住房公积金政策知多少？

联系人：陈雨田

■公积金如何使用？1）缴存。公积金月缴存额为职工上一年度月平均工资乘以缴存比例。其中缴存基数为兼顾公平性，设置上下限，一般不低于当地最低工资标准、不高于当地月平均工资的3倍；缴存比例一般为5%-12%；2）贷款。贷款条件上，多数城市要求连续缴纳公积金6个月或12个月、公积金贷款已结清，并对已有两次贷款记录的停贷。期限上，一般要求贷款年限不超过30年，其他附加要求各地有所不同，如深圳、北京、上海要求还款年龄不得超过70岁、65岁、法定离退休年龄后5年。首付比例方面，各城市均制定差别化的信贷条件，如北京首套普通、非普通住房最低首付比例分别为35%、40%；上海首套90平米以下、90平米以上最低首付比例分别为20%、30%；深圳首套最低首付比例30%；月还款额方面，上海、深圳要求月均还款额不超过借款人月收入50%，北京要求不超过60%；最高贷款额度上，北京首套120万、二套60万；深圳个人50万，家庭90万；上海首套个人和家庭分别为60万、120万（含补充公积金）；贷款额度的特殊规定上，北京规定缴存一年可贷10万元 ，上海和深圳的贷款额度不超过账户余额40、14倍。利率方面，LPR改革后，商贷利率和LPR并轨，但公积金仍按基准利率定价，首套贷款利率为公积金贷款基准利率，目前五年期以上为3.25%，二套利率为公积金基准利率1.1倍。异地贷款方面，2014年起住建部等明确推动公积金异地互认，目前主要城市均可在一定条件下实现异地贷款。3）提取。中国公积金的提取必须用于住房相关领域，目前有六种情形可提取，包括购买自住住房、离退休、偿还购房贷款本息、支付房租等。

■应对疫情冲击，公积金政策发生哪些变化？一是阶段性降低公积金缴存比例，如深圳、杭州规定企业可申请降低缴存比例最低至3%，期限不超过12个月；成都规定企业可申请降低缴存比例至1%-4%，期限不超过1年；厦门、南宁、西安、武汉等城市也出台相似政策；二是允许企业缓交公积金， 2月以来已有宁波、厦门、南宁、郑州等20余个城市允许经营困难企业延迟缴纳公积金。

■风险提示：疫情演化超预期；经济下行超预期等

新冠肺炎疫情持续下，如何减轻企业负担？近日，“取消住房公积金”为企业降成本的建议引发社会广泛讨论。本文梳理了关于住房公积金的三个问题，供投资者参考。

住房公积金是一种住房保障制度，指用人单位和在职职工按照相同比例缴存的长期住房储蓄金，专项用于职工支付住房方面的费用，如购买住房、支付房租、房屋装修等。

中国的住房公积金制度90年代初借鉴自新加坡，为配合房改而建立。1991年在朱镕基的推动下，上海借鉴新加披模式率先引入公积金制度，作为住房实物补贴向货币补贴转换的关键步骤。1994年国务院要求在全国推广公积金[1]，1999年《住房公积金管理条例》发布。近十年，公积金制度陆续进行了多项优化，包括拓宽保障人群（2005年把进城务工人员、个体工商户等纳入缴存范围）、允许公积金支付房租（2015年允许提取公积金支付房租）等。

截至2018年末，中国住房公积金缴存总额14.59万亿，实缴职工14436.41万人，国家机关和事业单位、国有企业职工占51.2%，城镇私营企业及其他城镇企业职工占30.8%。2018年末，住房公积金提取总额8.80万亿，缴存余额5.79万亿，累计提取率（提取总额/缴存总额）60.29%；个人住房贷款余额4.98万亿，个人住房贷款率（住房贷款余额/公积金缴存余额）达到86.04%。

公积金作为一种住房保障制度，建立二十多年来，在解决职工住房问题、减轻购房负担、增加职工福利等方面发挥了重要作用。

2.1. 缴存

公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以公积金缴存比例；新参加工作的职工月缴存额为当月工资乘以公积金缴存比例。

缴存基数方面，为兼顾公平性，缴存基数设置上下限，一般要求不低于当地最低工资标准、不高于上一年度当地职工月平均工资的3倍，每年调整一次。如2019年，上海缴存基数上、下限为24633元/月、2417元/月；北京缴存基数上、下限为27786元/月、2200元/月；深圳缴存基数上、下限为27927元/月、2200元/月。

缴存比例方面，根据住建部等三部委2018年发布的《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》，住房公积金缴存比例下限为5%，上限由各地制定，最高不得超过12%。实践中，北京和深圳缴存比例均为5%-12%；上海较为特殊，区分公积金和补充公积金，公积金具有强制性，缴存比例5%-7%，补充公积金由企业自愿参加，缴存比例1%-5%。

存款利率方面，根据央行等三部委发布的《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，2016年2月21日起，公积金账户存款统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

