今年房地产还会放松吗？
摘要
■“经济弱，松地产”是基于房地产作为短期刺激经济手段的落后认识，当前不是放松房地产的好时机。长期以来，房地产扮演着国民经济支柱产业的角色，并多次成为短期刺激经济的重要手段，由此造成了市场“经济弱，松地产”的预期。但是，2019年730政治局会议已明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着房地产已与短期经济表现解绑，我们不应继续以传统的“跷跷板”思维来理解房地产与宏观经济之间的关系。在当前融资投放充裕但经济需求恢复较慢背景下，大幅放松房地产不仅会增加楼市的系统性风险，还会通过“虹吸效应”延缓其他部门的复苏进程进而扭曲经济产业结构，而且还有可能通过财富再分配的方式进一步加大普通居民的购房压力，当前不是放松房地产的好时机。
■向后看，今年房地产政策料将仍有适度放松的可能性，时间可能在二季度末或三季度初。随着时间推移，复工复产逐渐加大，各项需求逐渐回升，资金能够有效进入实体，“虹吸效应”大幅趋弱，居民收入预期好转，此时或会具备适度放松楼市的基本条件。根据当前疫情形势，再考虑到四季度冬天可能会给疫情带来不确定性，6-10月可能是2020年经济建设的黄金时期，届时房地产有望与制造业、基建、消费等需求一起发力，共同发挥托底经济和“保就业”的重要作用。
■风险提示：宽财政超预期、楼市调控超预期等。
正文
长期以来，房地产扮演着国民经济支柱产业的角色，多次成为短期刺激经济的重要手段，因而使得“经济弱，松地产”成为有些人的坚定预期，但今年以来国家始终坚守“房住不炒”的政策底线，各地出台的边际放松措施大多被“秒撤”。“经济弱，松地产”的一致预期为什么会失灵？向后看，今年房地产政策还会放松吗？
1 “经济弱，松地产”是对房地产的落后认识
2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国家支柱产业。房地产由此长期以来扮演着国民经济支柱产业的角色，并多次成为短期刺激经济的重要手段，如2008年131号文、2014年“930新政”、2015年“330新政”和“930新政”等，“经济弱，松地产”成为有些人的坚定预期。
今年春节以来，新冠疫情对国民经济造成了严重影响，市场一直在预期国家会再次大幅放松房地产以有效对冲宏观经济的下行压力。但是，市场不仅没有等来放松新政，反而从3月以来先后出现了央行出手打击经营贷、417政治局会议重申“房住不炒”、广州济南青岛等地方性放松政策发布后撤回，“经济弱，松地产”的长期预期难道会“这次不一样”吗？
“经济弱，松地产”主要基于房地产作为短期刺激经济手段的落后认识。2019年730政治局会议已明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着房地产已与短期经济表现解绑，指望国家还会一如既往地通过大规模刺激房地产来对冲短期经济下行压力只能是一厢情愿。我们不应再把房地产看成是短期刺激经济的利器、神器、法宝或先锋，它只是支撑国民经济诸多成员中的普通一员，而且在稳经济的政策优先级选择上已明显靠后。
从当下看，首先国家不愿意刺激经济，那么何谈刺激房地产，其次今年的主要任务是“六保”，那么房地产作为托底经济的政策优先级自然靠后。
新冠疫情对短期经济造成了严重影响，不论是处于“保企业”的现实压力，还是基于“保就业”、“保民生”、“防风险”的客观需要，国家都会千方百计加大融资投放，但在制造业投资、外贸出口、消费需求等恢复较慢的背景下，资金可能还难以完全有效进入实体，大量“欠配”资金何去何从自然是需要国家密切关注并积极引导的对象。如果此时政策松绑，则很可能会导致大量资金进入房地产市场“炒泡沫”，不仅快速增加了房地产市场的系统性风险，还会通过“虹吸效应”延缓其他部门的复苏进程进而扭曲国民经济产业结构，而且在一季度经济负增长造成居民收入萎缩的背景下，大量资金进入房地产会继续加速贫富分化，进一步加大普通居民的购房压力。
因此，在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下，我们不应继续以传统的“跷跷板”思维来理解房地产与宏观经济之间的关系，尤其是在当前经济形势下。
2今年房地产还会放松吗？
如前所述，如果我们把房地产看成是支撑国民经济诸多成员中的普通一员，那么房地产虽然难以像以前一样发挥短期刺激经济的利器作用，但仍是支持经济增长的重要构成部分。因此，综合考虑到经济恢复较慢但资金“欠配”比较严重的客观形势，当前还不是放松房地产的好时机。但随着时间推移，复工复产逐渐加大，各项需求逐渐回升，资金能够有效进入实体，“虹吸效应”大幅趋弱，居民收入预期好转，此时或会具备适度放松楼市的基本条件。
根据当前疫情形势，再考虑到四季度冬天可能会给疫情带来不确定性，6-10月可能是2020年经济建设的黄金时期，届时房地产有望与制造业、基建、消费等需求一起发力，共同发挥托底经济和“保就业”的重要作用。