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验房师,为中国人的房子号脉

吕煦宬 真实故事计划 2023-06-06
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验房师是一种新兴职业。业主收房前,验房师受雇佣作为第三方进场排查房屋是否存在潜藏的质量问题。

周旋于开发商、业主和装修队等多方利益之间,验房师能守住的只有职业准则。与此同时,日日与房子打交道,验房师们也从一个新角度,观察到了中国家庭和房产之间一生中的种种纠葛。

验房师

年底最忙的一天,刘子阳验了3套精装房。三套新房散落在西安西咸新区一处楼盘里的不同位置。从早晨9点抵达楼盘到夜晚收工,他工作近12个小时。这一天他几乎都在同一处楼盘的3套房子内走动,上下楼有电梯接送,尽管如此,计步软件显示刘子阳这一天走了一万七千余步。

刘子阳是西安一名验房师。验房师是近年来新兴的职业。业主可以雇佣验房师在交房当天,协助业主检查房屋的建筑质量、装饰装修和电气安全,为业主出具一份专业的“验房报告”,以供业主监督开发商或装修公司对房屋交付质量负责,对出现的不足进行后续整改。

中国验房网统计数据显示,截至去年,全国至少有2万名第三方独立验房师。这一数量正在逐渐增加。刘子阳2022年创立验房公司时,西安只有5家验房公司,到2023年上半年,他所知的提供验房服务的新公司,就多了十多家。

由业主领着,刘子阳进入了第一户新房。一进门,刘子阳就稳稳地撂下了近5斤重的工具包。工具包里放着十来种常用的验房工具。刘子阳和其他验房师平日检查房屋质量、排查安全隐患主要凭借这些工具。

空鼓锤,用于检测房子墙体和地面是否有空鼓现象,高光手电筒用来检查房屋的墙面刷漆是否平滑,水平仪能放射出类似“十”字一样的激光,用以检测墙角是否和地面垂直——如果墙角有倾斜,就无法和“十”字激光的射线重合。瓷砖空鼓、墙面不平整、墙角不合时宜的倾斜这几样,都是检查商品房时常见的问题。

先是检查地面瓷砖铺设有无“空鼓”。刘子阳从包里取出空鼓锤,以一块瓷砖上四个角为基准,按S型的曲线敲打,一块块瓷砖地轻敲过去,检查一遍。一边敲,他凑近辨听声响。如果是浑厚硬实的“梆梆”声,意味着此处没有空鼓。如果声响清脆,那就说明存在空鼓,需要施工人员后续把瓷砖间的缝隙用小铲子砸开,灌入水泥直到灌满空鼓部分。

图 | 刘子阳验房时使用的工具

检查完地面瓷砖,刘子阳取出手电筒照向墙面。强光照射下,乳白的墙面不平处暴露出了阴影。他掏出专用来标记的贴纸,写下“墙面不平整”五个字,贴在墙壁凸起处,提示装修队在日后整改。除了地面、墙面,还要检查水电、门窗等项目,一共413个验房点。一套120平方米的房子,刘子阳要花两个小时完成检验。

2022年8月。他和一位好友合作注册成立了验房公司,按照每平方米3.5元的标准收取费用。他们雇用了12位年龄在26-32岁之间的男性验房师,都是大专毕业,修习专业大多和房屋施工、建筑相关。

刘子阳说,眼下是西安的交房旺季,本来西安交房热潮是“金三银四”,或许是许多在前几年因房地产爆雷、疫情耽误施工而延期交付的房子,都在今年开始交付了,于是旺季延续到了5月验房师的工作也忙碌起来,在刘子阳的团队里,每人每天接三单成了常态。收入也水涨船高,根据接单量,验房师们的月薪在6000元到9000元间浮动。

刘子阳验过问题最多的一处房产是国内某头部地产的楼盘。事情发生在去年11月。在去之前,刘子阳就做好了最坏的打算。

那一单的业主,房子是“保交楼”。在2021年房地产爆雷事件后,许多房产施工陷入停滞。为了保障业主权益,政府开始推行“保交楼”政策,以纾困基金等方式,敦促爆雷的开发商利用政府拨款,在一定期限内完工,保证房屋交付给业主。因为限时,许多“保交楼”的业主都担心因为工期短而出现做工粗糙、质量差的问题。

一进门,刘子阳就看到屋内地面的瓷砖的填缝剂溢出了缝隙,乳胶还有不少残留在了地面瓷砖上,地板显得很邋遢。屋内墙面的处理也很粗糙,墙面的腻子都没有打磨光滑。一面墙上有二十多处空鼓,是平时的五倍多。室内的天花板上,还有许多电线裸露在外,完全不符合规范。刘子阳抬手轻轻触摸卧室门道两边和上槛的门框,木制的门框竟然就掉了下来。

