“三年千亿”食言，林宏修打起了物业的主意

Original 邓鑫妮物业K线 2024-03-02

文/乐居财经邓鑫妮

融侨集团“三年千亿”的计划超时后，开始打起了物业的算盘。

11月22日，融侨实业发展有限公司（简称“融侨实业”）转让福州融侨物业管理有限公司（简称“融侨物业”）49%股权予融侨集团股份有限公司（简称“融侨集团”）。至此，融侨物业由融侨集团100%持股。

股权转让的同一时间，融侨物业的注册资本上浮了7.01%，从原本的65万美元上涨至472.99万元。

物企林立，相较之下，融侨物业的体量不算大，2000万方的规模也不甚亮眼。但收拢物业股权的背后，融侨接团或许有着另一番打算。

物业营收不足4%

“在闽系企业中，融侨属于较为稳健的。我们并不去冲规模，一直保持着自己的发展速度。”融侨的一位前高管曾向外界透露。

与融侨集团有着紧密联系的融侨物业，其发展速度也受制于此。融侨物业成立于1997年，目前隶属于融侨集团地产板块旗下。顶着“老牌”物企头衔的融侨物业，也保持着与母公司相当的稳健速度。

生于福州、长于福州的融侨物业，其管理的范围以福州为圆心散开。2017－2019 年，融侨物业的管理面积分别为853万平方米、919万平方米和1114万平方米。2019 年管理面积第一次突破1000万平方米，其中约 60%位于福州。

从福州出发，融侨物业已经入驻上海、南京、武汉、厦门等多个城市。最新数据显示，融侨物业在管项目逾150个，管理面积2000万方，管理包括住宅小区、商住楼、别墅和写字楼在内的多种业态。

融侨物业是融侨集团旗下为数不多带有物管服务属性的公司。乐居财经了解到，目前融侨集团对外投资企业共有72家，其中名字中带有“物业”成分的，只有融侨物业。

由此也不难推测，其物业板块的收入自然也不会太高。

融侨集团在其公布的债券报告中详解了业绩情况。房地产板块是融侨集团收入的绝对核心，营收比例超9成，工程施工、酒店餐饮、物业及租赁服务、其他业务等板块总收入不到一成，处在镶边的位置。

在整个营收体系中，物业及租赁服务的收入排名第二，不过占比不到4%。截至2021年中报，其总收入约为74亿元，物业及租赁服务的收入为2.67亿元，占比3.61%。

2020年中报以前，融侨集团的这一部分收入称为“物业服务”，之后才新增“租赁服务”收入。

2017年-2019年，物业服务的营收分别是2.08亿、3.44亿和4.24亿，呈上涨趋势。期间的毛利率水涨船高。2017年-2019年间的毛利率分别为-21.74%、-1.05%、18.38%。

毛利率“由负转正”，不过物业对毛利率的影响似乎并不大。据公告内容，2020年上半年“物业及租赁服务”毛利率较上年同期增加 50.04%，主要原因为投资性房地产租金增加。2021年毛利率较去年的27.57%滑落至26.97%，也是租赁业务的变化所致。

家族色彩浓厚

“我回来的时候，做了最大的一个决心，改变家乡。”福建出身的林文镜有着极强的“家族”情结。这一点，也体现在企业的高管配置当中。据了解，融侨集团的8名主要高管中，有6位姓林。

融侨物业的创立，是集团多元化产业布局的一环。只是这一步走得谨慎，融侨集团创立的第十个年头，它才破土而出。受母公司影响，融侨物业也极具“家族”色彩。

2016年，融侨物业第一次出现“三代共事”的画面。林文镜胞弟林运辉退出董事之列，孙子林开启加入。林文镜、林宏修、林开启爷孙三代共事的局面维持了两年，2018年4月林文镜退出，林开杰加入，法定代表人从林文镜变为林宏修。融侨物业摇身一变，成为父子当家，林宏修为董事长，林开启为副董事长，林开杰为董事。

2020年，融侨物业内部的变动开始频繁。年中，经营范围变更，增加了广告制作、信息咨询在内的多项服务。同时，周勇代替林宏修成为法定代表人，但两个月后周勇退出公司，郑伟接替经理一职和法定代表人。6月份，融侨物业从“台港澳与境内合资”企业变成“港澳台投资、非独资”企业。随着股权的转移，融侨物业现在已经变更为外商投资企业法人独资企业。

相比于内部的频繁换帅和其他变动，其外部股东相对稳定。此前，融侨集团和融侨实业分别持有其51%和49股权，如今全部股权已经落入融侨集团手中。

往上穿透，融侨实业持有融侨集团91%股份，世和投资持股9%，融侨物业的实控人依旧是融侨实业，受益91%。

“三年千亿”食言

融侨集团，是华侨林文镜的第二次创业。1989年，时年61岁的林文镜回到家乡福建发展房地产，随后拉来了好友黄祖仕，一同创立了融侨集团。

黄祖仕与林文镜是忘年交，两人相差30多岁。成立融侨集团之时，黄祖仕不过30多岁，正是当打之年，先后开发了融侨锦江、水乡温泉别墅、江南水都等一系列经典项目，外界一度称其为“融侨实业掌门人”。

不同的发展路径，最终让二人分道扬镳。黄祖仕在接受采访时表示：当时他正在开发重庆市场，而林文镜准备在福州圈地做钢铁生意。林文镜想要退出重庆市场，并召回黄祖仕接管钢铁厂，二人由此产生分歧。

最终，黄祖仕拒绝了林文镜的提议，随后重组了融汇，并深耕重庆市场，而这又是另一个故事的开端。

融侨和融汇各自选择了适合自己的路。以物业为例，今年6月，融汇集团分拆融汇悦生活赴港IPO，而融侨进一步抓紧物业的股权。

2018年，融侨集团将“三年千亿”写入自己的战略当中。奋起直追，也没能过线。2020年融侨集团以859亿元的全口径销售，排在第50位，千亿目标始终差着一口气。

如今房企融资收紧，暴雷更是频发，融侨集团前三年的加速开发带起负债走高，眼下保暖过冬或许才是关键。

截至2021年6月31日，融侨集团流动负债合计约519.4亿元，有息借款总额 369.2亿元，其中短期有息负债 124.8亿元。同期，其货币资金约为152.86亿元。

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