在泰国投资购买土地开工厂需要哪些证件(附详细流程)

泰国，凭借诱人的税收优惠和良好的工业基础无疑已经成为2018年中国海外投资的热门目的国。

在海外投资各种类型中，风险最高的无疑是工厂投资。一家企业在泰国投资工厂将面临着工业园管理局(IEAT)、商业注册局(DBD)、投资委(BOI)等多部门在环保、厂房施工、财税等多方面的前置政策审批，稍有偏差少则耽误几个月，多则陷入难以收回投资的境地。

因此，对于初次进入泰国设厂的企业，走出去公司今天特别整理一份企业在泰国投资购买工业土地开工厂的申请流程详细介绍，请收藏转发。

首先，我们需了解在泰国开办工厂需要哪些证件。简单归纳，我们叫做开工四证件？即：工业用地许可、厂房建筑许可、厂房验收许可、工厂开工许可。

四个证件申请及审批需要大约6-12个月，需逐一申请。 如果为租赁厂房的企业仅需申请工业用地许可和工厂开工许可即可，建筑许可和验收许可由厂房持有人申请。

这里需要提醒一下，企业应尽量在获得泰国工业区管理局执照的工业园区内购地，这样的话会节省很多办理证件的时间。

投资企业申请四个证书的流程如下：

上述四个证书可谓企业投资的必要文件，由工业区管理局办理。企业证件齐全持证安全生产才算是合法经营，同时厂房保险购买也需要上述证件。

四证件的申请步骤、注意事项及文件清单如下：

用地许可简单理解为企业购买工业用地的土地使用许可，为公司注册后第一个需申请的工业区证书，获得用地许可后逐次申请后续三个证件。首先到园区工业区管理局办公室购买申请表格（KOR NOR OR 01/1）,50铢/本，视土地规划情况可一块或多块土地按照申请表内容填写于一本或多本，其它结合材料也附在申请表第1,2页，文件一式3份+1本申请表，如下：

1.   用地许可01/1申请表格；

2.   注册证明书及股东名册（6个月内有效）；

3.   法人护照/工作证复印件；

4.   地块图纸；

5.   地契复印件；

6.   土地买卖或厂房租赁合同；

7.   产品工艺流程；

以上文件准备好后每页由法定签字人签字盖章（护照签字不盖章），完成后提交至IEAT进行审批，资料齐全约30天办理完成，费用为10914铢/份（已含7%增值税）。

用地许可申请注意事项：

1. 填表前需提供项目初期及满期的用电、用水、污水、生产废料、生活废料、产能、原材料、成品、国内外销售比例、工作时长、工艺流程等信息以便填表，上述部分信息（如产能、原材料、产品、工艺流程）可从BOI申请表中提取，这样可事半功倍。

2. 公司注册证明书和股东名册在办理政府申请或银行事务时都有时间限制，如过期了需到当地商务厅更新，证明书更新200铢，股东名册更新50铢，商务厅填好申请表递交半小时内即可拿到。

3. 公司注册完成后需及时签订买卖或租赁合同，要不然会影响后续的证件申请工作，记住无合同无法递交用地许，无用地许可无BOI也无法办理工作证。

4. 产品工艺流程尽量写详细一些，涉及到流程图、设备名称、工艺说明、成品或机器图片、废料处理等，对于存在污染隐患的企业工业区管理局要求更为严格。小至补充文件说明，当面讲解如何处理污染，附上处理流程、处理方式和处理设备、工作原理等。中至申请EHA(工厂管理局中型环评证书)，批准文书在申请建筑许可时使用。大至按行业要求申请EIA(环境管理局大型环评报告),且按法律规定EIA环评批准后才可进行建筑（但不影响土地过户）。

5. 用地许可批准后可进一步申请土地所有权证（15 Sor），所有权批准后即可准备好公司文件、法人证件、地款发票、地契及所有权证到土地所属区域的土地厅办理过户，过户工作皆由工业园负责。

