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许家印自掀恒大物业的遮羞布

徐酒眠 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 徐酒眠‍‍‍

半个月前,恒大物业(06666.HK)对外发布了预告,其将举行董事会会议,批准及刊发2021年度、2022年度,以及2022年半年度财务业绩公告。

6月5日,翘盼了一整天,恒大物业终于在晚上十点半之后陆续公布了三期业绩,外界也总算能较为完整地窥探其近两年的经营情况。

不过,迟到多时才姗姗而来的赴约,却并没有给投资者们带来惊喜。

2021年净利润亏损、2022年营收“倒车”、扭亏为盈却依然资不抵债、毛利率下滑、规模扩张失速、134亿被侵占款项依然还没有给出下文……

经营业绩一言难尽,恒大物业上市后的三个年度(2020年、2021年,以及2022年),均无宣派或派付股息。

物业,素有“现金奶牛”之称。但许家印手中的恒大物业,似乎已经挤不出来奶了。

此外,值得注意的两点是,这三份业绩报告是核数师发出“非标准报告”,同时,在2021年业绩报中,恒大物业对2020年度综合财务报表打上了“经重列”字样。

恒大物业表示,2020年度调整是因为其一笔20亿定期存单的存单质押担保,被第三方公司获得银行承兑汇票并转至了中国恒大集团,但此前并无相关记录。因此,这部分重新表述。牵一发而动全身,恒大物业2020年度诸多数据也需要重新表述。

业绩底色

此前,恒大物业虽然发布了几次季度信息更新,公告业务发展的最新情况。不过内容都比较简洁。对于外界而言,恒大物业2021年以来的具体经营情况如何,始终是雾里看花。

根据此番业绩报,乐居财经《物业K线》整理了一份恒大物业近三年的主要财务数据表。

2021年,恒大物业虽然在合约面积和在管面积实现较大增长,前者从前一年的5.65亿方增至8.22亿方,后者也有近2亿规模的增长,从前一年的3亿方增至4.73亿方。

不过,受关联方拖累,这一年恒大物业净利润亏损3.89亿元。恒大物业表示,这主要由于对截至2021年12月31日止年度关联方经营性应收尚未收回的部分,按全额计提减值拨备所致。

数据显示,2021年度,恒大物业就关联方的贸易应收款减值拨备数额约为24.40亿元,同期第三方的贸易应收款减值拨备为2.66亿元。

截至2022年底,恒大物业的合约面积不增反减,约为8.19亿方;在管面积仅增长2700万方,达5亿方。规模增长失速,营收也倒退了,约为118.09亿元。不过净利润实现扭亏为盈,约为14.79亿元。

值得注意的是,2022年恒大物业又对关联方的贸易应收款进行大额减值拨备,约为24.56亿元。

此外,对2020年综合财务报表调整之后,营收、毛利、净利等均有偏差,而出入最大的一组数据是“现金及现金等价物”,从126.04亿元调整为了10.61亿元。

截至2022年12月31日,恒大物业手中的现金约为15.7亿元。

独立性成色

恒大物业业绩不理想,与关联方中国恒大脱不开关系。

除了前述的大额减值关联方的贸易应收款之外,规模增长失速也与中国恒大暴雷,输送面积大打折后有关;与此同时,被恒大物业“掏空”钱包之后,其在第三方市场上的拓展也严重受限。

就规模来看,恒大物业对中国恒大的依赖性还比较大。

数据显示,截至2022年12月31日,恒大物业来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米,占比约30%,其中新增的第三方管理面积佔集团总新增管理面积比例约37%。不难看出,恒大物业的管理规模主要还是来自中国恒大集团支持。

恒大物业表示,其也在加强与地方国资企业及第三方开发商的深入合作,通过成立合资公司实现优势互补,进一步抢占市场,2022年在河南、北京、海南等地成立9家合资公司,年饱和收入约1.16亿元。

不过,中国恒大暴雷后,支撑着恒大物业营收数据的却是第三方。

数据显示,2021年度、2022年度,恒大物业来中国恒大集团子公司、合营企业,以及联营公司的营收分别为28.20亿元、1.41亿元,占各自当期总收入的21.4%、1.2%。

“本集团致力于不断为业主提供多元化服务,减少对关联方业务的依赖。”就当前的现状来看,恒大物业的业务发展走向独立还任重而道远。

几时复牌

恒大物业自2022年3月21日宣布停牌,第二天,就曝出了134亿存款不翼而飞的消息,2021年度业绩随之延迟刊发。而当时公告的“短暂停牌”,也成为了长时间停止股份交易。

目前,物业股共有8家处在停牌状态,恒大物业停牌最久,已有近15个月的时间。

而根据上市规则第6.01A(1)条,港交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。换而言之,一旦超过交易所的停牌时限,上市公司就可能面临强制摘牌。

去年,恒大物业就接获了港交所的复牌指引,涉及六条要求。

其中包括,刊发财务业绩及处理任何审计修改,对134亿质押担保被相关银行强制执行进行独立调查、并公布结果及采取适当不久措施,证明公司符合上市规则第13.24条,向市场发布公司的重要资料,证明并无有关管理层诚信问题,以及进行独立内部监控检讨。

如今拖欠的业绩已经完成刊发,但最大的障碍——解决被中国恒大违规占用的134亿存款问题,依然没有具体的解决方案。

在2022年度业绩报中,恒大物业表示,其将根据相关法律及适用协议,尽力采取合理的措施向相关方追收各类应收款项,包括但不限于已经拨备减值的应收款项,及因不满足收入确认条件而暂未计入收入的应收款项。

据此来看,恒大物业或许将就应收款项与中国恒大对簿公堂。但对于134亿被占用资金,恒大物业还是只透露了“正在与中国恒大商讨偿还方案,积极维护本集团利益”。

此前,中国恒大曾表示,将“以资抵债”,通过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

不过,截至目前,这一方案并没有得到推动。恒大物业能否按期复牌,也因此充满不确定性。


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