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物企徘徊上市

邓鑫妮 物业K线 2024-03-02

 

文/乐居财经 邓鑫妮

 

几年前的一次合伙人“铸剑”训练营上,万物云CEO朱保全问了大家一个问题,“万科物业会以怎样的方式死掉?”

 

学员面面相觑,一时摸不准是玩笑还是认真。

 

换一个问题:作为一个万科物业人,最不能接受的死法是什么?

 

票选排名第一的是失去客户信任,排名第二的是,被同行吃掉。

 

这是个带点血腥味的答案。如今回过头来看,竟预言了6年后的物业行业。物业风光的这2年,有多少物企已经被吃掉了,有主动被擒获,也有被动送入别人之口。从去年开始,为替地产还债,经营较好的物企就被迫转手。

 

“雷”声滚滚,地产独善其身者较少。一种“不安全感”萦绕在周围,递表上市的热切之心也随之收敛。

 

资本撤退,物管股压力空前,万物云却在此时表态上市。没有资本永远等待物业,但一直有人在期待万物云上市。

 

3月8日,中国证监会表示已经接受万物云境外上市材料。一旦万物云的申请获得受理,则意味着其或许很快就可以在港交所递交招股书。

 

万物云上市能否为物管股增添一丝温暖,还是个未知数,眼下物企上市的“冷信号”已经越发强烈。

 

提高门槛

 

港交所设卡后,物业上市变难了?

 

去年5月,港交所表示,将在2022年提高上市门槛。之后半年多的时间,物企递表汹涌,但成功上岸的寥寥。今年开年的3个月里,首发递表的物企就1家。

 

新规提到,2022年1月1日起,港交所将上市申请人主板盈利规定调高60%,并修订盈利分布规定。调整后的上市新规要求,申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合两个条件:最近一个财年不低于3500万港币;前两个财务年度不低于4500万港币。

 

市场解读不少,观点主要指向两方面:新规将会给当前正处在上市热潮中的物业服务企业带来很大变化,首先是小型企业,甚至蚊型企业可能将无法满足赴港上市的门槛,另一方面,这些企业正常IPO路径遭到堵死之后,行业并购热度或再次升温。

 

事情的发展,朝着预期在走。一个明显的变化是,去年下半年至今,递表后成功上市的比例较往年低了不少。

 

克而瑞指出,港交所新规正式实施后,对中小物企来说,上市门槛和难度加大,上市时间延长。

 

一个有意思的现象是,新规出台后,物企递表的数量明显增多,或许都想抓住最后的时间,碰碰运气。去年5月至今,首次递表及二次递表的物企共有26家,这批递表物企中,突出重围成功上市的只有京城佳业、德商产投和金茂服务三家。

 

提高了门槛,真的绊倒了这么多企业?

 

其实不然,盈利规定会在一定程度上筛出营收表现不达标的企业,但更多还是市场的选择,以及物企自身战略的改变。

 

截至3月10日,所有递表还未上市的物企共有26家,其中处于失效状态的有10家,明确终止或暂缓上市的有7家,仍处于递表排队状态的有9家。(截至发稿,瑞安新天地首次递表已经失效)

 

 

汇生国际融资总裁黄立冲曾经表示,港交所所指的盈利是指扣除企业所得税后的利润,即税后净利润。

 

9家物企中,不达盈利要求的或许只有明宇商服和瑞安新天地,明宇商服前两个财务年度盈利略低于4500万港币,而瑞安新天地2020年亏损了2.6亿元,第三年业绩不达标。

 

这一规定将部分中小物企拒之门外,不过克而瑞表示,从长期来看,上市门槛的提高,有助于改善港股整体的流动性,利好香港市场的长期发展。同时,会促使物业服务企业更加注重加大对其内部管理运营力度、提高创收能力,有效控制成本增长,加大对服务质量,以提高盈利能力,进而实现行业整体水平的进一步提升,资本市场的表现将有新的提升。

 

上市难突围

 

手持红锤,重重敲响铜锣。物企上市敲钟的场景,沉寂83天回到了大众视野。

 

3月10日,金茂服务顺利上市。作为2022年第一支上市的物管股,金茂服务的上市之路比不少物企要顺畅。历时191天,没有二度递表,也没有暂缓或终止上市的举动。

 

事实上,并非只有金茂服务一家物企过会,但走到敲钟这一步的只有它。不过,上市首日也没有遇到开门红,股价破发。

 

去年末,中南服务和中梁百悦智佳相继过会,但都倒在了上市门口,股权出售,上市成空。

 

“基于对近期市场动态的持续关注,经公司管理层综合考量,决策暂缓发行流程,并自主选择发行窗口。”同样过聆讯的祥生活,选择暂缓,静待更好的机会。

 

