寓将进驻全国16个城市，包含北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线及领先二线城市。至2020年，达成行业前三，营收规模实现20亿元。根据《21CBR》不完全统计，在国内排名前30的房企中，将近1/3已经进入长租公寓领域。

在万亿级长租公寓的市场蓝海中，龙湖将如何豪取一瓢饮？

龙湖要做的不是简单的长租公寓，而是基于优化城市功能，以区域职住平衡为理念，联合冠寓、微商业、一展空间，打造1+1+1>3的微生态生命体，也就是cityhub。“龙湖具有天生的服务基因和追求品质的基因，这些年还是比较扎实地做生态系统。”宋海林说。

“这是一个互联时代，不能封闭。”在北京的战略布局里，一方面他与高校进行深度合作，寻求学术支持。另一方面，谋求投资伙伴的深度融合与支持。

“我对龙湖人做事很有信心的。”作为龙湖集团副总裁、北京公司总经理，他至今已在龙湖服务6年有余。在他看来，龙湖向来不是一个激进的企业，它以品质、情怀、服务、注重细节等著称。但“龙湖会坚持发展持有型物业，不会刻意去考虑资产是重还是轻”。

在北京乃至中国地产圈，宋海林是少有的儒将，在竞争白热化的北京市场上，带领北京龙湖一路向前。“龙湖做冠寓，瞄准的不仅仅是白领阶层，更放眼于家庭型客户。在极其关注市场和客研分析的基础上，将都市中的年轻人划分为若干个特征和类型，例如年轻专才、外籍留华、创客SOHO等等。针对不同租住人群的需求，定制多元化、细分化的不同产品。”

他拥有清华大学建筑学院工学博士学位，曾赴美国麻省理工学院（MIT）城市与区域研究中心（SPURS）为访问学者。甚至，他曾挂职山东省烟台市福山区副区长。在加入龙湖前，他还曾任职清华大学建筑设计研究院所长。

就在采访的两天后，宋海林首次披露龙湖将打造列车新城的战略布局。“利用TOD思维与ECO理念，做生态、产业、文化相结合的未来城市。”他几度用梦想二字来形容这座6.9平方公里的新城。

以下为9月19日乐居媒体中心总经理陈海保（C）与宋海林（S）的对话精选：

C : 相比市面上同类型产品，龙湖冠寓有哪些特点？

S : 从产品层面来讲，龙湖的长租公寓有几大特点。

一、一切是以客户为先导的，因为客户是因城而议，因地而议，需求量都是不一样的。北京就是这样的，我们第一个项目落地之前，做了大量的客户访谈，包括内部的员工、老业主。同时，我们也对外面都做了大量的采样，对于客户的需求做了很多的分析。现在来看，冠寓的公区部分，还是很让人兴奋的。

二、冠寓呈现出的产品可以反映出龙湖一整套体系。从客户研究到研发设计，到成本集采，到完成一些空气质量的检测等，整个流程呈现的是大运营体系。

三、CityHub，这是冠寓提出的一个概念，在北京，我们叫微生态，是集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体形态。

具体说来，就是在长租公寓方面，创新构建集社区和年轻人文化为核心的生活空间；在联合办公领域，资源共享、便捷工作，开源式办公环境，跨越壁垒和围墙；在配套商业版块，联动龙湖商业，引入城市中各类生活服务，足不出户享受都市最潮、最IN的生活资源。

冠寓贯通以上三种业态，引入城市综合资源为城市中坚力量（年轻人）服务，也是租住社区平台化的需求。北京冠寓酒仙桥店是CityHub的旗舰店。

C : 龙湖打造长租公寓产品的底气从何而来？

S：首先是品牌战略优势。我们的战略高度非常清晰，长租公寓未来会拥有巨大的市场，龙湖做这个事情也非常坚定。龙湖具有天生的服务基因和追求细节的基因，这次冠寓就将启用龙湖物业。这一点是没有任何可以取巧的地方，一定要扎扎实实地做。

