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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

杆友大苗推荐张小九的《余香》：回忆里是你的余香。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

房企业绩暴雷，为何都集中在年度时刻？

昨天（3月6日），杠杆游戏写绿城中国时发现，2018年2季度时，绿城表现非常好。2018年1-2季度，当时绿城归属母公司净利润已经达到23.35亿元，超过2017全年。

如果看净利增速，当时同比增长了90%。但全年下来却是，预计同比下滑约50%-60%。详见杠杆游戏《豪门重跌！绿城中国难熬！》（3月6日）

同样，2018年3季度时，富力归属母公司净利达到45.04亿，同比增长接近67%。但根据最新的披露，2018年度，富力合并利润将较2017年度减少约60%。

富力和绿城中国堪称“难兄难弟”。今天，杠杆游戏就来看看豪门富力的2018。

1

富力赚钱能力怎么了？

准确说，富力的盈利状况并没有大问题。

当然，这个问题看怎么看。2017年，富力归属母公司净利高达211.86亿。而在此之前的几年，这一数字基本在40-70亿元之间。最高时2013年超过76亿元。

2017年的高，主要因为收购酒店资产，带来非经常性议价购买收益。说的就是购买万达。而这以后，也会造成一些拖累……

靠这个，2017年，富力合并利润录得大幅增长超过190%。

2018年，这一项没有了。所以富力的合并利润将较2017年度减少约 60%。

披露称：

合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

尽管业绩表现其实合格，但股价表现2018年还是跌为主。如下图。

这一方面有市场大势因素，也有投资者对富力2017年高业绩增长后，一些隐忧的担心。还有对富力战略调整的一些看法。

2017年开始，富力花了200多亿接手万达的酒店、收购某航的资产、进军医疗。

为此，截至2018年9月末，富力新增借款超过545亿元，而2017年同期仅为360.71亿元。

同样截至2018年三季度，富力偿还借款547.11亿元。而2017全年仅为448.23亿元。

在巨额借债、还债的同时，截至2018年二季度，富力已付利息47.36亿元，2017年同期为35.41亿元。

一财注意到，富力的融资成本还在不断攀升，据富力地产2018年中期报告，上半年融资成本高达27.5亿元，同比上升184%。

这样的情况下，富力能取得这个利润其实真还可以。但市场和投资者是残酷的。

2019年是包括富力在内，很多房企的偿债高峰年，其大规模发债的用途也主要是借新还旧。

大肆举债、激增的资金，富力利润只能受影响。

股价走势给出了答案，无论和恒指比，还是和在港地产股比，富力的股价，近期都跑输了……

2

销售额首次站上千亿元，但未能实现年度最好的目标预期

2016年，富力地产销售额600亿元出头，排名行业21位左右。

2017年取得不错成绩，直逼900亿的销售额，但行业排名反倒略微下降，23位左右。因为2017年是房地产的销售大年，大部分大房企都录得非常惊人的销售业绩。所以，你虽然快，但别人更快。

2018年，富力取得1400多亿元的销售成绩，按说增速也非常不错。但遗憾的是，排名依旧只有23位左右。当然，杠杆游戏想补充一句，这个排名和业绩其实也不差哈。

但2016年，我国销售超过千亿元的房企只有12家左右。最高的恒大也只有3700亿元。

到了2017年，销售过千亿的房企增加到17家，头三名碧桂园、恒大、万科都超过5000亿元的销售额。这个时候，富力和同省的碧桂园、恒大、万科的差距越来越大。

到了2018年，销售千亿元以上的房企已经高达31家左右，八九百亿元的房企还有好几家。前十名的房企销售金额都站上了2000亿元。

而此时，富力才第一次站上千亿级的销售。

2018年初的时候，因为2017年800多亿元良好的销售业绩，富力提出2018年的销售目标是1300亿，并首次提及了2020年实现3000亿的目标。

当时，富力地产董事长助理陈志濠，接受媒体专访时透露，集团对今年的销售非常有信心，“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”

现实残酷。2018年全年，富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元，总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。

只能说基本完成了目标，并没有达到集团内部的期待。

3

收购万达酒店业务拖累，背着2800多亿债务负重前行

如上文所述，从营收、净利、资产回报率数据看，2018年前三季度，富力的数据还是很不错的。但是无法改变的是，2018年全年的销售额，没有预想中乐观。

与此同时，一些超级地产巨头（杠杆游戏就不单独为他们吹牛，哪几家其实非常清楚）却纷纷完成年度目标，再创新高，创下多项人类地产业奇迹。

我们真是个创造奇迹的国家。

回到富力，不得不说，2017年对万达酒店业务的收购，以及地产布局上的相对滞后，让富力承受了债务压力，却没有享受到那么多的地产红利。

根据富力日前的公告，年度合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

而2017年前后，部分企业选择的不是加杠杆，而是去杠杆。富力逆向加杠杆，造成了如今的高负债、现金流承压。

一财就注意到，2018年上半年，富力经营性现金流为-83.8亿元。

其实，这不是富力突然间面对这样的难题，从2012年至2017年其经营性现金流一直为负，分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年为负。

另外杠杆游戏要说，一组简单得不能再简单的数据，还是很说明问题。截至2018年三季度，富力债务超过2800亿元，比2017年末增加500来亿。其中有息债务接近1600亿元。

按照2018年3季度的数据，富力的资产负债率，如下图，超过81%。

而2018全年下来，债务可能是超过3000亿元的。

2018年三季度时，富力账上的现金只有约200亿元，一年内将到期的债务大抵也是如此。

此前杠杆游戏也写过，富力等企业一度发债受困，资金链压力极大。

随着大环境的改善，富力疯狂发债，实际不少也是借新还旧。此前的文章里我举例过，不少融资的成本，都是有提高。这让企业背负更多的长期压力。

无论如何，暂时稳住了，起码可以慢慢调整。

最新的消息是，3月4日，据上交所发布信息显示，广州富力拟发行的40.53亿元2019年第二期ABS证券已获通过。

最后，杠杆游戏要说，近期各种楼市触底反弹、小阳春的言论很多。是否真的如此，富力2019年业绩会反弹吗？

对于购房者来说，房企的压力其实也会逼着他们加快出货。除非行情逆转，不太可能涨为主。

本文股价、市值截至时间为2019年3月7日

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