房企发债实录：谁净融资缺口较大？谁发行成本上升较多？

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12021年地产债净融资缺口怎么看？

1.1. 2021年地产债到期压力几何？

2021年共有575只地产债到期，总体到期规模为4643.8亿元，相对2020年同比减少236.7亿元。分季度看，到期压力集中于Q1，Q1/Q2/Q3/Q4到期规模分别为1822.9亿元、928.3亿元、1047.5亿元、845.1亿元，同比分别增加1276.1亿元、增加124.9亿元、减少838.3亿元、减少799.3亿元。分债券类型来看，公司债的到期规模最大，为2536.6亿元，占比54.6%，同比增加7.3%，主要集中于Q1偿付，为1071.2亿元；中票/ABS/短融/定向工具/企业债的到期规模分别为1023.2亿元、627.2亿元、370.8亿元、76亿元、10亿元，占比分别为22%、13.5%、8%、1.6%、0.2%，同比分别变化7.3%、-23.7%、-43.1%、-14.8%。此外，公司债、中票、ABS和短融均主要集中于Q1到期，分别为1071.2亿元、302.4亿元、262.4亿元、169亿元；企业债集中于Q3到期，为10亿元；定向工具各季度到期规模分布较为均匀。

分企业性质来看，2021年民企的地产债偿付压力较大。其中，民企的到期规模为2397.8亿元，占比51.6%，同比减少14.6%，主要集中在Q1到期，为978.6亿元；国企到期规模为2246亿元，占比48.4%，同比增加8.3%，同样主要集中在Q1到期，为844.3亿元。

分债券评级来看，2021年到期地产债以AAA级为主。AAA级债券的到期规模为2434.8亿元，占比53.2%，同比减少15.8%，集中于Q1到期，为923.5亿元；AA+、AA及以下评级债券的到期规模分别为2100.8亿元和27.6亿元，占比分别为46.1%和0.6%，同比分别增加11.4%和67.5%。AA及以下债主要集中于下半年到期，AA+在上半年集中偿付。

分债券主体来看，华夏幸福、万科和保利发展到期规模最大，分别为151、138.9和136.7亿元，同比分别增加102.1亿元、-48亿元、54亿元。其中，华夏幸福集中于上半年偿付，为138亿元，万科和保利发展均集中于下半年进行偿付，分别为97.9亿元和70亿元。到期规模排名TOP1/3/5/10的房企占比分别为3.3%、9.2%、14.3%、24%。与20年到期情况相比，TOP10的集中度下降3.9%。

1.2. 当前地产债净融资缺口几何？

截至2021年2月19日，地产债总体发行规模为695.4亿元，同比增长88%。分债券类型来看，公司债的发行规模最大，为396.7亿元，占比57%，同比增长184.6%。ABS/中票/短融/定向工具分别发行109.9亿元、79.8亿元、60.6亿元、48.4亿元，占比分别为15.8%、11.5%、8.7%、7%，同比分别增加57.4%、67.3%、-43.9%、868%。分企业性质来看，国企发行规模大于民企，为436.2亿元，占比63%；民企的发行规模为259.2亿元，占比37%。分债券评级来看，新发行地产债以AAA级为主，为552.5亿元，占比79.8%，AA+级和AA及以下级债券的发行规模分别为120.7亿元和18.9亿元，占比分别为17.4%和2.7%。分债券主体来看，万科、金融街和信达地产发行规模最大，分别为50、39.3和36.7亿元，同比分别增加50亿元、10.3亿元、36.7亿元。

截至2月19日，2021年全年净融资缺口为3948.4亿元，同比减少562.2亿元。分企业性质看，国企的净融资总缺口为1809.8亿元，同比减少99.5亿元。民企的净融资总缺口略大于国企，为2138.6亿元，同比减少462.6亿元。分主体评级看，AAA级房企的净融资总缺口为2065.9亿元，同比增加224.8亿元。AA+、AA及以下评级房企净融资总缺口分别为954.6亿元和285亿元，同比分别减少159.6亿元、增加117.4亿元。根据监管分档来看，红、橙、黄、绿档房企的净融资总缺口分别为1092.4亿元、692.2亿元、1219.6亿元、804.1亿元。细分来看，共3家房企的净融资为正，160家房企的净融资为负。缺口在100亿以上的有4家，分别为华夏幸福、保利发展、富力地产、电建地产，缺口规模分别为165.6亿元、157.5亿元、124.7亿元、101亿元，多数房企的净融资缺口均在30亿以下。当前净融资为正的房企分别为华远地产14.9亿元、路劲隽御7.1亿元和龙湖4.8亿元。

22021年以来，地产债发行利差有何特征？

总体上，截至2021年2月19日，地产债的平均发行成本为4.8%，较20年全年上行24.4BP。从企业性质的角度看，2021年以来，国企和民企的平均发行成本分别为4.4%、5.2%，较去年分别上行83.6BP和下行16.5BP；从债券评级的角度看，AAA级、AA+级、AA级地产债发行成本分别为4.5%、5.9%、5.8%，较20年分别上行23.6BP、上行28.7BP、下行75BP。

2021年以来，地产债的整体利差[1]为106.8BP，相比20年下行44.3BP。分企业性质来看，国企发行利差上行、民企下行。国企、民企的发行利差分别为60.1BP、180.1BP，相比20年分别上行0.8BP、下行57.8BP。从监管分档来看，仅红档房企利差上行。红、橙、黄、绿档房企的利差分别为181.1BP、169.2BP、56.8BP、61.2BP，同比分别上行7.4BP、下行29.1BP、下行66.2BP、下行5.3BP；分主体评级看，仅AAA房企利差上行。AAA、AA+、AA级地产债利差分别为89.1BP、172.7BP、132.9BP，相比20年分别上行9.1BP、下行27.0BP、下行78.6BP。

细分来看，共17家房企的发行利差高于整体水平，其中有7家房企利差超过300BP，分别为新湖中宝379.2BP、兆泰集团373.0BP、鑫苑中国359.7BP、珠江投资321.4BP、阳光城317.8BP、融创中国316.8BP、绿地集团314.9BP，除绿地集团外，较去年分别变动了-19.2BP、83.5BP、-22.1BP、92.2BP、-33.4BP、105.2BP。共19家房企的发行利差低于整体水平，其中有6家房企利差为负，分别为华润置地-24.0BP、金融街-19.1BP、保利置业-18.4BP、中海地产-10.1BP、招商蛇口-10.0BP、保利发展-5.0BP，除保利置业外，较去年分别变动-21.3BP、-94.6BP、26.8BP、-7.2BP、-77.4BP。共15家房企的发行利差呈上行趋势，其中利差扩大超100BP的有3家，分别为光大嘉宝128.3BP、融创中国105.2BP、小商品城101.0BP。利差变化呈缩小趋势的有16家，其中利差缩小超过50BP的有5家分别为金融街-94.6BP、华远地产-85.6BP、保利发展-77.4BP、绿城集团-61.8BP、融信集团-60.6BP。

总体来看，截至2021年2月19日，地产债全年净融资缺口为3948.4亿元，国企、AAA评级和黄档房企净融资缺口较大；整体发行利差为106.8BP，较20年全年下行44.3BP，其中，民企、AA+评级和红档房企利差较大，而国企、AAA评级和红档房企的利差较20年上行。