查看原文
其他

农村宅基地房屋到底能不能买?法律后果到底怎么样?(最高院已明确)

点击法律讲堂关注

来源 | 法律顾问工作室(lawyer992)

作者 | 吴取彬   隆安(上海)律师事务所合伙人、律师

本文仅供交流学习,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知,我们将立即删除。

“法律讲堂”投稿邮箱:yunlvshi@163.com   交流合作:微信号zsm800418


近期,最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表,部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。


其中会议关于农村宅基地买卖案件问题,形成以下意见:


一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。


在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。


比如:浙江义乌就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》等共9项宅基地改革实施细则。  


因此,宅基地房屋买卖合同是否有效,一定要看试点地区还是非试点地区!!!


二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。


注意尤其是在征地拆迁时,宅基地房屋买卖合同可能无效,但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海,根据沪高法民—[2004]4号文,虽然合同无效,但买受人可以分得70%的拆迁补偿款!!!


附:沪高法民—[2004]4号文


上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

 

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:


第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。


第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。


第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。


第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。


对此类案件进行处理时,亦区分不同情况:


第一、按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。


第二、按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。


◆ 在线咨询律师:

如果您有法律问题需要咨询,可点击左下角"阅读原文"页面跳转可在线咨询律师;同时,您还可以致电全国免费咨询热线010-56210066,我们会安排【法律讲堂】特别顾问盈科律师事务所全球总部合伙人张思星律师团队为您提供帮助和解答。另,因咨询人员较多,法律讲堂微官网已开通付费咨询功能,合作律师将优先回复付费咨询。付费咨询的好处:1.问题第一时间通知律师,快速回复,无需排队等待。2.咨询费用第三方平台担保,先服务后收费,确保100%满意,才会付费给律师。3. 足不出户,即可享受到超值的法律服务,比去律所咨询更省时、省力、省钱。 敬请理解。


◆ 关注【法律讲堂】:

长期位居“中国法律微信影响力排行榜”法律服务机构榜首!40万订阅用户共同关注,为您提供最实用的法律知识,结合经典案例,聚焦法治热点,剖析法治难点,解答法治疑点,引导您如何知法、懂法、用法,用法律的武器维护您的合法权益。


长按二维码关注【法律讲堂】(微信号:yunlvshi)

 ↓↓↓ 点击左下角“阅读原文”,页面跳转可在线咨询律师




    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存