最高院：案外人持查封后的安置协议不得对抗执行
核心提示：特定化的安置房可以对抗执行，但仅限于查封前；被执行人、被拆迁人不得就查封后签订的拆迁安置协议对抗申请执行人，更不享有优先权。
案例来源：最高人民法院（2019）最高法民申2259号张秋艳、葛忆辉申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
案情：
1、2016年6月2日，法院查封了包括涉案房屋在内的亿城公司所有的190套房屋。
2、2016年7月23日，亿城公司将涉案房屋抵顶给君易公司。
3、2016年9月14日，张秋艳与君易公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》，约定安置房为案涉房屋。
4、2016年9月30日，亿城公司为张秋艳办理了入住手续。因小区未全部竣工验收，尚不能办理房屋产权登记。
5、2017年2月7日，张秋艳向法院提出书面查封异议申请书，一审法院裁定中止对案涉房屋的执行。申请执行人不服该裁定，起诉至法院。
裁判要点：
法院认为，张秋艳是在涉案房屋被查封后才取得了涉案房屋的物权期待权，也是在查封后涉案房屋才被特定化，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，故涉案房屋不符合中止条件。
最高院认为：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据上述法律的规定，在法院已经就案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得转让该房屋。房屋所有权人签订转让协议，该房屋受让人不能由此取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定在执行程序中也确定了上述原则。鉴于君易公司与亿城公司签署抵顶协议系在查封案涉房屋之后，故该抵顶行为不能对抗申请执行人；张秋艳基于《产权调换协议书》、《补充协议》所享有的对案涉房屋的权利也不能对抗申请执行人。
笔者分析：
本案的房屋在查封后经过了两次转让，前一次的受让人且不能对抗执行，则再次转让的受让人更无法取得任何优先权利。
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