江苏高院：不动产网签给他人时案外人仍可排除执行
核心提示：案外人以买受人身份所提出执行异议，应符合四个要件加一个时效，四个要件为有效合同、合法占有、支付款项和无过错，一个时效为发生在查封之前。对上述事实的认定必须均有充分有效的证据支撑。
案例：江苏省高级人民法院（2018）苏民终646号赵玉梅与万良、淮安市投资房地产发展有限公司等申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
案情：
1、2012年，赵玉梅借款给武政，投资发展公司提供担保。2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》，要求将投资发展公司19套商铺网签给中煤公司名下。赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”
2、2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买商铺。该份合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门交纳契税。
3、2015年7月13日，因赵玉梅与武政、投资发展公司等民间借贷纠纷执行一案，淮安中院查封了被执行人投资发展公司名下的案涉房屋，该房屋网签在中煤公司名下，尚无产权登记信息。
4、万良提出案外人执行异议，并提交了如下证据：（1）2012年9月25日万良与投资发展公司签订的《商品房买卖合同》；（2）2012年9月24日、25日，万良的银行提取现金210万元记录；（3）投资发展公司向万良出具收据1张，交款金额为625200元，交款时间为2012年9月25日。（4）万良实际接收该房屋出租给他人，提交租赁合同、水电费交费明细、水电费交费卡、物业费收据、垃圾清运费收据。（5）2016年12月1日投资发展公司向淮安中院出具的情况说明一份，用以证明未能办理过户登记不是万良自身原因，而是因为投资发展公司欠政府规费。
5、执行法院裁定中止执行后，赵玉梅提起许可执行异议之诉。
裁判理由：
淮安中院认为：万良与投资发展公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，万良已经支付了案涉房屋的全部房款，在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，未办理过户登记非万良的自身原因。综上，原告赵玉梅诉请无事实与法律依据。
江苏高院认为：
一、万良在淮安中院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。万良与投资发展公司签订案涉房产商品房买卖合同中无签订日期，但投资发展公司出具收到房款收条的日期为2012年9月25日，该合同约定买受人签订合同时一次性付清全部购房款，出卖人应当在2012年10月31日前交房，从以上事实可以认定该合同签订日期在2012年10月31日之前，即万良在淮安中院2015年7月13日查封案涉房产之前已签订书面买卖合同。
（一）关于投资发展公司与万良之间是否存在恶意串通问题。投资发展公司并未按照《商品房网签抵押函》的约定将收取的购房款偿还赵玉梅的借款，此系投资发展公司对赵玉梅违约行为，与万良无关，且赵玉梅并无证据证明万良与投资发展公司存在恶意串通及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形。
（二）关于投资发展公司与中煤公司在先签订商品房买卖合同的性质问题。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司就案涉房产签订了商品房买卖合同，在万良购房之前。赵玉梅称因其在中煤公司财务科工作，中煤公司以赵玉梅名义将款项借给投资发展公司，上述合同网签在中煤公司名下。根据赵玉梅陈述的事实，该合同名为买卖合同实为以该房产作为中煤公司出借款项的抵押担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，即使中煤公司因与投资发展公司在先签订了商品房买卖合同向淮安中院主张权利，淮安中院也应按照民间借贷法律关系审理，而不能按照双方存在商品房买卖合同关系进行审查。因此，即使上述合同已进行网签，并在万良签订购房合同之前，也不能据此否认万良所签商品房买卖合同的合法性。
二、在淮安中院查封之前万良已合法占有案涉房产。万良提交的水电费交费明细、水电费交费卡、物业费收据、垃圾清运费收据、租赁合同等证据，证明万良在淮安中院查封案涉房产前已对外出租，并交纳了水电费等费用，足以证实万良在淮安中院查封之前已合法占有案涉房产。
三、万良已付清全部房款。万良主张其所付房款系通过取现交付，其提交了农业银行的交易明细清单，因万良所购房产并非一套，故上述清单取款金额大于购房款62万余元，投资发展公司收取款项后已向万良出具案涉房产的购房收据，万良已实际占有案涉房产，赵玉梅无证据证实万良与投资发展公司所签订的商品房买卖合同系虚假，本院综合分析认定万良已付清全部房款。
四、非因万良自身原因未办理案涉房产过户登记。投资发展公司在与万良签订商品房买卖合同前就同一房产与中煤公司签订商品房买卖合同，且投资发展公司欠交相关部分规费无法办理过户登记，2016年11月18日，淮安中院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市房屋权属登记情况，经查该房屋仍无产权登记信息，即投资发展公司至2016年年底还未将涉案房屋的大产权办至其名下，案涉房屋不具备办理过户的前提条件，应认定案涉房产未办理过户登记非因万良自身原因。
笔者分析：
本案中，买受人与被执行人所签订的合同虽然没有网签，案涉房屋已经网签在他人名下，但实际上是本案申请执行人因与被执行人存在民间借贷法律关系，而借他人名义办理的网签，此网签不具备商品房买卖合同的法律效力，不能否定买受人所持合同的有效性。
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