在解释哪些房子不能办不动产权证之前，小编先科普一下，“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。

小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说，只有开发商办出了“大产证”，购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。

现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题，大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。哪些原因会导致开发商没法办“大产证”？

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。

开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。

举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。

房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。导读中所说的上海嘉定一小区业主之所以不能办理不动产权证就是因为开发商在小区内违建别墅，被当地房管局责令整改，但开发商并没有整改造成的。

开发商将工程抵押给了银行

举个例子。开发商A在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

看到这里很多购房者会提出疑问，我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为？对此，相关律师表示，购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。

需要注意的是，有时开发商提供的五证中，没有《商品房销售许可证》，而是《商品房预售许可证》，这种类型商品房能办理不动产权证吗？

对此，相关律师表示，开发商具有《商品房预售许可证》的，基本就能办理“大产证”。因为房管部门办理预售的前提是：开发商已交纳土地出让金，取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；已办理《施工许可证》（建设局负责）；除土地出让金外，工程总投资已达到25％以上。

开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件。购房者想办理不动产权证，还需自身有购房资质，且缴纳了房产交易的相关税费才行。