平时,刘子阳一人验一套120平米的房子用时不会超过两个小时。当天状况百出,这套120平方米的三室两厅,验了一个半小时还剩下两个房间没有验完。害怕耽误后续的工作,刘子阳叫来一位提前收工的同事,两人接着忙活了两个半小时,才完成了全套检查。

看到这套房子查出如此多问题,刘子阳虽是第三方,也替业主感到着急。但他发现真正的业主却显得很冷静,那个30多岁的男业主看着满屋的整改标记,不慌不忙地说了一句:“那就改呗。

刘子阳猜测,也许是爆雷后很多业主本来就不敢期待顺利交房,“所以业主可能觉得,能交房就已经不错了。”

在广州,40岁的覃逸2022年成为一名验房师。他在北京从事十多年装修设计,后来又辗转到深圳某地产公司做施工部管理人。做验房师的一年,他接待了将近500位客户。

找覃逸验房的,大部分都是25-45岁的中青年,房子也以精装房为主。毛坯房要检查墙面、房屋结构是否垂直等基础问题,精装房的验房点更繁复,需要关照门窗、成品柜、瓷砖等上百个项目。

由于缺乏专业知识,普通人对装修好的房子可能出现的纰漏缺乏认知,很容易在与开发商、装修队的扯皮中落入下风。验房师覃逸提供的检验结果,则是业主向装修队维权的底气。

去年8月,一位90后江西男人联系到覃逸验房。男人和妻子在广州买了一套价值180万的毛坯房。交房后,他们自行找来装修公司进行装修。验房后,覃逸为男生开具了验房报告,从专业的角度罗列了房屋存在的70多处问题。拿着验房报告,男生起诉了装修公司,得到了3万赔偿。男生对覃逸很是感激,对他说了好几次:“如果不是你,我没法发现这么多问题。

图 | 验房师检查吊顶内部管道

验房师对房屋的鉴定,影响着房屋交付成功率和装修队返工的概率。利益的纠葛,让验房师的人身安全很容易受到威胁。据媒体“财经十一人”统计,2018年至今全国热门二线城市,如武汉、济南、西安、温州、青岛,几乎都有验房师被打的新闻登上热搜。而在媒体报道中,去年3月1日,西安的一位验房师就在验房完毕后,被3名疑似装修工人的男子围住、带至小区绿化带处殴打。送到医院后,这名验房师被诊断全身多处软组织挫伤。

入行不到一年,刘子阳遇到过两次类似的威胁。2022年10月,刘子阳为一对年轻夫妻验房。检查主卧卫生间时,突然进来四个“彪形大汉”把卫生间的门轻轻关上。在本就不宽敞的卫生间里,他们把刘子阳围了起来。四个人都戴着劳保手套,衣服上还沾了不少油漆,“一看就是成天干活儿的人。”刘子阳回忆。

刘子阳发现窗户四周的瓷砖都有空鼓问题,想在窗户边贴上问题标记,但装修队的人却不停地干扰他工作,在他耳边念叨:“这个不用贴了吧。”刘子阳没有害怕,和对方讲理,告诉他们,如果此处不加以整改,瓷砖崩坏后,碎片很容易把人划伤。装修队见刘子阳执意要标记,就放出狠话:“你等下出小区时小心点。”趁对方不注意,刘子阳给业主发去求助信息。等业主引开装修队,刘子阳才得以继续工作。

这是刘子阳第一次意识到验房师处境尴尬。从那之后,他会在验房前和业主在微信上提前沟通,希望如果遇到类似情况,他们能帮忙维护验房师的人身安全。

刘子阳的提示起了作用。一次,刘子阳上门验房,开发商派来了一位陪验人员。怕陪验妨碍刘子阳工作,业主直接把陪验拦在门外,没让他进屋。关上房门,身高1米8往上的男业主转过身来,冲刘子阳说:“别怕,有我在。”回想起这个场面,刘子阳觉得既荒诞又欣慰。

验房师看见中国人和房子的羁绊

尽管大部分时候受雇于业主,验房师的工作还是需要站在第三方的立场展开,按照国家划定的标准,公正评判房屋的质量。

由于房产对大多数人来说都是过于贵重的财产,常有买房者身上流露出小心谨慎。刘子阳遇到过特别谨小慎微的业主,那是一对三十来岁的夫妻。验房时,女业主一直跟着他,看着他的一举一动。刘子阳用空鼓锤敲打一块瓷砖的一角,发出的声响清脆。女业主立即指出,声音不对,有空鼓。

