奥园健康需要体检了
文/乐居财经 徐酒眠
“核数师要求就有关与本集团关联方之间的资金往来提供更多资料。”与地产母公司之间产生的关联交易，成为奥园健康（03662.HK）刊发2021年财报的“拦路虎”。
三月底，奥园健康宣布延迟刊发2021年财报。彼时，其给出了两个原因，一是，受疫情防控影响，干扰到财务数据梳理及资料收集进度；二是，核数师在年报审核中发现公司与关联方之间的若干资金往来需要进一步审查评估。
停牌至今一个多月，奥园健康的年报还在路上，与关联方的资金往来问题还在审查。
5月3日晚间，奥园健康发布内幕消息公告表示，其董事会已于3月31日成立独立调查委员会，包括洪嘉禧、李子俊及王韶的三名独立非执行董事会成员开展调查，以评估资金往来事项。
公告显示，在4月27日，独立调查委员会已聘请了一间国际会计师事务所，作为调查公司来进行独立调查，其工作范围已获核数师同意。
这则短短4页纸的公告中，最为瞩目的还是根据核数师的函件，奥园健康概括的与关联方的4个资金往来事项，涉及资金达65.96亿。
涉及往来资金合计65.96亿
根据公告，去年底，奥园健康与关联方中国奥园（03883.HK）之间，资金往来颇为频繁，且周转时间也颇为短暂。
其一，去年12月，奥园健康从母公司中国奥园的间接全资附属公司收到了划转资金3.5亿元，翌日，奥园健康将该相同金额资金转回给该附属公司，转款依据为奥园健康及中国奥园的一份未注明日期及未签署的独家销售代理协议；
其二，去年11月，奥园健康向一家实体公司支付了5000万元，而该实体公司的法定代表人及执行董事与奥园健康的关系颇为密切。此人不仅在奥园健康和中国奥园的若干附属公司担任多个董事职务，还在奥园健康的多个附属公司持有权益；
其三，奥园健康的一家附属公司曾与中国奥园及中国奥园的一名供应商实体公司B之间订立了三方协议，据此，奥园健康承诺向中国奥园提供资金，以结清中国奥园结欠实体B的债务。去年12月，奥园健康向实体公司B支付了两笔单独付款的资金，分别为3.47亿元和1.49亿元。随后，中国奥园在2021年12月底前向奥园健康退还全部金额；
其四，奥园健康与中国奥园之间存在若干笔非贸易现金流入及流出，总额分别为28亿元和29亿元，同时，核数师注意到，奥园健康与中国奥园在2020年12月底和2021年上半年签订了若干停车场销售代理服务协议。
核数师建议奥园健康聘请独立的调查公司检查第1和第2条，确认第3条的商业实质和业务理据，并确定是否是需要披露的关联交易。同时，在一切调查结束之后，聘请独立的法律顾问进行评估，第1条和第3条，是否违反上市条例。
“上述调查仍在进行中，且调查公司及独立法律顾问均未就资金往来事项作出任何结论。”奥园健康在公告中强调，“于本公告日期，上述本集团与母公司集团之资金往来事项涉及的所有款项已全部结清”。不过，其公司股份还是将继续暂停买卖，以待刊发2021年全年业绩。
喊话“摆脱寄生模式”
此则公告发出后，奥园健康与中国奥园之间的资金往来事项，被分析人士拆解为，“可能给账户现金注水”、“可能存在利益输送”、“物业公司为地产公司垫款”、“物业公司的钱，直接给地产公司用”。
奥园健康与中国奥园之间的资金往来，是否存在违反上市条例规定，还需要等待调查结果披露。
不过，其曾喊话“摆脱寄生模式，培养内生模式”。在去年的中报中，奥园健康第三方在管面积和物业管理服务收入均超过关联方，且第三方面积激增近19倍。
截至2021年6月末，奥园健康在管收费面积为4429.7万平方米，较上年同期增长175.98%。其中47.2%来在管面积自于母公司及关联方，52.8%来自于独立第三方，第三方面积贡献较2020年6月末大幅提升45.5个百分点。
