首批集中供地观察：城市表现、房企行为与行业影响

联系人：陈雨田

截至2021年5月19日，22城中已有12城完成2021年第一批集中供地。本文对首批集中供地进行分析，市场热度、房企行为各有何特点？

■城市表现：南北分化，厦、渝、杭、深热度领先。12城中的7个南方城市热度较高。平均溢价率最高的是厦门，达33.4%，平均配建比例也达9.6%；溢价率次高的是未设置最高限价的重庆，平均溢价率达28.0%。杭州和深圳为本轮土拍中平均自持或配建比例最高的两个城市，平均达11.4%、12.2%。北方城市除北京外热度相对较低，天津、长春、沈阳、青岛流拍率为22.0%、22.0%、12.0%、3.2%，其中长春和青岛平均溢价率仅2.5%、1.1%。

■集中供地下TOP50房企的行为特征。

（1）对区域的选择更谨慎，向热点区域集中，对景气度一般的区域较规避。热点城市TOP50房企拿地金额占比较高，无锡、厦门、杭州、深圳、广州等均在70%以上；而非热点城市TOP50房企参与度不高，如青岛、长春拿地占比仅18.8%、15.4%。此外，同一城市的主城和非主城区拿地占比分化也较明显。

（2）不同类型的房企拿地意愿差异较大，总体而言央企、国企意愿更高。目前TOP50房企中共37家参与集中供地，央企、地方国企拿地参与率100%，平均每家拿地金额为80.2亿、66.7亿，明显高于民企的38.3亿；从规模看TOP10、TOP11-30房企拿地参与率较高，为80%、85%。

（3）房企采取多模式合作缓解资金压力。三种模式值得关注（1）模式一：头部企业和中小国企合作。如融创+国贸、中海+国贸、融创+象屿、华润+鲁商发展、万科+长春交投等。模式二：“强强”联合。头部房企或区域优势房企之间形成合力，如金地+华润+保利。首开+保利、北京城建+招商这样的区域优势企业+头部房企的组合也在北京成功获地。模式三：中型民企和国企合作。部分中型民企仍有一定的规模诉求，通过与国企合作实现扩张，如卓越+中交、卓越+首开联合体在北京获多幅地块，总价超100亿。

（4）房企更加看重在深耕城市拿地，对新进入城市较谨慎，多数核心城市的竞争格局或进一步固化。从土拍结果来看，深耕对应城市的房企有更强的拿地意愿，对于溢价率和配建要求的容忍度也更高。例如在深圳成功拿地的房企仅有龙光和佳兆业两家，均为本土深耕房企；杭州拿地金额最高的是融信和滨江，杭州均为二者的核心重仓城市；广州拿地金额领先的是本土国企越秀；融创在无锡、重庆、天津拿地金额均领先，同时融创在这三个城市的历史市占率也位前列。同时，拿地企业中极少观察到新进入某一城市的房企。

■集中供地对行业的影响。一是进一步加剧房企间的分化。不同类型的房企获取土地资源的能力不同，与房企的资金筹措能力、投拓能力、操盘能力、区域深耕度等因素均有关。随着调控延续，头部优势可能更加明显。二是改变行业的业务模式。一方面，集中供地将迫使房企对不同能级的城市采取不同的经营策略。在核心城市做规模、追求现金流；而在非核心城市更多追求利润。另一方面，土地端的高竞争或推动房企寻找多元化的拿地手段，如旧改、收并购、勾地等，前期已有资源储备的房企相对更有优势，对于拓展新拿地方式的房企，需对其项目进展保持关注。

■风险提示：拿地企业的识别借助wind全球企业库，和实际可能存在偏差；房地产调控超预期等。

已进行集中供地的12城中，7个南方城市热度相对较高，厦、渝、杭、深热度领先。平均溢价率最高的是厦门，达到33.4%，平均配建比例也达到9.6%。厦门首批5宗地块多数采用“限房价、限地价、竟配建”的方式出让，3宗触发地价上限进入竞配建环节，其中热度最高的湖里、思明地块配建比例达到25.4%、19.8%，分别由建发、中海+国贸联合体竞得。

平均溢价率次高的是重庆。重庆土拍政策相对特殊，未设置最高限价、竞配建、摇号等规则，而是采用根据溢价率调整土地款支付节奏的方式，因此整体录得较高的溢价率，平均为28.0%，最高的沙坪坝区西永组团地块，溢价率达到130.0%，由招商竞得。

杭州和深圳为本轮土拍中平均自持或配建比例最高的两个城市。杭州推出的57宗地块中41宗进入竞自持环节，最高自持比例为城东滨湖新区地块，达到40%，由本土房企地上集团竞得；深圳推出的5宗地块中，佳兆业获取的宝安区地块、龙光获取的光明区地块，配建比例均超20%。

相比于南方城市较高的土拍热度，北方城市除北京外热度相对较低。天津、长春、沈阳、青岛流拍率为22.0%、22.0%、12.0%、3.2%，其中长春和青岛平均溢价率仅2.5%、1.1%。北方城市中表现较好的是北京，由于北京采用严格的土拍政策控制地价（限地价、竞配建、竞高标准住宅），溢价率整体控制较好，平均为7.6%；但高市场热度下仍有10宗地块触发“双限”（地价、配建比例上限），进入竞高标准住宅环节。

