作者 | 孙玺 山东京鲁律师事务所
来源 | 法律一讲堂yunlvshi
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阅读提示：住宅格经过多轮调整后价格居高不下，房产在老百姓家庭资产中占据较大份额，住宅转让过程中到底需要缴纳哪些税？尤其是近亲属之间转让，买卖、赠与、继承，哪种方式更省钱？是大家普遍关注的问题。
目前，网上流传的大多相关文章，有的过旧——甚至还在讲营业税，有的过简——寥寥数语无法实际理解，有的不全——缺乏必要税种或适用条件，有的错误——提到了房产税（目前政策：个人住宅（非营业用）不需要缴纳房产税，上海重庆除外；同时房产税是向产权所有人征收的一种财产税，转让环节讨论意义不大）。
现结合税法的相关规定，针对大家普遍关注的个人住宅转让涉及的税种（不涉及公司、个人营业用商品房等）做简明介绍。
相关税种概述
（一）出让方涉及的税种
1、增值税
计算公式：=房价（含税价）÷（1+5%）×5%
2、城建税（个人不需缴纳）
3、2个附加税——教育税附加、地方教育税附加
计算公式：=实际缴纳的增值税×(3%+2%)
4、土地增值税
四级超率累进税率
5、印花税
产权转移书据：房价的万分之五；证照：每件5元。
6、个人所得税
计算公式：=（总额-原值-合理费用）×20%
（二）受让方涉及的税种
1、契税
税率：一般为3%；以下两种情况特殊税率，首套（1%、1.5%）、二套房（1%、2%），以90平米为标准（以下前一税率，以上为后一税率）。
2、印花税
产权转移书据：房价的万分之五；证照：每件5元。
3、个人所得税
计算公式：=（总额-原值-合理费用）×20%
买卖、赠与和继承相关税种的具体适用
买卖
1、卖方
（1）增值税
(个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
(个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（2）2个附加税（教育税附加、地方教育税附加）
实际缴纳的增值税×(3%+2%)——即只要缴纳增值税，必然缴纳附加税。
土地增值税和印花税
免征：对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。
个人所得税
一般为：（总额-原值-合理费用）×20%
特殊情况：免征——同时符合以下两个条件：购买满5年；家庭唯一住房。
2、买方
（1）契税
税率：一般为3%；
以下两种情况特殊税率：首套（1%、1.5%）、二套房（1%、2%），以90平米为标准（以下前一税率，以上为后一税率）。
印花税
产权转移书据：房价的万分之五；证照：每件5元。
个人所得税
不征。
赠与
1、赠与方
（1）增值税
一般情况，均应征收（计算方式详见“一、相关税种概述”）。其中，个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产。
免征：上文中的用于公益事业或者以社会公众为对象的；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（2）2个附加税（教育税附加、地方教育税附加）
若免征增值税，则不需要缴纳附加税。
（3）印花税
征收
土地增值税
对于个人转让住宅的，既然销售暂时免征，则赠与也应免征，只是尚未看到明确规定；
免征：公益性赠与、赠与直系亲属或承担赡养义务人。
特别提示：赠与“直系亲属”免征土地增值税。但对于“直系亲属”概念，法律并无明确解释，从字面解释看，亲兄弟姐妹属旁系范畴，不属于直系，具体适用还应看各地税务机关的理解。
个人所得税：不征。
2、受赠方
（1）契税
征收：不动产价格：参照市场价格核定。
（2）印花税
征收
（3）个人所得税
一般情况，征收：其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
三种特殊情况，不征收：赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（近亲属）；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；遗嘱继承人或者受遗赠人。
特别提示：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
继承（法定继承）
1、被继承人
均不征收
继承人
（1）契税
不征收。非法定继承，实质为赠与，按赠与的规定办理。
（2）印花税
征收
（3）个人所得税
不征收
总结：三种方式中，继承无疑是税赋最低的转让方式；而对于买卖和赠与，则需要根据上述税种相关要求根据具体情况综合判断，不能就其中某一条件来武断哪种更划算。
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