2.2. 贷款

公积金贷款的条件是什么？公积金贷款条件与缴存时间、公积金贷款是否结清、公积金贷款次数挂钩。缴存时间方面，部分城市要求贷款前6个月连续缴纳公积金，如北京、上海、深圳，部分城市要求贷款前12个月或以上连续缴纳公积金，如广州；多数城市要求公积金贷款已结清，同时对已有两次贷款记录的停贷。此外，上海还额外要求对二套非改善型住房停贷，北京额外要求对拥有两套住房、一套住房一次公积金贷款记录停贷。

公积金贷款的期限多长？多数城市的基本要求是贷款年限不超过30年，其他附加要求各不相同。如深圳规定，贷款期限和申请贷款时的年龄相加不超过70年；北京规定，还款年龄不得超过65周岁；上海规定，贷款最长期限不超过借款人法定离退休年龄后5年，同时，对于对房龄较长的二手房缩短年限，如房龄超过20年（含）的二手房，最长期限不超过15年。

公积金贷款的额度是多少？多数城市公积金贷款额度的认定受多重条件约束，主要包括首付比例、月还款额、最高贷款额度等，以北京、上海、深圳为例说明。

1） 首付比例方面，各城市均制定差别化的信贷条件。如北京规定，首套普通住房最低首付比例35%、首套非普通40%；二套普通住房60%，二套非普通住房80%；上海规定，首套90平米以下最低首付比例20%、首套90平米以上最低30%；二套普通住房50%，二套非普通住房70%；深圳规定，在深圳无房首付比例30%，有1套房首付比例70%。

2） 月还款额方面，上海、深圳要求按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入50%，北京要求不超过60%。

3） 最高贷款额度方面，北京首套最高贷款额度120万、二套60万；深圳个人最高贷款额度50万，家庭90万；上海公积金和补充公积金合计来看，首套个人和家庭最高贷款额度分别为60万、120万；二套个人和家庭最高贷款额度分别为50万、100万。

4） 其他特殊规定主要包括将贷款额度和缴存余额、缴存年限等挂钩。比较特殊的是北京，每缴存一年可贷10万元；上海和深圳贷款额度和缴存余额挂钩，上海要求贷款总额不超过住房公积金余额的40倍与补充住房公积金余额的20倍；深圳要求不超过公积金账户余额的14倍。

公积金贷款首套房如何认定？公积金贷款首套房的认定标准各城市有所不同，较为宽松的比如深圳，“认房不认贷”，在深无住房即认定为首套房；比较严格的如北京，“认房又认贷”，“房”为借款人在京名下住房，“贷”指全国范围内的商业性住房贷款记录和住房公积金贷款记录；上海介于两者之间，“认房认公积金贷款”，在上海无住房和公积金贷款记录的，认定为首套房。

公积金贷款利率是多少？根据2019年8月央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，LPR改革后，商贷利率和LPR并轨，但公积金仍执行基准利率。各地公积金贷款利率规定基本相似，购买首套房的贷款利率为住房公积金贷款基准利率，五年期以下为（含五年）2.75%，五年期以上3.25%；购买第二套房的贷款利率上浮至住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

公积金可以异地贷款吗？2014年10月9日，住建部等三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，首次明确提出公积金将实现异地互认。2015年9月，住建部又发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程，并要求相关部门抓紧出台异地贷款业务细则。目前，多数城市可办理附带一定条件的公积金异地贷款业务，如北京规定，在外地工作京籍、北京工作的非京籍人士可申请公积金异地贷款，但京外购房使用公积金仅限户籍地和所在省会。

公积金可以跨代使用吗？目前部分城市支持使用直系亲属的住房公积金，如杭州规定，职工本人提取金额不足实际支出（首付金额、还款本息额等）的，其配偶、父母、子女可申请提取住房公积金；石家庄规定，共同生活的未婚子女购买首套普通自住住房，其父母可以提取住房公积金。

2.3. 提取

与新加坡的公积金可提取用于医疗、教育等非住房领域不同，中国公积金的提取必须用于住房相关领域，目前有六种情形可以提取公积金。（1）购买、建造、翻建、搭修具有所有权的自住住房；（2）离休、退休的；（3）完全丧失劳动能力、并且与所在单位终止劳动关系的；（4）出境定居的；（5）偿还购房贷款本息的；（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

新冠肺炎疫情发生后，为缓解企业经营压力，地方密集出台政策对公积金政策进行调整，主要包括两类，一是阶段性降低公积金缴存比例，包括，2月7日深圳规定困难企业可申请降低住房公积金缴存比例最低至3%，期限不超过12个月；2月9日杭州规定企业可申请降低公积金缴存比例最低至3%，期限均不超过12个月；2月10日成都规定企业可申请降低缴存比例至1%-4%，期限不超过1年；其他还有厦门、南宁、西安、武汉等城市都允许经营困难的企业阶段性降低公积金缴存比例；二是允许企业缓交公积金， 2月以来已经宁波、厦门、南宁、郑州等20余个城市允许经营困难企业缓交公积金，疫情结束后补缴视同连续缴存。

注释

[1] 国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994年)。