去年下半年以来,更多物企在递表阶段就徘徊了很久。

 

物企的悲欢不尽相同,金茂服务上市当天,润华物业第二次向港交所递交了招股书,距离首次递表失效已经过去三个多月。

 

 

去年,一股脑递表的物企增多,首次失利后,二度递表的频率也较以前更高。

 

乐居财经了解到,2021年6月以来,有9家物企二轮递表。在此之前,只有3家已经上市的物企二次递交过招股书。

 

一张二度递表名单,展现物企上市的三种状态:已经上市、想上市而不能上市,以及不上市。等待、推迟、不上,是常态。

 

融信服务、宋都服务和星盛商业已经成功上市,规模都不算大,即使在物管股受宠的时候递表,也经过一番折腾才搭上车。

 

润华物业、鲁商服务、力高健康生活、东原仁知服务和明宇商服选择咬牙坚持,首次失效不久,便再次向港交所发起冲击。

 

中梁百悦智佳、中南服务和禹洲物业已经出售,不再上市;世纪金源服务二次递表再失效,暂缓上市;就差临门一脚的祥生活,还在等待时机。

 

物企上市显露疲态,传导到递表,等去年那一拨递表风潮过去,新晋递表的企业或许少之又少。一来,物业估值的明显回落,劝退了一批意图上市的企业;二来,知名地产能分拆出物业上市的,基本都已分了出来。

 

一部分被框进上市圈,还有一部在观望。乐居财经统计,2021年销售百强物企中,关联物企上市比例占38%,50强中占比更高,达60%。

 

被变卖营救地产

 

房地产出售物企成风,碧桂园服务总裁李长江在一次公开场合中表示:“这些老板不是卖掉了未来,他们卖掉的是对于市场的恐惧,当下变现,是最有效的方法。”

 

地产与物业的关系,或母子、或兄弟,起初双方度过了一段甜蜜的时光,然而地产遇困,一切都变了。

 

房地产迈入黑铁时代,物企的日子也不好过。身处退潮的海水中,上不上市已经由不得物企决定。

 

流动性问题是市场抛给房企的压力测试,有些踉踉跄跄接住了,有些直接将自己压倒了。没有太多时间考虑,要么分拆物业上市融资,要么出售物企补贴“家用”。

 

2021年下半年以来,房企债券违约事件频发,陷入债务危机的房企们在不断自救与寻求帮助之间徘徊。据Wind 数据,2022—2025年是房企美元债兑付高峰期,房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。

 

据乐居财经不完全统计,截至一季度末,上市房企共有33只存量美元债券到期,发行总额150.35亿美元,债券余额为139.04亿美元,涉及27家房企。

 

债务接踵而至,房企的耐心消耗殆尽,6个月IPO实在难熬,出售成了眼前的最优解,已经走到交易所门口的物业公司也被拽了回来。

 

乐居财经了解到,递表中途易主的物企有5家,买家是那几张熟面孔。其中,华润万象生活拿下了禹洲物业和中南服务,碧桂园服务豪取中梁百悦智佳和富力物业,万物云换股阳光智博服务。

 

已经上市的,也被撸下了港交所名单。

 

距离蓝光嘉宝退市已经过去7个月,提起它更多是唏嘘,“西南收购王”的名头早已是老黄历,如今的前缀已经变成“第一家港股摘牌的物企”。

 

收购背后的操盘手,还是碧桂园服务,股权、高管,几个月的时间,蓝光嘉宝已经洗牌,名字中也摘去“蓝光”,称“嘉宝服务”。彩生活没有熬过“七年之痒”,上市第七个年头将万象美、开元国际等核心资产出售给了碧桂园服务。

 

物企的走向,话语权并不完全在自己手里,从地产分拆出来,但却不是完全分割,这种牵线风筝式的自由,上市与否,什么时候上市,能不能上市,上市之后命运几何,从来不是物企一个人说了算。

 

今年递表的龙湖智创,以及正在递表路上的万物云,在看似变冷的上市氛围中逆流而上,而这背后的每一步时间节点,也是地产掐算过的。可以想象,这两家上市之后,物业排位自然会发生变化。

 

资本角逐向来残酷,不到最后一秒,谁都难说是真正的王者。曾经常与碧桂园服务拿来比较的恒大物业,被摆上过货架任人挑选;筹划6年之久,终于迈出递表这一步的富力物业,业内期待值拉满,没等来过聆讯的消息,最后却成了别人囊中之物。

 

人生无常。物业上市有些凉意,但真正的较量其实才刚刚开始。



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