建筑许可即是工业区管理局批准企业允许在所购土地上建筑厂房的证书，前提先获得用地许可才可递交建筑许可，建筑许可申请表（KOR NOR OR 02/1）同样在IEAT购买，费用50铢/本,结合的文件清单也在申请表第1，2页内说明，主要准备文件如下：

1. 建筑许可02/1申请表格   5份；

2. 注册证明书及股东名册（6个月内有效） 5份；

3. 法人护照/工作证复印件   5份；

4. 工业用地许可    5份；

5. A1建筑图纸     3份；

6. A3建筑图纸     2份；

以上文件企业所用的设计公司会帮准备及申请，文件齐全每页由法定签字人签字盖章（护照签字不盖章）后递交给IEAT进行审批，约30天-60天办理完成，费用根据建筑面积计算，手续费4铢/平米（未含税7%）。 

建筑许可申请注意事项：

1. 注册证明书及股东名册如过期需先更新再递交。

2. 所递交的建筑图纸最好是一步到位的最终版本，因图纸改动需再更新再制图递交，申请时间周期拉长，后续的证件申请受到影响。如未按图纸施工后续厂房验收将会出现问题，届时退回已批准的建筑许可及所申报的建筑图纸将会加大设计公司和企业自身的工作负担和工作量。

验收许可即是对所获批建设的厂房合规性进行验收，是否遵照设计图纸施工及建设，是否符合工业区的建设标准，验收许可申请表（KOR NOR OR 02/5）同样在IEAT购买，费用50铢/本,结合的文件清单也在申请表第1，2页内说明，主要准备文件如下：

3. 验收许可02/5申请表格   5份；

4. 注册证明书及股东名册（6个月内有效） 5份；

5. 法人护照/工作证复印件   5份；

6. 建筑许可    5份；

7. A1建筑图纸     3份；

8. A3建筑图纸     2份；

 以上文件企业由承建商准备及申请，同样也是文件齐全每页签字盖章，后递交IEAT审批，审批时间14天，手续费100铢（未含税7%）。

验收许可申请注意事项：

1.注册证明书及股东名册如过期需先更新再递交。

2.根据所申报的建筑图纸施工，如有改动需申请报备好，否则在验收检查时还需更改建筑图纸，花时间和精力影响项目进程。

开工许可即是厂房竣工、机电及设备安装调试好之后所申请的工厂正式投产经营的证件，未申请前IEAT允许有3个月试生产周期，开工许可申请表（KOR NOR OR 03/1）同样在IEAT购买，费用50铢/本,结合的文件清单也在申请表第1，2页内说明，主要准备文件如下：

1. 1.验收许可03/1申请表格  3份；

2. 2.注册证明书及股东名册（6个月内有效） 3份；

3. 3. 法人护照/工作证复印件  3份；

4. 4. 工业用地许可    3份；

5. 5. 工厂内设备布置图纸  3份；

6. 6. 工厂内电力布置图纸  3份；

7. 7. 授权书及授权人证件（如有）  3份；

以上文件有企业自己准备及申请，同样是文件齐全每页签字盖章，后递交IEAT审批，审批时间30天，无手续费。

验收许可申请注意事项：

1.注册证明书及股东名册如过期需先更新再递交。

2.结合文件中工厂设备布置及电力布置图纸都需要相应专业工程师签字，必要时企业需对外找工程师签图，所申报图纸需符合IEAT安全生产规定，如检查未达标之处企业需先改善再复检直至通过审批为止。

通过上面的介绍，我们大致了解了如何申请园区四证，那在申请园区四证前，我们需要先前往泰国商业厅DBD注册公司，接下来走出去公司将介绍在泰国如何注册公司。

个人或企业可以自然人或法人的名义申请作为泰国公司的股东。在某些专为泰国人预留的业务类别中,外国人最多只能拥有49%的股份。但是，根据项目的行业类别、项目价值等不同，泰国政府制定了一系列的投资优惠政策。如果获得泰国投资优惠政策促进的中国人或中国公司可以申请占有泰国公司51%以上股份，甚至可以100%控股公司。

个人/企业在泰国注册公司，主要注册程序包括：

1. 确定公司名称:

