乐居财经 徐酒眠 发自深圳

撬动物管行业这座金矿，增值服务是物企最趁手的一件兵器。

“增值服务业务未来三年平均增长率将达40%。”一个月多前的业绩发布会上，恒大物业(06666.HK)管理层就用了很长的时间，畅想其对于未来增值服务业务的规划与期望。

4月27日，恒大物业发布公告，以3919.83万元的总对价获得保险经纪牌照，收购恒大保险经纪有限公司（简称“恒大保险”）100%股权，为客户提供多样化、定制化的高性价比保险产品经纪服务，进一步深挖社区增值业务潜力，持续提升盈利能力。

“收购恒大保险是为补强恒大物业在社区保险板块的业务”，早在业绩发布会上，恒大物业管理层就曾透露，将很快收购恒大保险。左右倒右手的买卖，交易锤定迅速，恒大物业予以的价格也“大气”，溢价率约610.63%。

跨界布局保险业务，恒大物业寄予了厚望。而资本市场对其在保险业未来的发展也拉满了期待值。公告发布后，恒大物业走低多日的股价迅速拉涨，截至28日收盘报14.42港元/股，涨幅5.87%。

溢价率611%

公告显示，恒大保险经纪是恒大互联网集团全资控股子公司，往上穿透一层股权，其归属于恒大集团。

恒大保险成立于2016年1月，原法定代表人李昊轩。此次股权交易前，3月4日，其注册资本从人民币5000万元翻倍增至1亿元。紧随交易，蔡斌取代李昊轩，成为了恒大保险的法定代表人与总经理、执行董事。

公告披露，2019年，恒大保险税后净利润2156.49万元；2020年，税后净利润仅209.21万元，减少了1947.28万元，同比下滑90.3%。截至交易前，2021年3月31日，恒大保险的净资产仅551.6万元。

以交易前的净资产计算，溢价率高达率610.63%。而若按照2020年税后净利润209.21万元计算，这笔关联交易溢价约18.74倍。

不过恒大物业在公告中表示，交易总价是透过公平磋商并参考独立评估师根据市场法对恒大保险的评估以及其所处行业市场前景、未来发展空间及收购事项裨益等综合因素而厘定。

根据银保监会数据，2020年保险行业保费收入4.5万亿。行业交流数据显示，今年的第一季度，保险业实现的净利润达1143亿元，同比大增39.31%。

如此庞大掘金场，资本自然也会逐利而动，而拥有着得天独厚社区优势的物企，可谓近水楼台先得月，不少物企已开始对“保险”动心思。最近递交招股书的富力物业，就表示将通过收并购展开保险经纪业务。

增值服务的“诱惑”

年初，许家印为恒大物业亲签了两条“军令状”：每月3000万平方米的面积增长与每季度50%以上的净利润增长。

物管行业规模为王，但化规模为营收才是最终目的。恒大物业入局保险经纪业务的背后，是增值服务高毛利率的“诱惑”在推动。此前的业绩发布会上，其管理层就曾直言，公司的收入增长不单纯于依靠面积的增长，还有其多元化的增值服务。

截至2020年，恒大物业的社区增值服务收入占比仅为12%。对此，恒大物业执行董事兼副总经理王震坦言，“对标行业较早上市的头部物业公司，公司的社区增值服务还有很大的提升空间。”

彼时，王震介绍，恒大物业2021年在保持现有的社区资产、社区经营、社区生活服务快速增长的基础上，围绕恒大集团地产、旅游、健康、汽车、保险等多元化产业，将重点开展房产中介、保险经纪、家装美居及社区团购四项业务。

许家印早在2015年就已举兵这个领域，收购了中新大东方人寿，并更名为“恒大人寿”。2020年，恒大人寿保费收入9.5亿元。

已有先遣引路之军，恒大物业在公告中强调，“恒大保险未来将依托恒大物业布局于全国的规模优势，通过科技驱动和资源协同，采用裂变式全民拓客模式，持续升级恒智汇APP平台，通过线上线下双渠道提供售前、售中、售后全周期保险经纪服务，在财险、汽车、人寿、医疗、旅游等领域提供综合性保险经纪服务”。

抢滩保险业务

事实上，高溢价收购保险公司获得保险经纪牌照的不只是恒大物业，在此之前，这个赛道就已经有了入局分羹者。

恒大物业收购恒大保险的前13天，4月14日，彩生活（01778.HK）也从关联方花样年处收购了一家保险公司。

作为潘军重回彩生活后的第一笔收购，其总代价3019.99万元，收购标的为深圳市中安信保险经纪有限公司（简称“中安信保险”）全部股权。

根据交易披露的财务资料，2019年，中安信保险税后亏损37.2万元；而2020年，除税后纯利润106.4万元。截至2020年末，其净资产价值3017.7万元。

以交易前的净资产计算，彩生活的这笔收购没有溢价。不过若以2020年的税后净利润计算，彩生活的这笔收购比恒大物业的溢价更高，约28.38倍。

而在更早的一年之前，还有碧桂园服务（06098.HK）斥资8411.3万元收购率文津国际保险经纪有限公司(以下简称“文津国际”)全部股权，其中股权转让费用3592万元，债权4819万元。

资料显示，文津国际成立于2007年11月，是杨惠妍姑姑杨美容间接控股的保险经纪公司。售予碧桂园服务之前，文津国际已经处在亏损状态，2018年与2019年的亏损净额分别为336.79万元、287.75万元，总亏损额达624.54万元。

2019年底，文津国际的净资产为4264.82万元，以此计算，这笔收购的溢价率也在97.23%。

对比恒大物业、彩生活与碧桂园服务各自收购的保险经纪公司，均是属于与关联方之间的交易。而标的公司的经营也都不算稳定，恒大保险交易前收益出现下滑、中安信保险之前出现过亏损、而文津国际的亏额更是大。

不过物企显然更看重未来增长价值，以碧桂园服务收购文津国际在过去一年创收1800万来看，保险经纪业务到物业公司手中，或许的确更容易盘活。

背靠母公司多元产业的发展，各大物企正在通过整合优质资源，提供多元化、差异化的增值服务，打造新的盈利增长曲线，以撬开行业的天花板。