一个案外人异议的四项权利、两大问题和三种救济
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本案中案外人提出的执行异议涉及到租赁权、所有权、使用权、管理权四项权利，法院的裁判理由对实体和程序两个方面问题作出回应，并给予了案外人三种救济途径，属于较为复杂的案件。
案例来源：西藏高院（2018）藏执异98号夏淑清与西藏银行股份有限公司、西藏杰集金属矿产有限公司执行审查类执行裁定书（系列案件）
基本案情：
1、2015年5月12日，博大公司所有的位于杭州市西湖区瑞博国际写字楼抵押给了西藏银行。
2、2016年10月17日，因西藏银行申请，法院查封了案涉写字楼；后判决西藏银行有权以案涉写字楼拍卖、变卖的款项优先受偿。
3、2018年7月7日，法院对案涉写字楼进行变卖，买受人以1.02亿元竞得。变卖公告载明：“部分存在租赁，买受人将取得整栋楼房的所有权”。
4、2018年8月29日，法院就财产移交进行公告，其中第四条为：“原产权人博大公司和物业公司应当依法向买受人进行完整交接，处理好遗留问题，以保障租户的合法权益。如有拒不交接、抗拒交接等行为，将承担相应法律责任。”
5、案外人称：2009年7月1日，其与博大公司签订“以租代售”《合同书》，对案涉写字楼的A座648、518、520室约定前20年为承租，后27年为赠与，房款全部付清，取得了47年的相应权利，过户裁定和移交公告侵犯了其合法权益。
异议请求：
案外人认为，其享有下列权利：
【租赁权】案外人取得写字楼部分房屋的20年租赁权。
【所有权】本次评估拍卖的是写字楼的未出租部分（即7794.66㎡）。买受人虽然取得了写字楼名义上的所有权，但事实上拍得的仅是未出租部分7794.66㎡，其所有权应该是受限制的，其地位并不优于案外人。
【使用权】案外人对执行标的享有合法权利，其享有实际使用权，并作为事实上的业主，对写字楼的地下部分以及其他公共部位享有免费使用的权利。买受人对公共部分和地下建筑没有独占权。
【管理权】案外人享有参与物业管理的权利。买受人对写字楼整体没有垄断的管理权。
综上，法院的裁定、公告将权利移交给买受人，侵犯了案外人的合法权益，故请求中止执行裁定、公告，限制买受人的权利。
裁判理由和救济途径：
【实体问题】
（1）案外人提供的合同书为租赁合同，非买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，该房产所有人应为被执行人博大公司，法院的执行并没有影响案外人的承租权。（2）法院拍卖是对博大公司的现有财产权益进行处置，对承租方的权益变卖公告也说明了“部分存在租赁，买受人将取得整栋楼房的所有权”的情况，履行了充分的告知义务，保护了承租方基于合同书而取得的利益，没有扩大或缩小买受人权利的事实，并无不当。
法院裁定驳回了异议，如案外人不服的，可以提起执行异议之诉。此为【救济途径一】。
【程序问题】
案外人提出“执行裁定书及其后的公告缺乏对买受人所有权的限制”的请求。经调查，该裁定是针对执行程序作出裁定，确认的是买受人通过竞买取得的所有权，并不解决争议中的实体问题。根据“买卖不破租赁”的原则，案外人基于租赁合同而产生的相关权利，受法律保护，但对合同书内容存在的争议不是本次执行应当解决的内容。
如果案外人认为买受人可能会对《合同书》有不同的理解，可以通过诉讼程序解决。此为【救济途径二】。
案外人提出“申请人权利目前正在面临侵害”的请求。法院移交公告第四条为”原产权人博大公司和物业公司应当依法向买受人进行完整交接，处理好遗留问题，以保障租户的合法权益。如有拒不交接、抗拒交接等行为，将承担相应法律责任。”由于博大公司已经不是写字楼的所有权人，该条公告目的是要求被执行人与买受人进行物业交接，处理好二者之间与物业公司的关系，并不能涉及第三人，也没有改变业主的权利与职责。部分当事人提出此项异议后，法院已经责令买受人依法进行交接，不得损害第三方合法权益。
如果买受人的行为侵犯了案外人的合法权益，阻碍正常执行工作，案外人在向法院进行举报的同时，还可以通过相应的诉讼程序或者其他合法程序进行维权。此为【救济途径三】。
笔者分析：
本案作为承租人提出的执行异议，即涉及到对执行标的的实体争议，又涉及到法院交付的执行行为，是行为异议和实体异议的竞合，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
在审查中，主要针对法院的执行有没有侵害案外人的合法权益进行。如果案外人存在多种救济途径，并且执行异议之诉无法解决非执行争议，而且其他救济途径能够从实体上最终维护其权益的，应另诉解决。
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