刘子阳经过检查后向她解释,按照国家标准,单块瓷砖边角的空鼓不超过5%就是合规的,不需要强制整改,而按规矩,验房师只标记需要强制整改的瑕疵。女业主仍不放心,坚持让刘子阳贴上问题标记。拗不过业主,刘子阳只好服从。

理解着业主的心境,刘子阳心里矛盾。他担心这样会让开发商和装修队质疑验房师的专业性,加剧双方的矛盾。回公司后,刘子阳琢磨出了一套平衡多方的方法。

他把标记问题的贴纸分成了两种颜色——红色代表验房师提出的专业意见,必须整改;黄色代表了业主的意见,供装修队参考。

做验房师之前,刘子阳还做过房产咨询师,为有购房需求的客户提供楼盘信息、陪客户看房。这两份职业中,刘子阳见过许多倾注一生积蓄到一套房里的人和家庭。

做房产咨询时,他曾遇到一位来自西安周边县城的叫王萍的女人。王萍一家人在市集上经营鞋店,每月获取四、五千元收入。找到刘子阳时,王萍和丈夫想用积攒了二十年的四十多万元收入,在西安市区,给当时刚上大学的儿子置办房产,为其日后打下根基。2021年7月起,咨询到下决心买房的一个半月时间里,王萍打电话咨询了刘子阳11次,每次通话都超过两个小时。

在王萍所在的县城,房价在每平方米3000元以下。王萍没有想到,西安三环周边的房子房价已经是老家的5倍之多,要帮助儿子在大城市里安家比王萍想象的更艰难。因此,她极为谨慎,每次打电话,都会反复和刘子阳说:“阿姨就这些钱,要是买不好的话,就全砸进去了。” 

三年来,刘子阳一直在房地产行业摸爬滚打,对房价的变化有了更深刻的理解。刘子阳称,2017年西安老城区的房价大约在每平方米8000-9000元之间,到了2020年后,就飙升到了一万五。与此同时,国家统计局数据显示,2020年,西安城镇居民人均工资性收入为26145元,较3年前上涨了5743元。房价涨速和普通人收入增长速度之间的距离逐渐拉开,也是许多人赶着“上车”的原因。

许多中国人安置房产的过程中,都会有上一辈人的参与。有的父母注资帮助孩子置业。也有一些年轻人工作繁忙,由父母帮忙奔走办理买房过程中的繁杂琐事。出资帮年轻人置办房产,对父母一辈来说,也是攸关自己的大事。

2023年3月,刘子阳接待了一对头发花白的老夫妻。他们的儿子是医生,工作繁忙,托父母陪同刘子阳验房。

一进门,刘子阳就看到两位老人已经屋子里等着了。交谈中,他得知,这是老两口的儿子买的第一套房,老人也投入了一些积蓄。验房前,两位六旬老人的言语中全是客气,嘱托刘子阳“验得细一些,再细一些。” 

验房时,刘子阳走到哪儿,两位老人就跟到哪儿。刘子阳每标记一处问题,他们都会追问, “这个怎么也出问题,能修吗?”刘子阳一边检验一边安慰老人:这些都是正常的,事后整改就好。在他的宽慰下,老两口的表情略有放松。临走前,老两口还恳请这位专业的验房师傅,在孩子的房子整改后再上门来看看。

覃逸的观察中,比起改善房的业主,购买刚需的业主在验房时会更小心谨慎,对细微之处也非常在意。因为那往往是第一次。一套房产往往倾注了那一个人,甚至是一个家庭的全部积蓄。

去年10月,覃逸帮一对年轻情侣验收婚房。房子有90平米,价值180万。闲谈中,覃逸夸他俩年轻有为,小两口很不好意思地说:“哪里,都是家里资助的,双方家里都给一点。” 

房子问题不算严重,多是瓷砖空鼓、墙面开裂等常见的问题。但看到覃逸在房子里贴了40多处标记,两个年轻人却格外紧张,一直在感慨“这是豆腐渣工程啊!”覃逸反复安慰他们这些都属于可修复的问题,都没法让他们安心。那对年轻情侣叫来物业管家,还唤来房产销售,前前后后总共喊来了十多人,交代负责人一定要整改好这些问题。验完房的一个多月后,覃逸又被两人请上门去确认问题是否修缮完毕。 

图 | 验房师检查墙壁空鼓

相比来看,有多套房产的客户对待房子的态度则轻巧许多,往往不陪同验房的概率更高。在覃逸看来,这是客户对自己专业能力的信任和尊重。 

覃逸有位老客户,曾请他花一个半小时,从广州开车到77公里以外的清远市验房。那套房子有200多平方米,按照收费标准,只要500块,对方却很爽快,给了覃逸1500块钱酬劳,其中还包括500元的交通补贴。 

