上海高院：公告已载明有人使用则买受人不得撤销拍卖
拍卖成交后是否可以变更成交价款 ——昌达公司与仁望公司执行异议案分析
核心提示：网络司法拍卖中，拍卖公告的内容至关重要；法院如实告知标的物瑕疵的情况下，买受人应视为接受该瑕疵。
案例：上海市高级人民法院（2019）沪执复13号马云申请复议案执行裁定书
案情：
1、2015年6月30日，生效民事调解书确认民生银行有权与时代置业公司协议，以《最高额抵押合同》项下包括拍卖房屋在内的房产折价抵偿债务，或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在9,600万元范围内优先受偿等。
2、2017年8月7日，执行法院作出裁定，拍卖、变卖时代置业公司名下包括拍卖房屋在内的房产。
3、2018年7月19日，该案发布拍卖房屋网络司法拍卖公告，竞买公告载明：拍卖房屋无租赁、目前有人使用；拍卖成交后，办理不动产权属转移登记时，所涉及的全部税费、相应的欠税及税务办理手续均由买受人自行前往相关税务部门咨询，并自行承担解决。在执行查封和拍卖过程中，未有案外人对拍卖房屋主张租赁权。
4、2018年8月18日，马云通过司法网络拍卖拍得拍卖房屋，并交付了全部拍卖款。2018年9月4日，执行法院作出成交裁定书并送达。
5、竞买人马云提出异议称：竞买公告对拍卖房屋的现状说明为无租赁，但实际有案外人承租；竞买公告对税费承担说明不清，致使竞买人产生重大误解，竞买人需承担额外税费，购买目的无法实现，故依照网络拍卖规定第三十一条的规定，请求撤销拍卖并返还其交付的拍卖款。
裁决理由：
执行法院认为，异议人请求撤销网络司法拍卖，但其提供的证据材料不能证明本案拍卖房屋的文字说明和瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解、购买目的无法实现，故对异议人撤销拍卖的请求，该院不予支持。
上海高院认为，依照网络拍卖规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，应符合由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实、致使买受人产生重大误解情形。经查实，执行法院在拍卖被执行人时代置业公司涉案房屋过程中，对拍卖房屋进行公告显示：拍卖房屋无租赁，目前有人使用。对此，复议申请人认为拍卖房屋存在租赁，并提供江阴环球公司与案外人签订的租赁协议予以证明其主张，但该租赁协议并非拍卖房屋所有权人时代置业公司签订，且执行法院在查封和拍卖房屋期间并无案外人对拍卖房屋主张租赁权，故复议申请人以拍卖公告与事实不符为由主张撤销拍卖，该理由不成立。
另关于拍卖房屋税费的承担问题。执行法院在拍卖竞买须知中特别告知：“拍卖成交后，办理不动产权属转移登记时，所涉及的全部税费、相应的欠税及税费办理手续均由买受人自行前往相关税务部门咨询，并自行承担解决。办理不动产权属转移登记时所涉及的税种较多、可能买受人所要承担的税费较高……竞买人参与竞拍前须先去该标的的相关税务管理部门仔细咨询了解。”该特别告知内容对拍卖房屋办理权属过户涉及的税费承担问题作了详尽明示。复议申请人认为拍卖公告税费承担不明、导致竞买人产生误解、使其利益受损，主张撤销拍卖，该理由缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
笔者分析：
作为竞买人，尤其是不动产的竞买人，在参加拍卖前，至少应当实地调查核实标的物的现状，并审慎阅读拍卖公告的内容。本案中，案外人虽然占有该拍品，竞买人仍可以通过相应的程序主张权利，而非直接申请撤销拍卖。
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