申请者需提供三个公司名称，按优先顺序排列整齐向商业发展厅申请核名。如公司名出现“泰国”两字需放入括号内，即XXX(Thailand) Co., Ltd.，英文公司名需翻译成泰文。经商业发展厅注册部对照核实泰文字意、公司名是否重复等情况后回复审核意见。公司核名可通过网站申请。公司核名时间一般为3个工作日内。

2. 公司注册地址：

 ①如果是使用自己的物业，则需具备物业所有人的户口簿和身份证;

 ②如果是租用他人的物业，则需租约原件、物业所有人的户口簿和身份证;

 ③公司所在地的道路位置图一份。

3. 拟定经营范围：

私营有限公司的经营范围前22条（普通经营范围）都是一致的，相当于这家有限公司已经包含了22条普通范围，特殊之处由第23条开始，每家公司会拟定特有的经营范围，内容涵盖生产、经营、加工、进出口和服务研发等经营业务，因此每家公司的经营范围一般在25—27条之间。

4. 确定注册资本及验资

泰国并无明确规定公司注册资本最低限额，但是考虑外籍员工工作证问题及部分行业要求外资企业注册资本必须达到300万泰铢以上，一般我们会建议外资企业确定注册资本为200万以上。泰国政策规定，泰国公司注册资本每200万铢才能为一名中国人办理一个工作证，且必须满足每聘请4名泰国员工才能聘请1名中国员工的条件。当然，如果公司得到BOI投资促进可以不受此条规定的限制。具体申请BOI的方法可咨询广州走出去信息。

根据泰国外商营业法规定，外商持股的泰国公司需要至少25%的注册资本入资，并提供银行资金到位证明。但是注册资本500万泰铢以下，不需要提交验资报告。

5. 确定股东及法定签字人

每家公司注册，要求必须有发起人，且发起人必须为自然人（非法人），他们必须在注册过程中签署文件。有限公司发起人，按公司法规定不少于3个年满12岁以上的自然人，且发起人必须在公司登记后至少有一名成为公司的初始股东，并持有公司股份至少一股。私营有限公司发起人一般可以自由转让这些股份给现有股东或第三方。大众有限公司的发起人必须年满20岁，所有发起人必须认购股份，且必须以不低于注册资本的百分之五的总金额支付。上述股份不得在公司登记之日起2年内转让，除非股东大会明确批准。

法定签字人必须在发起人中进行选择，可采取1人单签、2人双签或3人中任何1人单签的形式制定有效的法定签字人权限。

6. 设计公司印章：

设计公司印章并制作完成后，正式向商业部经商登记局注册备案，备案后的印章不能随意更改和替换。若要更改，则必须再次向商业部经商登记局申请备案。

7. 其它申请文件

除上述6项需要投资者提供信息外，其它申请文件如营业执照、组织章程、公司规章、公司成立会议记录、税务登记等文件都大同小异，设有特定的格式，申请人只需把相关泰文信息填入表格就可以了。

以上公司注册程序，如果资料齐全，大约需要3-7个工作日。

8. 银行开户:

公司注册文件办理后，需要到银行办理开户。银行开户需要有法定签字人到银行办理。

9. 税务登记:

泰国税务局规定但凡需要缴纳企业所得税的商业活动都必须在设立或注册之日起60天内到税务局申请办理税务登记证。年营业额在180万铢以上的公司自年营业额超过该数额之日起30天内登记缴纳增值税（VAT）。

税务登记主要办理增值税申请（PP.01）、增值税权利使用申请(PP.01.1)和公司税卡，办理地点在注册所属区域的税务厅，文件齐全情况下，前两份申请当天完成，增值税卡在45天内由地方税务局发送正本至公司注册地址。税务登记需提供注册地址户口本、公司注册证明书、法人护照、公司经营范围、公司招牌和门牌、注册地址地图等，所有文件均由法定签字人签字盖章方可递交至地方税务局。

10. 办理社保登记:

公司办理社保登记后，支付的比例为公司支付5%，员工承担5%。

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