哪些房企在加杠杆？TOP50 房企中报全解读

摘要

正文

1.1. 长期偿债能力：杠杆率总体走高，民企更为明显

2020年上半年TOP50房企杠杆率整体走高。TOP50房企净负债率中位88.3%，相比2019年末上升10.3个百分点；剔除预收资产负债率中位74.9%，与2019年末基本持平。净负债率上升主要来自有息负债规模增长，上半年TOP50房企平均有息负债规模上升6.2%至1349.3亿。

分规模看，中型房企加杠杆最明显，龙头房企(TOP10)、大型房企(TOP11-30)、中型房企(TOP31-50)净负债率中位数分别上升4.8、7.6、21.6PCT至56.4%、85.9%、108.6%。分企业性质看，民企杠杆率提升更明显，民企、国企净负债率中位数分别上13.0PCT至89.8%、下降10.8PCT至73.7%。

从公司来看，奥园、恒大、蓝光净负债率升幅较大，分别上升43.1、40.0、29.5pct至119.9%、199.3%、108.6%；华发、融创、阳光城净负债率降幅较大，分别回落26.2、25.8、24.3pct至150.7%、146.5%、113.9%。

1.2. 短期偿债能力：整体弱化，中型房企现金短债比回落幅度更大

2020年上半年TOP50房企现金短债比整体回落，中位值1.1，相比2019年末的1.2小幅回落。分规模看，TOP30-50房企现金短债比回落最明显，中位下降0.1至1.1；分企业性质看，国企现金短债比回落相对明显，中位下降0.1至1.1。

从公司来看， 2020年上半年51.2%的房企现金短债比相比2019年回落，其中合景、中骏、卓越回落幅度最大，分别回落0.7、0.6、0.5至1.5、1.0、0.8；48.8%的房企现金短债比相比2018年回升，其中海、滨江、华发回升幅度较大大，分别回升2.4、0.6、0.4至5.3、1.8和1.0。

从绝对水平看，当前58.1%的房企现金短债比高于1，其中中海（5.3）、龙湖（4.5）、旭辉（2.3）领先，均达到2以上；泰禾（0.1）、富力（0.2）、铁建房产（0.3）、恒大（0.4）、华夏幸福（0.5）偏低，均在0.5以下。

2. 融资

2.1. 融资成本：宽货币下多数回落，民企受益明显

上半年受益于宽松的货币环境，TOP50房企融资成本整体下行，综合融资成本中位5.51%，相比2019年回落36BP。分规模看，TOP11-30房企融资成本降幅更大，综合融资成本回落40Bp至5.60%；分企业性质看，民企融资成本降幅更大，中位回落25bp至6.45%。

从公司来看，95.0%的房企融资成本下行，其中中梁、正荣、碧桂园、旭辉融资成本回落较明显，综合融资成本分别回落50、50、49、40BP至8.9%、7.00%、5,85%、5.60%。

2.2. 融资渠道：非标占比进一步回落

从表内债务融资结构来看，2020年上半年TOP50房企非标融资占比进一步回落。银行贷款、海外债、境内债、非标融资占比分别上升1.5PCT至51.5%、回落0.6PCT至15.1%、回落1.2PCT至14.4%、回落2.8PCT至18.9%。

2.3. 融资期限：短债占比小幅回落

2020年上半年TOP50房企有息负债期限结构整体小幅改善。2020H1短长期有息负债比中位为49.1%，相比2019年末的49.3%略有下降。分规模看，龙头房企(TOP10)、大型房企(TOP11-30)、中型房企(TOP31-50)中位分别为0.52、0.48和0.44，降幅分别为0.00、0.03、升0.03；分企业性质看，国企下降明显，国企、民企分别升0.03、降0,05至0.53、0.35。

3. 新增土储

3.1. 拿地强度：整体提升，国企拿地更积极

2019年上半年TOP50房企拿地强度整体略有回升，中位值46.5%，相比2019年回升8.1个百分点。分规模看，TOP11-30房企拿地强度回升最明显，中位回升23个百分点至56.1%；分企业性质看，国企拿地强度回升明显，中位提升18个百分点至53.5%

从公司来看，滨江、绿城、华侨城、龙湖、佳兆业、阳光城等房企拿地较积极，拿地强度均在60%以上；其次是中梁、新城、远洋和华润，拿地强度在50%-60%之间；富力、万科、时代、雅居乐、合景、碧桂园等拿地强度相对较低，均在30%以下。

3.2. 拿地区位：集中一二线，TOP10房企拿地能级提升明显

2019年上半年TOP50房企拿地区域仍集中一二线，新增土储一二线占比中位值61.3%，与2019年基本持平。分规模看，TOP10房企拿地城市能级提升最明显，新增土储一二线占比中位回升9.4个百分点至54.5%；分企业性质看，民企新增土储一二线占比提升更明显，中位上升14.1个百分点至60.4%。

从公司来看，阳光城、保利、滨江新增土储一二线占比提升较明显，分别提升 27.9、26.8、19.0个百分点至72.3%、72.2%、94.0%；金地、世茂、金茂提升也较明显；时代、华侨城、万科新增土储一二线占比下降39.0、31.8、25.7个百分点至7.3%、29.9%、48.5%。

4. 销售

房企销售从疫情中恢复情况较好，多数房企1-8月销售同比实现正增长，TOP50房企销售目标完成率中位56.9%。从销售增速来看，TOP50房企1-8月全口径销售额（以克尔瑞为数据来源）累计增速中位5.9%，禹洲、建发、绿城、金茂表现突出，达到61.1%、45.7%、43.3%、34.7%；龙光、金地、恒大累计增速也达到20%以上；华夏幸福、绿地、远洋销售增速相对较弱，分别为-30.7%、24.3%、20.5%。从销售目标完成率来看，TOP50房企小猴目标完成率中位56.9%，目标完成率较高的有滨江、龙光、佳兆业和金茂，销售目标完成率均在70%以上，远洋、首创、富力完成率相对较低，分别为46.1%、51.1%、51.6%。

5. 附录：TOP50 房企指标一览（2020H1）