文/乐居财经 邓鑫妮

华发股份（600325.SH）上市敲钟那一刻，入局华发11载的李光宁长舒一口气。彼时，他站在华发集团掌门人袁小波身旁，嘴角带笑，那一年的他，或许不曾想过自己会成为华发的第三任掌门人。

据华发股份首任董事长刘亚非回忆，“华发股份被证券机构拒绝保荐和证监会退回材料的那段时间，我和光宁的压力只有我们自己知道，不敢回珠海，也不敢和任何人提及此事。”

终于，在拜访了多家券商后，华发股份通过了内审并获得上市申请，2004年初成功登陆上交所。

十八年过去，李光宁早已成为华发第三任领导人，在资本市场的动作越发熟练，股权腾挪、借壳上市不在话下。

李光宁不仅是华发股份的一把手，曾经还掌控着华发集团旗下的另一家公司——华发物业服务（00982.HK）。

日前，李光宁辞任董事会主席，周文彬被提为董事会主席并兼任执行董事。人事变动四天，华发物业服务的第一大股东就有了换人迹象。

华发股份招兵买马，华发物业服务被收入囊中。11月25日，华发股份表示，其全资子公司光杰投资将收购香港华发旗下铧金投资100%股权，对价约4.37亿元。

香港华发由华发集团100%控股，而华发集团还是华发股份的控股股东，因此本次交易涉及关联交易。

铧金投资是一家专做投资的企业，旗下主要资产为华发物业服务36.88%的股权。

据了解，光杰投资本就持有华发物业服务1.9%股份，股权交易后，其持股份额将达到38.78%。

同时，华发股份将通过光杰投资成为华发物业服务间接控股公司，后者的财务数据也将并表。值得一提的是，截至2022年6月末，华发物业服务净资产为-6700万港元，计息银行借款4.168亿港元。

人事和股权接连调整

一周内，华发物业服务经历了两次内部调整，先有董事会主席让位，再有第一大股东换人。

香港华发向华发股份旗下的光杰投资出售铧金投资100%股份，是华发集团内的一次资产调配。

紧随着铧金投资易主，其持股36.88%的华发物业服务也转投华发股份门下，对价约4.37亿元。

由于光杰投资原本就持有华发物业服务1.9%股份，于股权转让后，合计持有后者38.78%股份。

截至11月25日收盘，华发物业服务每股报价0.117港元，总市值约11.77亿港元（折合约10.75亿元），36.88%股份市值约3.96亿元，收购溢价4100万元。

华发股份披露，铧金投资的净资产亏损口径逐步缩小，但仍为负数。

截至2021年12月31日，铧金投资总资产约10.26亿元，负债约有11.84亿元，净资产-1.57亿元；而截至2022年9月30日，其总资产10.4亿元，负债10.98亿元，净资产-5800万元。

期内，华发物业服务的净负债情况与之同频。2020年末华发物业服务净资产为-3.61亿港元，2021年末净资产为-1.54亿港元，截至2022年6月末华发物业服务净资产为-6700万港元。

今年上半年，华发物业服务总资产9.23亿港元，较上年末减少12.2%；期内负债为9.9亿港元，较2021年末缩减17.9%，主要为偿还计息银行借款所致。

去年末，华发物业服务计息银行借款达6.198亿港元，今年中期还剩下4.168亿港元。

计息借款和其他应付款项推高了珠海华发物业的负债，因此其资产负债率一直居高不下。2020年、2021年及2022年中期，其资产负债率分别为135.04%、114.68%和107.25%。

华发物业服务直言：“股份转让旨在进一步促进两家上市公司（即华发股份与本公司）上下游业务的协同发展，整合华发股份与本公司在房地产开发及物业管理服务业务方面的资源及优势。”

此前，华发物业服务就因为过高的关联方面积占比受外界诟病。

截至今年中期，华发物业服务总收费建筑面积约2260万平方米，由华发集团开发的项目面积1960万平方米，占比86.6%。据乐居财经《物业K线》统计，中期32家披露关联方面积的物企中，23家物企比重低于50%，超过80%的只有华发物业服务一家。

重新装回地产

几天前，金科服务被博裕资本要约收购，这是继嘉宝服务之后，第二家易主的上市物企。

目前来说，上市物企与关联地产之间的关系，有不少是从上市前的母子关系，分拆为兄弟关系，不过也有不少物企在上市后重新装回地产公司并表的例子，华发物业服务就是其中之一。

华发股份提到：“本次交易（收购华发物业服务）完成后，公司合并报表下的营业收入及利润水平将有所增加。”

今年以来，随着房地产市场的周期调整，华发股份的盈利能力有所下滑。

富途牛牛数据显示，2022年一季度、中期及三季度，华发股份的净利率同比分别下跌21.18%、20.21%、16.6%；毛利率同比分别下跌28.66%、27.57%、24.52%。

中期财报披露，华发股份营收250.05亿元，同比增长20.37%。不过期内净利润同比减少4.56%，净利率8.21%，毛利率20.87%。

而反观华发物业服务，上半年收入8.94亿港元，相较于2021年同期的6.66亿港元增长了34.3%；归属于股东的净利润约为1.21亿港元，相较于去年同期增长了44.5%；期内净利率13.6%，毛利率26.5%。

不难看出，华发物业服务的双利率均高于华发股份，能在一定程度上优化后者的盈利数据。

将资产重新装回地产，华发物业服务并非首例。今年5月，建发国际收购建发物业35%股份（约4.68亿股），总对价16.4亿港元，同时还额外从卖方“益能”手中无偿获得16%的投票权。

股权转交后，建发物业再次成为建发国际的附属公司，业绩也将并表建发国际。

旭辉永升服务也有过上市后的股权腾挪，彼时其已经上市一年多时间。

2020年5月29日，旭辉永升服务宣布将并入旭辉控股财务报表。期间，旭辉控股以7.83亿港元向林氏家族收购旭辉永升服务5%股权，使其持股比例增至26.48%。同时，林氏家族将23.64%的投票表决权委托给旭辉控股，至此旭辉控股拥有旭辉永升服务50.12%表决权。

股权合作是物企的关联交易之一，此外更为频繁的是非业主增值、物业管理服务、停车位租售等业务。

最屈辱的物企并购案