雅生活“出表”
文/乐居财经 邓鑫妮
被收购两年多，城关物业的财务报表“难产”，雅生活似乎也没了继续等待的耐心，转手将其卖了出去。
1月12日，兰州城关物业服务集团有限公司（简称“城关物业”）其中51%股权的主人从雅生活服务（03319.HK）变更为天津旭粤工程技术有限公司（简称“旭粤工程”）。
虽然股权挪动在今年才有工商变更体现，但这笔交易在去年4月份就已成行。雅生活并未单独公告这一股权变动，只在其2020年报中提到：于2021年4月1日，订立一份股权协议，向独立第三方旭粤工程出售城关物业51%股权，对价1.5亿元。
业绩未达标或许是股权转卖的主要原因。乐居财经获悉，2018年买下城关物业时，雅生活曾做了业绩约定，但仅在第一年城关物业达成经营目标。“尚未收到城关物业的财务报表。”雅生活在2019年财报中如此写道，而且在2020年的财报中依旧没有提到城关物业的财报内容。
业绩并表并了个“空”，雅生活在2021年选择转手出表，似乎也就成了顺理成章的事。此次转卖城关物业，雅生活将权责一并转出。按照当初收购的付款约定，雅生活还余二期2958万元未支付，此次交易，这些付款额也顺势过继给了旭粤工程来承担。
2900万未付款转移
分期付款，让雅生活在这次的交易中及时止了损。
2018年7月，雅生活从杨民召和杨佳林手中合计购入城关物业51%的股权，其中前者售出34.068%，后者售出16.932%。
当年开出的价格是1.479亿元，雅生活将用五期把钱付清，其中第三期至第五期的付款条件分别对应城关物业2018年-2020年3000万、3500万和4000万元的净利润目标。
彼时，双方约定，若2019年和2020年的净利润没有达到7500万元，最终款项按照两年净利润的总差额部分来抵扣。
雅生活既已将后两期的款项共计2958万元转移给旭粤工程，意味着城关物业2019年和2020年的净利润目标似乎并未达成，所以雅生活实际的付款金额只有前三期，约为1.18亿元。
如今，将相同股份卖给第三方公司旭粤工程，雅生活方给出的价格也很实在，包括暂时没有付清的2958万元在内，总计1.5亿元，基本是按照3年前的购入价格平价出售。
旭粤工程是一家成立于2020年的公司，主营业务包括技术服务、技术开发、工程管理服务等，目前注册资本1000万元，李永彬和高亚军分别持股50%。
虽然旭粤工程以技术服务为主，不过其也有与物业相关的业务，如停车场服务、住宅室内装饰装修等。收购城关物业也算是一次突破，城关物业是其目前唯一直接持股的公司。
眼下，城关物业由旭粤工程持股51%，杨民召持股26.052%，杨佳林持股12.948%，彩生活持股10%。
回溯2018年，彩生活和雅生活前后脚进入城关物业股东席。如今，雅生活已经抽身离去，彩生活的持股份额暂未变。
城关物业业绩成谜
成立十多年的城关物业，已是西北地区排得上号的物企。
城关物业的创始人是杨民召，时年56岁的他，近几年较少出现在镜头面前。和许多创业故事相似，杨民昭下岗后不断摸索，最终走上创业之路。
1997年，杨民召从国有企业下岗，1999年便创办了兰州城关物业管理服务中心。2006年8月，城关物业成立，主要为位于甘肃省、青海省、陕西省及宁夏省的住宅物业、办公楼物业及其他机构物业提供物业管理服务。
成立之后的城关物业，扩张颇为迅猛。截至2017年12月31日，管理逾170个项目，总合约管理面积超1700万平方米。2021年上半年，城关物业的在管面积已经达到2440万平方米。
虽然规模扩张在加速进行，但其业绩似乎没能追上。
截至2017年，城关物业净利润约为2200万元，同比增长15.5%。2018年其净利润达到3000万元目标，若按此计算，同比涨幅至少为35.6%。
然而之后的几年，城关物业的业绩就成了一个让人猜不出的“谜”，财报迟迟出不来，雅生活在2019年报中表示道：“尚未收到城关物业经审核财务报表。”
而且，除2018年的业绩之外，在之后的两年，雅生活再未发过城关物业经营目标达成的公告。2019年、2020年连续两年没有见到财报，或许雅生活失去了耐心，才有了脱手的意思。
雅生活收购转向
“提升位于我国西北区域的影响力和竞争力。”这是雅生活当初收购城关物业的原因之一。
总部位于华南地区的雅生活，即使已经布局千里之外的西北，却也鞭长莫及。雅生活在西北的业务浓度本就不高，如今撤出城关物业，又将进一步稀释。
截至2021年6月30日，雅生活在管面积约为4.24亿方，按照区域划分，西北地区面积占比还未排进前三。其中，38.2%位于长三角城市群，23.4%位于粤港澳大湾区，9.4%位于成渝城市群，其余分布于中国其他区域。
随着越来越多的细分赛道出现，单一的物业管理服务对物企的吸引力正在下降。2021年，雅生活顺势而变，将“城市服务”纳入收购关键词当中。
去年，雅生活公告了包括陕西明堂、北京慧丰在内5家公司的收购动作，累计花费约11.6亿元。标的公司的业务较为集中，多为城市清洁服务。
去年中报显示，雅生活服务进一步完善了城市服务产业平台建设，完成对于北京慧丰51%股权和陜西明堂60%股权的收购。同时在4月份，完成收购新中民物业60%的股权。7月2日，雅生活服务的一家间接全资子公司天津雅潮又以2.82亿元收购济南宏泰100%股权。
2021年上半年，城市服务作为单独的业务板块首次被雅生活列入营收名单，与物业管理服务、外延增值服务以及业主增值服务共同组成四大业务板块。
虽然是首次作为单独板块被列出，雅生活的城市服务业务营收表现不俗，已经突破1亿元。
期内，雅生活总收入62.47亿元，其中物业管理服务、外延增值服务、业主增值服务和城市服务的营收分别为39.77亿元、13.03亿元、8.07亿元和1.59亿元。