投资日本二手房，不是看“房龄”而是看“管理”？

在一次“你买了房龄多久的二手房”的调查中，接受调查的700多个日本人中27.5%表示买了超过20年房龄的建筑。

在日本房产市场中，相比于新筑房，中古房（二手房）明显更受人们的欢迎。

因为日本新筑房子的售价一般都相对偏高，加上一线城市的土地使用面积有限，每年新开发的房屋较为少。因此，很多人就看上了二手房屋，但是通常会考虑买旧房子是否划算？

日本用作表示房屋年龄的通常有下列：

中古：在日语里的意思是半新不旧，二手的意思，在房地产中就是中国人理解的二手房。

筑浅：一般在日本二手公寓广告中，竣工10年以内的房屋都是标注为筑浅房屋。

新筑：指“竣工不满一年且未有人入驻”的房屋。要是有人在里面居住过，就要被标注为“筑浅”了。但是，一些未满两年，而且也未使用过的房产，现在也可以不用中古物件来表示。

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在考虑购买二手房的时候，是不是觉得房龄较浅的“筑浅房”比较好呢?房龄是购买二手房的最佳判断标准吗?

其实不然，如果是自住的刚需房，那么选择房龄短的房产是没错，但如果是从投资的角度来看，或许还可以多角度来考虑一下比较好。

近年来经常听到的一句话：“买公寓买管理吧!”。

的确，对于二手房来说，公寓管理的好坏影响很大。在选择二手房的时候，“房龄”是很重要的项目，比起这个数字，用“房龄相对状态”来判断比较好。

如果管理状况不好，房子处于建造年数以上的恶化状态的话，管理组合就无法发挥作用，可能会影响到今后的资产价值。

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即使是房龄比较老的房子，但因为有大规模修缮工程等，房子保养得很周到，室内也刚刚装修过，有最新的系统厨房和浴室干燥机等，那就和新建的房子一样。

在寻找房子的时候，如果按照希望的房龄要求，也没有找到符合条件的房屋的话，可以在耐震标准安全的范围内，适当扩大房龄的范围。

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另外，相对于房龄的状态，只有通过查看物件内部情况才能知道。在现场查看物件的时候，要以比房龄更好的状态的视点来判断物件。

房子的价格下降一般一直持续到建成后的20~25年

从购买金额和资产价值的角度来看，我们推荐以建造20年左右的建筑为目标。在建造20~25年的时间里，房价会稳定下来，因此，在价格最低的房子中选择最新的房子，那么就是建造了20~25年的房子。

另外，由于房龄大于25年的房子的价格下降很少，所以出售时候的价格会与购买时候的相差不大。如果在地段和管理上的条件很优秀，有可能卖出的价格比买入的价格还高。

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如果房龄在20~25年以内，耐震方面也可以放心。

现行的新耐震标准是在昭和56年6月1日开始实施的。在这一天之后获得建筑许可的房子，都是符合新耐震标准的。

虽然下发建筑许可的日期与建筑日期是不同的，但是如果是建成20~25年以内的话，基本上是可以符合新耐震标准的。

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小结：购买投资用二手房，与房龄相比，更重要的是公寓楼的管理体制。

可以说，比起房龄，管理体制更能决定公寓的耐久性。即使是新房，不进行管理就会老化。相反如果进行适当的管理，即使是房龄较老的房子，也能保持良好的状态。

房子的寿命取决于管理体制，购买时请仔细进行管理体制的确认。