一季度房企“三条红线”有何变化？ ——房企2021年一季报解析

联系人：陈雨田

■2021年一季度多数样本房企档位保持稳定，4家降档、5家升档。以披露一季报的47家A股上市和境内发债房企为样本，2021Q1有4家房企降档，同时有5家房企升档。降档的房企中，绿地控股通过压缩短债改善现金短债比实现降档；升档的房企中，金地集团、建发股份、迪马股份、电建地产总负债有所增加进而剔预资产负债率小幅越过70%红线。

■2021年一季度房企偿债能力发生以下变化：

（1）不同档位房企加杠杆行为分化，绿档房企有息负债总额相比2020年末增加9.0%；非绿档房企仍积极降负债，红、橙、黄房企有息负债总额相比2020年末回落2.8%、0.3%、0.3%。

（2）从杠杆率来看，2021Q1样本房企净负债率中位为86.5%，相比2020年末抬升1个百分点，为2020年下半年来首次抬升；剔预资产负债率中位为71.3%，相比2020年末微降0.4个百分点。净负债率抬升主要来自现金减少，2021Q1样本房企现金及现金等价物增速中位为-8.8%，相比2020Q4的18.9%大幅回落。

（3）从短期偿债能力来看，受现金减少影响，样本房企现金短债比走弱，Q1中位为110.7%，相比2020年末回落15.9个百分点。但多数房企现金短债比仍控制在1以上，占比70.2%，与2020年末持平。

（4）从债务结构来看，房企短债占比仍处于改善区间。2021Q1房企仍积极降短债，47家样本房企短长期有息负债比中位为40.6%，相比2020年末再下降3.4个百分点。2020年下半年以来，房企短债占比保持改善趋势。

■2021年一季度房企销售表现尚可，拿地继续放缓。

（1）销售方面，受疫情因素影响，2021年一季度房企销售同比大幅增长、环比有所回落，样本房企2021Q1全口径销售金额同、环比增速中位为96.8%、-32.2%。其中，绿档房企销售表现较好，红档房企偏弱。

（2）拿地方面，一季度房企拿地节奏整体继续放缓，披露数据的13家房企拿地强度中位为25.3%，较2020年下降10.8pct。其中，绿档房企拿地强度最高，中位为30.8%；红、橙、黄房企拿地强度中位分别为18.2%、17.0%、25.3%。

红档房企中，绿地控股拿地强度回落明显，回落7.9pct至18.2%；橙档房企中，阳光城拿地强度回落明显，回落15.4pct至17.0%；黄档房企中，滨江集团、蓝光发展、新城控股拿地强度回落明显，回落32.0pct、28.8pct、20.8pct至25.3%、28.8%、29.2%；绿档房企中，金地集团拿地强度回落明显，回落39.1pct至16.5%。

■风险提示：指标口径差异；房地产调控超预期等。

2021年一季度多数样本房企档位保持稳定，4家降档、5家升档。以披露一季报的47家A股上市和境内发债房企为样本，2021Q1有4家房企降档，同时有5家房企升档。其中降档房企2020年末处于红、橙、黄档的各1家、2家、1家，升档房企分布在黄、绿档，其中4家绿档房企一季度升为黄档。 

降档的房企中，绿地控股通过压缩短债改善现金短债比，实现降档，其2021Q1短期有息负债压降35.0%，现金短债比由2020年末的81.2%升至2021Q1的106.9%；荣安地产、北辰实业、美好置业通过改善剔预资产负债率实现降档；升档的房企中，金地集团、建发股份、迪马股份、电建地产总负债有所增加进而剔预资产负债率抬升，小幅超过70%红线（不考虑待转销项税）；星河实业升档主要来自现金下降导致的现金短债比降低。

从债务规模来看，2021年一季度，不同档位房企加杠杆行为分化，绿档房企债务增多，非绿档房企仍在降负债。47家样本房企2021Q1有息负债总额3.9万亿，相比2020年末的3.8万亿小幅提升2.0%。其中，红、橙、黄、绿档房企有息负债总额相比2020年末回落2.8%、回落0.3%、回落0.3%、回升9.0%。

从杠杆率来看，2021Q1样本房企净负债率中位为86.5%，相比2020年末抬升1个百分点，为2020年下半年来首次抬升；剔预资产负债率中位为71.3%，相比2020年末微降0.4个百分点。净负债率抬升主要来自现金减少，2021Q1样本房企现金及现金等价物增速中位为-8.8%，相比2020Q4的18.9%大幅回落；有息负债、净资产变化幅度相对不大。

从短期偿债能力来看，受现金减少影响，样本房企现金短债比走弱，Q1中位为110.7%，相比2020年末回落15.9个百分点。但多数房企现金短债比仍控制在1以上，占比70.2%，与2020年末持平。

现金及现金等价物回落幅度较大的红档房企有华夏幸福、泰禾集团、华远地产等，2021Q1现金余额相比2020年末回落36.5%、29.5%、15.1%；橙档房企现金及现金等价物回落幅度较大的有广宇发展、北辰实业、金隅集团等，回落幅度为32.0%、18.4%、12.1%；黄档房企现金及现金等价物回落幅度较大的有新城控股、苏州高新和滨江集团等，回落幅度为21.6%、18.8%、16.6%；绿档房企现金及现金等价物回落幅度较大的有华侨城、招商蛇口和保利地产，回落20.0%、15.1%、10.4%。

从债务结构来看，房企短债占比仍处于改善区间。2021Q1房企仍积极降短债，47家样本房企短长期有息负债比中位为40.6%，相比2020年末再下降3.4个百分点，2020年下半年以来，房企短债占比保持改善趋势。

从销售端来看，受疫情因素影响，2021年一季度房企销售同比大幅增长、环比有所回落，样本房企2021Q1全口径销售金额同比增速中位数为96.8%、环比增速中位数为-32.2%。其中，绿档房企销售表现总体较好，销售金额同、环比增速为100.0%、-17.6%；红档房企销售表现总体偏弱，销售金额同、环比增速为84.3%、-49.2%。

红档房企中，铁建房产销售表现较强，2021Q1全口径销售金额同增283.7%；橙档房企中，中交地产、金隅集团销售表现较强，2021Q1全口径销售金额同增532.7%、336.5%；黄档房企中，滨江集团、电建地产销售表现较强，2021Q1全口径销售金额同增210.4%、179.7%；绿档房企中，华侨城、建发股份销售表现较强，2021Q1全口径销售金额同增411.0%、382.7%。

2021年一季度，房企拿地节奏整体继续放缓，披露数据的13家房企拿地强度中位数为25.3%，较2020年下降10.8个百分点。绿档房企拿地强度最高，中位为30.8%，相比2020年回落19.5pct；红、橙、黄房企拿地强度中位分别为18.2%、17.0%、25.3%，相比2020年回落7.9pct、15.4pct、10.8pct。

红档房企中，绿地控股拿地强度回落明显，回落7.9pct至18.2%；橙档房企中，阳光城拿地强度回落明显，回落15.4pct至17.0%；黄档房企中，滨江集团、蓝光发展、新城控股拿地强度回落明显，回落32.0pct、28.8pct、20.8pct至25.3%、28.8%、29.2%；绿档房企中，金地集团拿地强度回落明显，回落39.1pct至16.5%。

注释：

[1] 分类均以2020年末为时间节点；净负债率=（含永续债的有息负债-货币资金）/扣除永续的所有者权益；现金短债比=现金及等价物/短期有息负债；剔预资产负债率=（总负债-合同负债-预收款项）/（总资产-合同负债-预收款项），不考虑待转销项税。