不动产权利分属不同主体时，应如何执行用益物权

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观点：

用益物权可以抵押、转让；所有权人不得妨碍用益物权人行使权利；租赁关系的解除不当然引起物权的变动；执行程序中可以整体处置、单独处置、处置孳息、强制管理等。

    案例来源：最高人民法院（2017）最高法执监237号泰安市泰信典当有限责任公司、泰安市岱岳区夏张镇刘家庄村村民委员会典当纠纷执行审查类执行裁定书

 案情：

 1、泰安中院于2012年5月24日查封了刘燕在林业局登记的（2009）第01号面积为704.1亩的林权及附属苗木。2012年7月16日，该院作出第68号民事判决，主文第二项为，泰信公司对刘燕抵押的（2009）第01号林权证林木享有优先受偿权。

2、经过拍卖，泰安中院于2015年5月15日，作出第143恢1-13号执行裁定：将被执行人刘燕名下的林权一宗（证号为（2009）第01号，面积为704.1亩林权及附属苗木）作价232万元交付泰信公司抵偿债务。

3、刘家庄村委提出执行异议称，刘燕名下的该宗林权总面积为704.1亩，共分为两部分，其中第二部分面积为240亩的林地所有权权利人为异议人刘家庄村委。

4、经查明：（2009）第01号林权证记载，林地所有权权利人为刘家庄村，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人、森林或林木使用权权利人为刘燕，林种为防护林。

5、又查明：岱岳法院于2014年6月21日作出第203号民事判决，解除了刘家庄村委与被执行人刘燕签订的240亩林地租赁合同。

泰安中院认为

《森林法》第四条、第十五条规定，防护林使用权不得转让。该院查封、拍卖标的为证号（2009）第01号、面积704.1亩林权及附属苗木。除苗木外，该院处置林权证登记的其他权利违反了法律的禁止性规定，该执行行为应予撤销。因该院是将（2009）第01号、面积704.1亩林权及附属苗木整体拍卖，无法将林权与苗木分割，故应将包括拍卖涉案林木在内的执行行为一并撤销。于是裁定撤销第143恢1-13号执行裁定以及拍卖裁定。

山东高院认为

本案的核心问题是泰安中院在执行该案时，能否依职权扩大判决确认的抵押权受偿范围，即案争的所谓240亩林权是否应该纳入司法拍卖程序。泰安中院执行的第68号民事判决第二项表述内容为：泰信公司对刘燕抵押的（2009）第01号林权证林木享有优先受偿权。依据该判项，本案申请执行人的优先受偿标的只能是林木，不能将判决效力扩张至林木占用下的其他林权。况且，刘家庄村委与以被执行人刘燕签订的240亩林地租赁合同已经解除，刘家庄村委据此已经恢复了对案争240亩林地所有权的行使。泰安中院虽然仅以防护林禁止转让为由撤销该院抵债执行裁定，属于归纳案争焦点不全，但处理结果并无不当。

 最高院认为

本案的争议焦点为案涉抵押权优先受偿的范围。按照通常理解，林地属于不动产，林木作为地上附着物，二者是不易分割的综合体，实践中，林地的使用权与地上附着物的所有权原则上为同时流转。但是，本案判决主文仅提到泰信公司对涉案林木享有优先受偿权，对于林地使用权的处置则未予明确。概言之，案涉抵押权优先受偿的范围是本案执行中的基本事实问题，泰安中院异议审查部门在基本事实不清的情况下迳行裁定撤销执行行为，山东高院亦未查清此事实即维持泰安中院异议裁定，均属基本事实认定不清。在此情况下，执行法院异议审查部门，可通过要求作出执行依据的审判部门进行释明等途径，对此问题重新审查，明确（2009）第01号林权证林木享有优先受偿权是否包括林地使用权，在查清事实的基础上作出能否执行或者如何执行的审查结论。综上，撤销山东高院复议裁定、泰安中院异议裁定；本案发回泰安中院重新审查。

分析：

本案法律关系看似复杂，实际上相当简单的。我们不要被林权、林木所影响，只要将林权证看作是不动产权证，一切问题迎刃而解。看下表：

    问题是：当判决债权人只对林木（房屋）享有优先受偿权时，如何一并处理林地（土地使用权）的问题？

一、林地使用权属于用益物权，可以抵押、转让

一般来说，根据《物权法》第一百八十二条，房地应当一并抵押[1]。本案的特殊性在于，判决只确认了对林木存在抵押，那么，就要首先确认林地使用权是否在抵押范围内。就如最高院所说，应由执行部门征求审判部门的意见，否则属于执行依据不明确。

如果林地使用权、林木都属于抵押范围，那么，法院对其整体处置并无不妥；如果林地使用权不在抵押范围内，法院一般也应该整体处置[2]，但林地使用权的处置价款不属于优先受偿的款项。

那么，本案中森林法的禁止性规定是否应当适用？

笔者认为，森林法规定防护林使用权不得转让[3]，一般指的是民事法律关系中的转让，而不涉及司法拍卖的强制转让；拍卖时只要告知买受人不得再次转让并不得改变原有用途即可。即使防护林使用权不得拍卖，法院也可以单独处置林木，但由于林木与林地不可分割，不能单独拍卖，因此宜拍卖林木的承包权、经营权或收益权为妥。

退一步讲，整体处置和单独处置均不能实现的，也可以在不影响林木整体生长的情况下，对其可以利用的果实（孳息）等予以处理[4]。

即使所有财产都不能处置，法院也可以适用强制管理的方式将上述财产交由申请执行人管理[5]。

二、所有权人不得妨碍用益物权人占有、使用、收益的权利

土地的所有权人，一旦将土地交给用益物权人占有、使用、收益时，在土地期限尚未届满时，一般不再享有或行使占有、使用、收益的权利，即使土地被征收的，用益物权人也有权有权获得补偿[6]。

比如，业主所持有的住宅土地使用权，在70年产权期限未届满时，土地所有权人（国家或集体）的最多只有收税的权利，怎么可能来占有、使用业主的土地和房产呢？

因此，村委不能影响林地使用权人行使权利，也不得阻碍法院拍卖。

三、租赁关系的解除不当然发生物权变动的法律效力

本案中，村委通过诉讼，解除了其与林木使用权人的租赁关系。

但是，租赁关系是合同关系，是债的一种，而林权是物权，两者并非同一法律关系；一旦经过法定登记，林权即脱离了租赁关系而单独存在。而且，即使判决解除合同，也要根据履行情况和合同性质进行处理[7]，并不当然返还物权；何况本案物权存在抵押，未经抵押权人同意也无法返还[8]。既如此，被执行人的物权当然可以拍卖。

那么，村委的合法权益如何保证？在拍卖时，法院应查明拍卖标的物的权利瑕疵[9]，告知买受人有关情况，尤其是租金、费用的支付等[10]，以维护村委的合法权益。  

注释：

[1]《物权法》第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

[2]《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

[3]《森林法》第十五条：下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：……除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。

[4]《物权法》第一百一十六条：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

[5]《民诉法解释》第四百九十二条：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。

[6] 《物权法》第一百二十条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

[7]《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

[8] 《物权法》第一百九十一条:抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[9]《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条：实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。

[10]《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

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