覃逸在2005年大学毕业后就从事装修工作,那时候,和他打交道的客户往往都是新婚夫妇或是要为结婚准备新房的男性,很少有独自买房的单身女性。从事验房师的一年里,覃逸发现有越来越多的单身女性独自买房。

从去年5月开始至今,他大约验过4、50套业主为独身女性的新房。这让他联想到眼下的时代浪潮:如今,在广州这样的大城市,独立的事业和收入、变化的婚姻观念让许多女性有了为自己置办房产的想法。 

一位做美容行业的女业主,在广州增城区买了一套70平方米的房产,价值150多万。验房当天,业主就对覃逸说,这是自己买的房子,“不指望有男孩子来帮我”,拜托覃逸多多费心。 

覃逸还遇到过事业有成、把父母接来同住的女孩。那女孩看上去30岁左右,听口音像是湖北人。她带着父母一起来验房,房子是三房一厅,90多平方米,总价在270万左右。交谈中,女孩的父母难掩自豪,“我们享福了,女儿买房,让我们过来一起住。”覃逸在心里感慨:“现在的小姑娘都越来越独立了。

灰格子中的世事

商品房是钢筋水泥砌起的灰格子,但灰格子和灰格子之间,人的境况却不尽相同。

在中国,房子是许多人努力打拼、积攒而来。但也有一些例外,比如南方楼市传说中的“包租公”“包租婆”,在传闻的版本中,许多人在拆迁的过程中,拥有了十余套甚至更多的房产。他们的财富神话,是拆迁时代占比较少的黄金一面。

去年12月底,覃逸在广州天河区帮一个00后姑娘验房。在那个高档小区,房子一平方米要6万,女孩的房子约莫有140平方米,房产总价在840万左右。也许是女孩觉得覃逸专业能力过硬,在验房尾声,她对覃逸说:“师傅,我还有10套房,都在这个小区,要不都给你验?

覃逸打量起眼前这个年轻的女孩:没有化妆、脚踩拖鞋、穿着大裤衩,“扔在人群中,你绝对发现不了,她能有11套房。”覃逸抑制不住好奇,问女孩怎么会有这么多房。女孩很平静地告诉他,这是老家宅基地换来的拆迁房,除了11套价值千万的房产,政府还补贴了一笔钱,“这是我父亲为我打下的江山。”女孩说。

验一套140平方米的房子要400元。11套房一共是4400块。女孩没有还价,爽快答应了。那之后,覃逸整整花了三天的时间,才验完了11套房。

覃逸去过广州海珠区的一套江景豪宅。那套宅子毗邻珠江,屋内能看到不远处广州的地标建筑“小蛮腰”,低头就见宽阔的珠江江面。一个寸土寸金的地段,房价每平方米就要10万元。那套房面积180平方米,内有两个套间,总共四个卧室,厨房也有两个,一间中厨,一间西厨。

房主是一对年纪不到四十的夫妻,此前一直在美国做会计,如今打算回国发展,全款买下了这套价值千万的房产。

验完房后,覃逸驱车离开这栋豪华的江景房,回到自己在广州郊区的小公寓里。工作中,覃逸有很多和富贵生活打照面的机会,但当结束工作回归人群,覃逸是广州这座有一千八百万人的城市境况普通的一员。

在一线城市中,广州的房价基数较低。但近十年里,广州的楼市经济也在人才涌入、市场经济的发展下应声而起。中国房价行情平台数据显示,近10年里,广州的房价飞速上涨。2010年,广州的房子均价为每平方米1.3万元,到2022年均价翻了3倍多,涨幅达256%,超过了同为超一线城市的北京和上海。

人到中年,覃逸说自己已经不太会为人和人之间的差距感到焦虑,“每个行业不一样,我做的事情顶了天也就是这样。不能想太多,否则会仇富的。”年轻时,做设计师的覃逸也很拼命,常工作到凌晨一两点。如今,他认清了自己的上限,把生活的重心放到了家庭上。

最近覃逸在广州黄埔区给业主监管工地。每天下午五六点收工,他开一个半小时的车回到家里。工作让他感到疲惫,晚饭过后看看电视、刷刷短视频,到夜里十点就上床睡觉了。

覃逸在广州的家是一套60平方米的公寓,两室一厅,价值48万。他和妻子、孩子三人同住。因为是公寓,覃逸只拥有这套房产的40年产权。40年后,覃逸如果想要继续住在这里,需要再续缴土地出让金。覃逸说,买下这套公寓,就像是签下了40年的租房协议。

