江苏高院：拍卖公告不负责交付导致成交价过低可以撤销拍卖
核心提示：本案主要涉及司法拍卖是否要交付、拍卖保留价的确定、拍卖司法解释和网拍司法解释的适用问题。
案例：江苏省高级人民法院（2018）苏执监791号贾磊杰、连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司与徐欢、尹万娇等借款合同纠纷执行裁定书
案情：
1、本案拍卖的案涉房产抵押给申请执行人，抵押金额为400000元。
2、2017年6月5日，连云法院对案涉房产第一次拍卖，竞拍人以553950元竞拍成交，但因案涉房产实际建筑面积132.02平方米与公示的评估面积相差7平方米，后竞拍人放弃本次拍卖。
3、2017年10月8日，连云法院对案涉房产重新拍卖，并在《拍卖标的情况说明表》中注明：该房屋由他人居住不易交付。
4、本次拍卖中，买受人以起拍价383950元竞得案涉房产。
5、申请执行人（抵押权人）对提出执行异议认为，案涉房产成交价低于贷款本金，请求对涉案房产予以重新拍卖。
6、连云法院裁定撤销上述拍卖行为，对涉案房产依法重新拍卖。
其认为，申请执行人对该抵押物享有优先债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定，在对该房产进行拍卖时确定的保留价，应当大于该案的优先债权及强制执行费用的总额。而该院在拍卖案涉房产时，确定的保留价为383950元，不仅低于400000元的优先债权，也未考虑强制执行费用，明显违反上述规定，损害了异议人的利益。
7、买受人申请复议认为：（1）金海洋公司默认法院司法拍卖，且未在法定期限内提出异议。（2）执行法院设立的保留价383950元是按评估价548500元的百分之七十进行，并未违反法律规定。（3）执行异议裁定书不应引用2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，而应以2017年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十八条规定为准。请求撤销异议裁定，维持拍卖结果。
裁决理由：
连云港中院认为，1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定，本案中涉案房产确定的拍卖保留价为383950元，明显低于该优先债权400000元，损害了抵押权人的利益。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条是对存在优先债权执行案件进行拍卖的特别规定，而《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十八条是对一般执行案件进行拍卖的规定，特别规定优先于一般规定，可以适用。
江苏高院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。因此，人民法院对于拍卖成交的动产不动产等需要交付买受人的财产，除法律另规定外，一般均应负责交付买受人。而连云法院在重新拍卖案涉房产时，在《拍卖标的情况说明表》中注明：该房屋由他人居住不易交付。
众所周知，司法网络拍卖的目的，就是通过更多的竞买人的充分竞争，进而实现拍卖标的价值的最大化。连云法院的上述说明暗含其无法交付或不负责交付的可能，误导潜在的竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题，从而影响拍卖标的网络拍卖的充分竞争，进而也影响实现拍卖标的价值的最大化。其最终结果表明，该次拍卖仅有买受人一人报名且一人参与竞拍，最终以保留价成交。该成交价不但远远低于第一次拍卖时的拍卖价格，也远远低于案涉房屋正常的市场价格。因此，执行法院在《拍卖标的情况说明表》的错误说明，损害了申请执行人及被执行人的利益，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六款规定的应当予以撤销本次网络司法拍卖的情形。
其次，本案是否应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定问题。该款规定，主要是解决无益拍卖问题。但所谓无益拍卖，仅仅适用于申请执行人对执行标的不享有优先受偿权的情形，而不是申请执行人本身就对执行标的享有优先受偿权情形。因此，原审法院适用上述法律不当，应予纠正。
综上所述，连云法院执行异议裁定、连云港中院执行复议裁定认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果正确。
笔者分析：
影响司法拍卖的最终成交价的因素，不仅包含标的物本身的瑕疵，执行法院拍卖公告所列明的内容也是至关重要的。在司法拍卖中，参与的竞买人应密切关注公告内容，并有必要实地查看标的物，了解该拍品的潜在瑕疵和风险。
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