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对上市不死心的物管“钉子户”

徐酒眠 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 徐酒眠

施中安与王健林相差9岁,一个刚过花甲,一个年近古稀。他们下海创业的起点,也差不多是相隔了9年。

从公开资料来看,1988年成立的万达与1997年成立的众安,似乎并没有过交集。不过,施中安与王健林对彼此应该不算太陌生。在王健林参与出资筹建的西湖大学,他们二人都在董事名单中。

如今,施中安与王健林还站在同一个队列中——他们都在推进旗下轻资产平台赴港IPO上市。

4月28日,众安智慧生活向港交所第四次递交上市申请。而在此三天前,4月25日,万达商管第三次递表“失效”,其管理层表示,公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料。

换而言之,万达商管也将向港交所第四次递交上市申请。

紧随物业赴港上市风口收紧,递表物企首次失利后,二度递表才拿到港交所入场券的多了起来。不过,最多也都是在第三次递表后就上岸了,比如今年初完成上市的润华物业。

众安智慧生活与万达商管,正在进一步刷新物企IPO递表的次数。

徘徊港交所

事实上,众安智慧生活第二次和第三次递表,均已通过港交所聆讯。最近一次,众安智慧生活已经启动了招股,却在拟定敲钟的四天前,今年1月12日,宣布延期上市,退回香港公开发售及优先发售申请股款。

万达商管似乎也有差不多的剧本。去年就曾有消息指出其已经通过聆讯,而之所以一直拖着,与过去长时间物管股遇冷有关。

2021年下半年开始,地产行业下行,打在物业股身上的高光开始暗淡,估值掉头回落,曾经蜂拥的资本随之大撤退。大环境不佳,施中安与王健林作出了同样的选择——刷新申报材料,再开一局。

而据乐居财经《物业K线》统计,除了众安智慧生活与万达商管,龙湖智创生活、世纪金源服务、融汇悦生活也是在港交所门口徘徊多次却上市未果的代表物企,它们均在港交所递交过两次招股书。

其中,龙湖智创生活在去年1月7日完成首次递表。去年7月7日,其首份招股书“失效”当日,就再次更新的相关材料,上市决心里似乎透露着一股“迫切”滋味。然而,今年1月6日,龙湖智创生活招股书再度“失效”后,龙湖方面至今尚未有新的动作。

而从时间线来看,世纪金源服务递表最早,首次递交招股书是在2021年1月20日。彼时,有一大批中小型物企集中起跑,启动上市。新希望服务、德信服务集团、朗诗绿色生活、中骏商管,4家物企与便是与世纪金源服务在同年同月递交的招股书。

不过,到2021年6月底,在管面积相对更大的世纪金源服务,却成为了被剩下来“失效”的少数。

距离首份招股书“失效”6天,2021年6月26日,世纪金源服务再度递表,不过最终还是没有能改写命运。去年1月26日,再度递表“失效”后,其随之明确宣布暂缓上市。

去年11月21日,世纪金源服务用8%股权换了第一服务控股20.88%股权。

融汇悦生活首次递表时间与众安智慧生活相近,不过二者未能一举拿到港交所的“通行证”。二次递表,众安智慧生活表现更积极,是在2022年1月30日;融汇悦生活则是在首份招股书“失效”近4个月后,于2022年3月21日二次递表。

2022年4月22日,众安智慧生活通过港交所聆讯;2022年9月9日,融汇悦生活以“压哨”的时机也通过港交所聆讯。不过,二者都没有进一步行动了,结果失效。

各自算盘

客观来看,上述5家物企都已经错过了物业上市的黄金时代。

天下熙熙,皆为利来。当物管股上市变成一件吃力不讨好的事情,不少物企老板们暂时压下上市的心思,选择等行情好的时候再推出来也符合市场规律。

资本层面的信心缺失,是多方作用的结果,其中影响最大的主要有两个:一方面,物管股的经营成色和未来业绩难以撑起巨大的市值泡沫,利剑向下之时,市值泡沫被刺破;另一方面,地产市场的融资缩紧和卖物企的行为引起波动,市值应声下跌。

去年下半年,行业巨头之一的万物云在“差市场结交真朋友”,启动招股时获国内外多家明星投资机构作基石投资者保驾护航,市场申购意愿却仍然低迷,且仍没有逃脱上市破发的命运。

数据显示,万物云的香港发售股份认购不足,最终仅获认购0.82倍,数额约为953.13万股,相当于全球发售股份总数的8.17%。

香港未足额认购部分分配给了国际配售,在机构投资者的护航下,万物云国际发售股份获3.3倍超额认购,最终发售股份1.07亿股,相当于全球发售股份总数的91.83%。

而在市场刚热的2020年初,兴业物联和烨星集团两家“蚊型”物企曾获得超千倍认购。

事实上,申购意愿低迷也是众安智慧生活在今年初最终选择延期上市的原因。

资料显示,众安智慧生活结束招股是在1月9日,但截至1月8日,其10家机构孖展金额为0.3777亿港元,按照2.25亿募资额计算,仅录得0.168倍孖展,市场申购意愿低迷,没有获得足额认购。

自身成色不足“怯场”,也是物企通过聆讯后放弃招股的原因。

比如融汇悦生活。数据显示,2019年-2021年,其收益分别为2.24亿元、2.41亿元及3.00亿元;对应期内净利润分别约为3560万元、5420万元及4170万元。

其通过聆讯后的资料显示,于最后实际可行日期,其在管总建筑面积及合约总建筑面积分别为910万平方米及1080万平方米。

而万达商管2014年曾在港股上市,而后因为估值不如意,王健林选择对其进行私有化处理。如今在冲击回港,不愿意妥协于低迷的申购和较低的估值,也不难理解。

“我们很坚持长期主义,不会为了谋求一个短期的上市资格而丧失(把握)上市的主动性”,龙湖智创生活也有同样的诉求,希望获得更丰厚的募资、更合理的估值,以助力公司未来发展。

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