覃逸也只把这儿当作一个歇脚的地方。对他来说,在300公里以外有一个更像家的地方。在老家江西赣州,他有一套三层的小独栋,盖在自家的宅基地上。站在楼顶天台能看到贡江在山中流淌。小楼里,还住着覃逸的父母。每逢清明、五一等节假日,覃逸都会花4个多小时开车回家。

到了老家,他喜欢呼朋唤友,白天在家里的茶室饮茶,晚上到院里烧烤喝酒。天气晴朗时,他还会像儿时一样,去河边捕鱼、捞虾。安逸的乡下生活只能是短暂的停留,作为要养家糊口的中年人,覃逸不得不在收假后又踏上高速公路,挤进密集的车流中,回到广州那套小公寓里。

1995年生的刘子阳在去年买下了自己的第一套房。对他来说,这是一项迟来的投资。就离开了。看好房当天,他就下决心,要在买房后,把房子按照自己的喜好,重新改造。

2013年,在刘子阳上大学时,父母就提出要为他置办一套房产。刘子阳生在一个工薪阶层家庭。父母一辈子省吃俭用,认为给孩子买套房是做父母必须完成的任务。在刘子阳的记忆里,一家人从没有出去旅游过,母亲也从未买过化妆品。心疼父母攒钱不易,刘子阳拒绝了长辈的心意,嘱咐他们过好自己的日子:“不用管,我自己买。

大学学环境设计的刘子阳,在大二时创立了一个主营装修设计的工作室,实现了经济独立。当时的他,相信自己能凭自身努力买房。但后来,许多事情都超出了他的预期。

2019年3月,因为甲方拖欠项目尾款,刘子阳的工作室摇摇欲坠。为了给工人、员工发放工资,刘子阳刷爆了7张信用卡,还借了网贷。一年后尾款始终没有到账,背负25万元欠款,刘子阳在2020年3月关闭了成立了6年的工作室。2020年10月,他加入了一家房产电商平台,成为了一名房产咨询师。

回看自己走过的创业路,刘子阳陷入沉思。收获之外,创业也让他失去了很多。为了给工人结款,他借了网贷,因甲方拖欠,导致大量逾期,刘子阳的征信受到了影响,不能再去银行贷款。

还贷的日子里,刘子阳过得很拮据,无暇顾及买房的事。做房产咨询师时,刘子阳月薪上万,业绩好的时候还有过月入4万的佳绩。但每个月,他都只留1000块钱做生活费,其余的钱全都用来偿还贷款。自大学创业以来,刘子阳就没有买过超过一百块钱的衣服和鞋。

在接触更多买房者后,刘子阳也更新了对房产的观念。他意识到,房子不仅是一处落脚的住所,更多的还是一种保值的投资。

验房时刘子阳结识了一位做生意的中年女人。女人和丈夫平日住在一栋价值700万的三层小独栋里,没有别的住房需求,但他们在西安市内置办了三四套房产。一旦生意上有资金回流,夫妇俩都会选择买房,投资不动产,以抵抗通货膨胀带来的损耗。作为新一线城市,西安的房市也没有辜负他们的期待。

今年3月,刘子阳给那位女士验了一套新房。交房时,那套房的价格炒到了每平方米两万五,比4年前购房时,每平方米涨了一万二。

刘子阳重新把买房提上了日程,想为自己的人生积攒多一分底气。万一日后再有什么变故,他也有了后盾,不至再居无定所。就算到急需用钱时,一套房产也能提供经济保障。

从2022年6月开始,刘子阳就在和拖欠尾款的甲方打官司。2022年11月,刘子阳收到了二审的判决——加上违约金,他一共可以拿到70万元的赔款。这意味着,买房的事重新有了希望。父母也建议刘子阳先向亲戚借钱凑够首付,抓紧买房。

在父母的支持下,刘子阳在今年过年前付了50万首付。因为刘子阳没法向银行贷款,房子写的是父母的名字。虽然回款还没有到手,但刘子阳觉得,自己也算是信守了年轻时许下的独自买房的承诺。

眼下,他兴冲冲地张罗起房子的装修。

有了房,才是有了家。

5月中旬,网购的睡床送到新家当天,刘子阳迫不及待地在属于自己的房子里睡了一夜。虽然还未装修完毕,但他感到多年未曾有过的轻松。夜晚,刘子阳躺在全新的大床上翻来覆去变换睡姿,不记得自己过了多久才睡着。“比之前睡过的所有床都舒服。”刘子阳说。

*除刘子阳外,其他人物均为化名

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撰文|吕煦宬
编辑 | 温丽虹


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