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商管龙头之争

徐酒眠 物业K线 2024-03-02

文/乐居财经 徐酒眠‍‍‍

重组珠海万达商管,驾“轻舟”折返港交所,王健林停靠香江码头已经等候了近两年时间。如今,陈递的第四份申请也差不多过去了三个月,却还是迟迟未等来放行的回复。

商管型物企巨头被卡在港交所之外,各种原因复杂。但可以确定的是,商管赛道的故事对资本市场,以及物企本身的吸引力并没有消弭。

物业股持续震荡,央企属性叠加商管头部玩家身份,华润万象生活稳居上市物企市值榜首,时常都是领先万物云与碧桂园服务的总和;今年以来,冲过千亿市值线的独苗也唯有尔。

物企走出社区,竞逐非住宅物业领域,高毛利的商管赛道,正在将越来越多竞争者躬身。“商管+物管”的双轮驱动模式,已经是物企中最为常见的业态组合。

据乐居财经《物业K线》统计,截至2023年上半年,共有55家港股物企递交了中期业绩成绩单。其中,公布商管类业务管理面积、营收等情况的就有30家,占比超过一半。而在实际中涉猎商管赛道的物企更多,如金茂服务、和泓服务、京城佳业等,其非住宅物业中不乏商业物业、写字楼、商场等项目。

但另一个不能忽视的事实上是,商管比物管更复杂、更专业,进入的门槛也相对更高。

目前,布局商管赛道的物企中,有一部分可能仅止步于为商业、写字楼等提供基础物业管理服务,虽然凭借较高的物业费单价也能创造营收和利润,但要植入真正的商管基因,其实还是需要在管理、招商、咨询等方面有所建树。

商管确实是一门好生意,但也只有是在真正赚到钱的时候。

收入分化,万物云商管收入夺冠

在乐居财经《物业K线》统计的30家涉猎商管类业务的物企中,有21家披露对应在管面积,27家公布了对应的营收数据。

在管面积方面,卓越商企服务、保利物业、华润万象生活、中海物业都在2000万方以上;最小的是领悦生活服务,其商业物业在管面积70万平。

收入方面,万物云、华润万象生活、卓越商企服务、宝龙商业,4家物企的商管类业务贡献收入都超过了10亿元;鲁商服务、朗诗绿色生活、领悦生活服务、建发物业、德商产投服务、融创服务,6家物企对应收入不足5000万元。

两极分化在收入方面表现更明显,分列头尾的万物云与融创服务之间相差39.52亿元。

差距拉得如此大,与融创服务在今年上半年“对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏,导致了大量收入未于期内确认”有关。在去年同期,融创服务的商业运营管理服务收入约为1.1亿元,占其当期总收入的2.8%。

不过,二者涉猎的细分业务并不一样,万物云以万物梁行聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案,包含物业管理(PM)、综合设施管理(IFM)、泛行政定制化服务、以及围绕商企空间衍生的各类生态业务等。而融创服务以从关联地产收购的融乐时代,主要从事商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。

与戴德梁行强强联合,2021年,万物梁行的收入超过国际五大行中国区物业及设施管理收入,成为中国区域收入最高的商企服务企业。今年上半年,万物云商企和城市空间综合服务中的物业和设施管理服务营收39.74亿元,同比增长15.1%,占总收入的24.9%。

在商管板块的收入,万物云也大幅甩开了第二名华润万象生活,后者的商管类业务包括购物中心、写字楼的物业管理服务、商业运营服务、商业分租服务,今年上半年合计收入约23.10亿元,同比增长20.1%,占总收入的34.0%。

盈利水平方面,新希望服务以67.8%的毛利率水平领跑,紧随其后的华润万象生活、星盛商业、正荣服务,3家物企对应毛利率在50%-60%区间;而万物云、苏新服务、融创服务3家物企的毛利率相对逊色,未能跑赢各自的综合毛利率水平。

商管味淡,收入与收入占比缩水

2020年元旦前夕,第一家名字中带有“商管色彩”的物企——宝龙商业,冲进港交所。

纵览上市物企列表,如今港交所以商管著称的物企大致已经有8家,另外的分别是华润万象生活、卓越商企服务、金融街物业、星盛商业、浦江中国、中骏商管、兴业物联。

乐居财经《物业K线》进一步统计了这8家物企今年上半年的商管类业务营收、收入占比、毛利率同比变化。其中,除了星盛商业和兴业物联,余下6家物企的商管业绩表现均有不同纬度的“缩水”,或收入同比下滑、或在总收入中的贡献占比下降、或毛利率下滑

其中,华润万象生活变化较为明显。

“2025年,物管实力进入第一梯队,商管方面,继续巩固第一的地位。”华润万象生活雄心勃勃,既要抓物管,还要保持商管的优势。

凭借凶猛的收并购,华润万象生活跻身物管第一梯队步伐迈得很快。截至2023年6月30日,其在管住宅及其他非商业物业项目数1605个,在管总建筑面积约3.13亿平方米。

同期,来自住宅板块的物业管理服务的收入约34.50亿元,同比增长44.8%;占总收入的50.8%,较上一年同期增加5.7个百分点。而住宅物业管理服务大板块的总收入约为44.84亿元,占总营收的66%。

住宅物业管理服务来势汹汹的另一面,是冲淡了华润万象生活的商管概念。今年上半年,其商业运营及物业管理服务收入取得23.09亿元,占总营收的34%,较去年同期下降2.5个百分点。

而回顾近4年华润万象生活商管营收情况,在总收入中的占比已累计下降12.4个百分点。2020年中期、2021年中期,以及2022年中期,该组数据分别为46.4%、40.4%、36.5%。

与此同时,今年上半年,华润万象生活商管业务的毛利率也同比下滑了约8.2个百分点。



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