TOP50房企为集中供地的主要参与方，首批12城共拿地3517.6亿元，占总成交金额的61.9%。本部分主要探讨TOP50房企在集中供地下的行为特征。

第一，对区域的选择更谨慎，向热点区域集中，对景气度一般的区域较规避。在首批集中供地中，TOP50房企拿地明显向高能级区域集中。部分热点城市的土拍市场基本被TOP50房企占领，如无锡TOP50房企拿地金额占比达到89.6%，沈阳、厦门、杭州、深圳、广州等占比也在70%以上；同时也有部分城市TOP50房企参与度不高，如青岛和长春TOP50房企拿地金额占比仅18.8%、15.4%。城市内部的分化也较为明显，如重庆主城区，TOP50房企拿地金额占比为65.8%，但在非主城区占比只有29.2%。TOP50房企拿地较少的区域，地块多被小型地方房企或地方城投获取。

第二，不同类型的房企拿地意愿差异较大，总体而言央企、国企意愿更高。目前共37家TOP50房企参与集中供地，其中央企、地方国企拿地意愿较高，拿地参与率100%，平均每家拿地金额为80.2亿、66.7亿，明显高于民企的38.3亿；从规模看TOP11-30房企拿地参与率最高，为85%。TOP10房企拿地参与率也较高，为80%，平均拿地金额206.4亿，高于TOP11-30的76.8亿、TOP31-50的87.2亿。但需注意头部房企拿地金额较不平衡，TOP10最高如融创，12城拿地金额607.9亿元（全口径），最低有2家房企未拿地。

第三，采取多模式合作缓解资金压力。本轮集中供地中，较多地块由房企联合获取，部分城市在政策端也对联合拿地做出鼓励，例如重庆多数地块取消了此前不可后期入股的规定。房企间的合作主要有三种值得关注的模式，（1）模式一：头部企业和中小国企合作。当前的调控形势下头部房企诉求更多转变为改善报表、提升资产质量，重点“做强”，而一些融资渠道相对顺畅的中小国企，仍然有“做大”的需求，二者较易形成合作点，成为首批集中供地的重要参与者之一。融创+国贸、中海+国贸、融创+象屿、华润+鲁商发展、万科+长春交投等联合体获取多幅地块，其中中海+国贸获取的厦门思明区地块，总价达到92.3亿元。

（2）模式二：“强强”联合。头部房企或区域优势房企之间形成合力，减少非理性竞争，缓解获取高总价地块的资金压力。如“金地+华润+保利“联合体获取北京朝阳区地块，总价达50.9亿；“越秀+广州公交集团”联合体获取广州白云区地块，总价33.4亿；“首开+保利”、“北京城建+招商”区域优势企业+头部房企的组合也各在北京拿地14.6亿、42.2亿。

（3）模式三：中型民企和国企合作。部分中型民企仍有一定的规模诉求，通过与国企央企合作实现扩张。例如较受关注的“卓越+中交”联合体在北京共获取2幅地块，总价达到86.0亿元；“卓越+首开”联合体获取北京丰台区地块，总价62.0亿元；“弘阳+招商”联合体获取广州白云区地块，总价35.6亿元。

第四， 房企更加看重在深耕城市拿地，对新进入城市较谨慎，核心城市的竞争格局或进一步固化。从各个城市的拿地结果来看，在当地已深耕多年的房企明显有更强的拿地意愿，对于溢价率和配建要求的容忍度也更高。例如深圳拿地企业是龙光和佳兆业，均为本土深耕房企，二者获地的平均溢价率均达到45.0%，平均配建比例在10%以上；杭州拿地金额最高的是融信和滨江，杭州均为二者的第一大重仓城市，拿地金额分别达到228.5亿元、182.6亿元，均触发上限溢价率，平均配建比例14.1%、17.0%；广州拿地金额遥遥领先的是本土国企越秀，拿地金额达到161.3亿元；融创在无锡、重庆和天津拿地金额均领先，其在这三个城市历史市占率也居前列。同时，拿地企业中极少观察到新进入某一城市的房企。当然，也有少部分城市原有竞争格局有所弱化，例如北京，拿地金额排名第一的卓越此前在北京市占率相对较低。

一是进一步加剧房企间的分化。不同类型的房企获取土地资源的能力不同，与房企的资金筹措能力、投拓能力、操盘能力、区域深耕度等因素均有关。此外，集中供地下城市原有的深耕房企在拿地上更有优势，新进入者面临更高的壁垒，核心城市的竞争格局或进一步固化，强者更强。未来随着调控延续，头部优势可能更加明显。

二是改变行业的业务模式。一方面，集中供地将迫使房企对不同能级的城市采取不同的经营策略。集中供地下核心城市地块利润偏低，房企需要调整在不同城市的运营策略和价值诉求，在核心城市做规模、追求现金流；而在非核心城市更多追求利润。另一方面，土地端的高竞争或推动房企寻找多元化的拿地手段，如旧改、收并购、勾地等，土地端的竞争将是未来行业的竞争重点之一。利于前期已有资源储备的房企，对于拓展新拿地方式的房企，需对其项目进展和现金流的稳定性保持关注。