二是运营优势。冠寓从拿项目决策开始，集团就给予业务板块充分的信任、授权和支持，看到项目之后在几天之内就能迅速决策，特别是一些轻资产项目，前期决策速度非常快。拿到项目之后，我们有自己的产品规划，要求将拿项目到开业控制在130天之内，要尽可能的把时间优势发挥出来。

另外我们还有自己的招标采购体系，材料、物件实现集团招采，不仅成本低，而且供货速度快，还做到了质量的把控和保证。在具体运营上，我们的目标是今年底做到超过15000间开业，当有了一定的规模优势以后，管理人员的人房比会更加凸显出成本的优势。

三是布局优势。通过龙湖多年来的积淀，我们在全国已经有32个城市地区公司，所以我们对每个城市进行解读，对城市状况有非常详尽的了解，在这个基础之上再做冠寓，能有很快的突破。

四是团队优势。我们的团队都是业内精英和龙湖体系的精英，专业能力非常的强。

C : 现在万科、旭辉他们都在做长租公寓，你上次提到一个观点，让租客走出孤岛，这个概念比较新，如何理解这一点？

S : 这一点是龙湖人比较追求的东西，其实就是做龙湖的生命体，或者叫龙湖生态体。它的范畴很宽广。从城市级的规模，到TOD综合体。在这个过程中，我们说一个人一定要生活在一个综合性的环境里面，在一个生态的环境里面，才能够让自己在这个时代可以过得更如鱼得水。

如今市面上有很多不同的公寓产品，但很多都只是让年轻人从单独租住一个房间的1.0时代，简单升级到整栋楼为一个单元的社区化公寓2.0时代，其实并没有去除“孤岛化”，没有很好地实现城市资源整合。

而冠寓所倡导的CityHub“微生态”正是通过互联网思维，旨在驱动城市中生活服务、文化娱乐、商业配套的资源互通，将每一栋公寓作为物联网时代当中的一个Hub（焦点），去“孤岛化”，以进入租住社区平台化的3.0时代，让平台上的资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验

C : 最早的开发时期是建完房子就卖了，现在一定是要做一个生态，再小的社区也会做一个生态？

S : 对，是这样的，龙湖很看重这个。十年的时间，从住宅、写字楼、购物中心，到现在的创新园区，都是围绕一个生态展开的。

C：龙湖做冠寓未来运营模式是怎样的？是否有考虑自持？

S：第一，从轻入手、轻重结合、后期逐渐加大重资产比例。长租公寓业态原本是对于城市存量物业及资产，稳健保值及运营增值的逻辑，通过长期租约的稳定收入，是ReitS、ABS等关注的根本。

第二，我们的策略是从以售养租，逐步过渡到租售并举，实现“居住＋租住”的业务组合。而租售并举也正好契合了国家对房地产市场发展的导向。

C : 持有性的物业最核心的就是租金上去了，资产就增值了？

S : 一定是因为你有良好的运营，使得项目具备良好口碑。把运营做好，自然就升值了。

C : 目前的长租公寓确实是一个风口，政策上租售同权，同时集体土地入市做建筑租赁住房，你怎么理解这两块和长租公寓之间的关系？

S : 未来对龙湖来说，冠寓一定是两条产品线。一条是冠寓空间，冠寓空间更像微生态综合体，很紧凑，高效，年轻人在这里永远觉得活力四射。另一条，租赁型是可以跟社区相结合的。

龙湖现在也在做这方面的储备和筹备。而集体土地、租售同权的问题，更多的倾向于社区。冠寓在项目拓展上已将集体用地纳入未来拓展的方向。

C：今年在北京新产品上有没有动作？

S：龙湖在北京的拿地动作一直没有停止，上半年动作也很大。其中，就包括收购集体用地。不仅仅是那些已经公开的，还包括一些潜在的项目。最近重中之重就是河北的高碑店‧列车新城。

C：北京龙湖跟其他公司合作比较多，在合作当中，有没有一些经验之谈？

S：这个合作过程中，最重要的是能不能做到强强联合。合作的重要性就在于你有没有把各自的优势发挥出来，这是很重要的。例如，联合操盘的时候，是龙湖强的地方龙湖可以做，是合作方较强项的地方合作方做。