【城市随笔@江阴】Follow Me！小刘带你看“房价限跌令”

第一天去江阴，由于当地还未通高铁，所以先到的无锡市内，打车前往江阴主城区的路上，好奇的问师傅，江阴经济这么发达的地方居然没有高铁站吗？司机回答道：“正在修啦，估计2022年就能通车了。”

十里运河通南北，七座桥梁架东西的江阴市，是重要的交通枢纽和江河联运港口。位于江苏省无锡市北侧，地处长江沿岸，是苏锡常三地的金三角几何中心。2020年江阴市GDP规模4113.75亿元，增速为3%，GDP总量位列无锡市下辖区市第一名，在江苏省内各县市GDP排名中仅次于苏州昆山，位列第二名；人均GDP为231112元，远高于全国72000元的平均水平，城镇居民人均可支配收入为72185元。

从数据来看，江阴市在无锡下辖市中发展亮眼，制造业作为当地支柱产业，带动当地经济发展，吸引外省人口涌入。2020年江阴市全市常住人口为177.95万人，人口数量较2019年流入51.54万人，新增人口数量在江苏县级市中排名第三，新增人口来源以外省为主。

江阴市辖6个街道、10个镇，另辖4个乡级单位，澄江街道和云亭街道是江阴市的核心区域，多家房企拿地，在售新房较多。城市传统经济发达地区集中在八佰伴商圈附近，周边医疗、学校配套设施完善，在售楼盘均价在1.8-2.2万元/平方左右，部分高端改善楼盘以大户型为主。随着国家推出房地产调控和双减政策，学区的调整划分影响当地房价，老城区房子只维护，不拆迁，因此依山傍水的城南板块在江阴逐步兴起。背靠敔山湖公园，毗邻敔山美嘉城商圈，吸引众多房企推盘，在售楼盘均价达到3万元/平方左右。相较于其他地块，位于江阴市西部的临港经济开发区作为省级开发区，房价较低在8000元/平方左右，周边配套设施在进一步完善。

由于未出台限购限售政策，前几年江阴楼市曾一度吸引过不少投资客群。但当前通过实地调研了解到，2021年以来江阴房价涨幅明显回落，不少新房价格出现滞涨，而且银行放款周期较慢，基本为 3 个月左右，江阴楼市对外地投资客的吸引力明显下降，本地购房需求也有所减弱。然而，江阴商品房库存不高，2020 年底可售面积272.84 万方，2021 上半年新房成交 163万方，略大于供给156 万方，预计当前去化周期只有10个月左右，相对较低的库存不支持江阴房价出现明显下跌。

2021年8月底，江阴市住建局发布限跌令，主要的原因是江阴新房市场滞涨，二手房价格有所回调，一些开发商面临回笼现金流的压力，出现普遍打折的现象。为了防止出现房企恶意降价打价格战进行违规竞争现象，扰乱市场秩序，政府发布限跌令。当地恒大的项目早期为了尽快回笼现金流对全款客户折扣较高，折扣价格远低于片区市场价，对当地其他房企造成较大压力，目前此项目已被另一家大型房企收购，当前价格回到1.8-2万元/平方的片区市场价格。

江阴市文化底蕴丰厚、历史遗存众多，包括江阴文庙、兴国塔等。江阴文庙作为古建筑群记录了江阴市的文庙与建学历史。