在物业管理服务收入上，第三方收入贡献首次大比分超过关联方，上半年第三方收入占比达55.6%，较去年同期9.8%，提升45.8个百分点。
事实上，房企与物企之间，存在天然的附属上下游业务关系。脱胎于地产母公司的物企，通过一系列的关联交易，与地产相互反哺，在交易适当的情况下，是“肥水不流外人田”的双赢操作。
在物企常见的关联交易类型中，除了直接向关联房企提供物业管理相关服务之外，就包括停车位交易、子公司收并购、现金垫款等。
翻看目前刊发了2021年财报的49家港股物企财报，据乐居财经统计，其中32家物企公布了在管项目中关联方面积情况。
过去一年，关联方面积规模超过1亿方的物企有5家，分别是碧桂园服务3.46亿方、中海物业1.88亿方、保利物业1.86亿方、融创服务1.35亿方，以及华润万象生活1.1亿方。
关联方面积占比中，比重超50%的有16家，其中有5家物企60%以上的面积来自关联方输送，分别是烨星集团77.4%、中海物业72.4%、华润万象生活66.7%、融创服务62.9%、宋都服务62.3%。
关联方面积比例低于20%的仅有4家，与上年相比增加了1家，分别是旭辉永升服务18.7%、雅生活服务17.6%、合景悠活11.8%，以及银城生活服务10.2%。
被卖传闻不断
从第三方外拓速度来看，奥园健康有意增强自身独立性，不过其与中国奥园与生俱来的“父子”关系，也注定了两者“一荣俱荣”的命运绑定。
去年下半年，地产行业“暴雷”不断，风口上的物业沦为“替父还债”的工具。在中国奥园流动性债务危机之下，奥园健康也一度被摆上货架寻觅买主。
传闻不断，却始终没有确切的买主浮出。有分析认为，“不肯贱卖”或是最主要的原因。
事实上，奥园健康的业务拓展面并不差。除了独立性增强之外，奥园健康讲了多年的“健康”故事也在“积小流成小河”。
2021中期业绩报中，奥园健康首次拆分了智能化工程服务及大健康业务的收入。数据显示，去年上半年，奥园健康的总收入为10.03亿元，毛利约3.5亿元，同比增长57.2%；净利润约1.9亿元，同比增长66.3%。
其四大主营业务为物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务，收入分别约为8亿元、1.56亿元、3627万元、1021万元，分别占总收入的79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。
智能化工程服务及大健康业务虽占比不高，但收入涨幅可观。尤其大健康业务，收入较2020年同期增长超17倍。
“我们会与产业基金合作，孵化大健康板块中的细分资源板块，并将其应用于现有小区的商业生态圈，同时我们会积极引入外部产业资源，引入社区生态，共建小区。”
郑炜在业绩发布会上透露，对于大健康业务，不会拘泥于某一个领域，而是把它定义为一个大健康赋能的使用，会对地产进行一些大健康的赋能，通过赋能获取相关的咨询顾问和相关增值业务分成的收入；同时它自身也会开拓一些业务，比如送餐业务，社区养老中心运营等。
此外，今年年初，奥园健康中标了南航湖南分公司物业服务项目，中标金额为882万元。标的额度不大，不过却是其首次进入机场航空类公建业态服务项目。
资料显示，航空项目涉及业态通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等，而过往许多机场多倾向于承包给不同公司。
据2021年全国民航工作会议披露信息，截至2021年末，颁证运输机场将达247个；若按《民航机场生产统计公报》公布数据，假设平均每家每年1亿元的基础物管费开支，则航空物管市场规模共约250亿元。
航空物管项目具有规模面积大、可拓展空间广阔等特点，而目前的入局者对市场的占有率并不高，未来可拓展的空间足。