相比2014年，还有什么房地产放松政策值得期待？
摘要
今年以来，房地产市场景气度快速下行，商品房销售与房地产投资大幅下滑，土地市场凉意明显，继续放松房地产势在必行且迫在眉睫，千方百计尽快促进销售企稳回升不仅事关“三稳”，也能更好地化解房企流动性困境进而防范风险扩散蔓延，还能更有力地服务“稳增长”和“宽信用”。造成商品房销售低迷的原因可以归纳为：不能买、不敢买和不想买。
■全国层面：继续下调房贷利率，限制土地供给，对过高的首付比例、过严的首套认定标准与过长的限售年限进行规范等。目前全国层面多数政策沿用了2014-2016年出台的系列放松文件。金融方面，限购城市首套、二套最低首付比例为30%、40%，不限购城市首套、二套最低首付比例为20%、30%，首套房认定标准为“认贷不认房”；首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。财税方面，契税税率为1%-2%（一线城市除外），增值税免征期限为2年。土地方面，实行集中供地政策，沿用供地与库存挂钩的“五类”调控目标。
虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但预计全国层面政策仍有继续放松空间：（1）继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。5月15日调整后，首套最低利率为4.4%，仍高于2008年的4.1-4.2%，也明显高于2015年底的3.4-3.5%。考虑到4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率较前一周下降10 BP，或可通过下调LPR的方式进一步下调房贷利率下限，从而解决部分人群“不能买”、“不想买”的问题。（2）对“因城施策”制定基本规范。部分城市规定非户籍单身人士不能购房、非户籍社保/个税“连续”5年、以“产证”为标准限售5年、首套认贷款记录、普通住房认定标准过低，二套首付较高等。过严的“因城施策”不仅把部分新增刚需拒之门外，还明显加大了刚改难度，或可考虑对这些过严的因城施策政策进行规范。（3）阶段性限制土地供给。当前库存偏高，减少土地供给有利于“三稳”，也有利于更好地促进民企回款进而化解流动性压力。
■地方层面：更多城市更大尺度放松“四限”，加大购房补贴，降低落户门槛等。今年以来，房地产政策持续放松，但3月1日后才涉及“四限”放松，而且主要以二线城市为主，一线城市放松力度较小，但一线政策执行强度处于历史高位且明显高于2014年放松之前，西安等二线城市政策执行强度同样处于历史高位但至今仍未明显放松，郑州等二线城市虽有放松但二套首付比例仍偏高，东莞等三四线城市的“三限”要求仍处史上最严时期。此外，对合格人群进行购房补贴和大幅降低落户限制等措施也有利于本地楼市尽快回暖。
■为出险房企代建和发行“抗疫特别国债”。（1） 相比“并购贷”，代建不涉及土地所有权转移，可以有效缩短并购过程中的可研谈判时间，在“代建费+分成”模式下，可以通过确保交付、扬长避短、传递信心等方式更好地促进出险房企项目销售。（2）可以考虑发行以促进消费为目的的“抗疫特别国债”，然后通过地方政府对居民购房和其他耐用品消费进行补贴的方式来促进房地产市场尽快回暖和居民消费快速回升。操作上，地方政府可以选择对合格专业人才进行补贴，吸引特定领域专业人才扎堆聚集，依托专业人才进一步强化本地优势产业。
■我们认为，充分解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题是打通痛点、疏通堵点、消除难点的根本方法，在全国层面可以继续下调首套利率、对“因城施策”制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。此外，为出险房企代建有利于促进销售回升，发行“抗疫特别国债”或能较好地加速房地产市场回暖和居民消费回升，还有助于形成更大更强产业集群，积极构建“区域小循环”和“国内大循环”。
■风险提示：信息披露不全，经济超预期，政策超预期等
正文
2022年以来，房地产政策放松经历了以松绑公积金为主的政策微调阶段（1月-2月17日）、以不限购城市降低首付比例为主的市场化放松阶段（2月17日-3月1日）和以“郑州19条”为起点的“四限”放松阶段（2022年3月1日以来）。但是，楼市仍然偏冷，70大中城市新建商品房住宅价格环比上涨城市数量继2021M8跌破50家后，4月进一步下行至18家，环比下跌城市数量大幅跃升至47家，4月商品住宅销售和新开工同比跌幅均在40%以上，100大中城市土地成交总价和均价持续下行，继续放松房地产以尽快促进销售企稳回升势在必行且迫在眉睫。
造成商品房销售低迷的原因错综复杂，既有周期性因素也有结构性缘由，既有预期转弱也有现实约束。概括起来，大体可以归纳为三类原因：不能买、不敢买和不想买。不能买主要是受到限购限售等约束，不敢买主要是担心部分民企楼盘不能如期交付，不想买主要来源于对未来收入增长预期转弱以及高库存下房价上涨乏力等，这迫切需要政策继续放松以尽快打通痛点、疏通堵点、消除难点。
1全国层面：继续下调房贷利率，限制土地供给，对过高的首付比例、过严的首套认定标准与过长的限售年限进行规范等
目前全国层面多数政策沿用了2014-2016年出台的系列放松文件，2016年房地产政策转入“因城施策”阶段后，较少有全国性调控政策出台。
（1）从金融领域来看，①限贷方面，目前全国政策沿用2014年930新政、2015年330新政和2016年201新政，限购城市首套、二套最低首付比例为30%、40%，不限购城市首套、二套最低首付比例为20%、30%，首套房认定标准为“认贷不认房”。②房贷利率方面，2014年时规定，首套下限为基准利率0.7倍，二套为基准利率1.1倍，2019年LPR改革时曾规定，首套不得低于相应期限LPR，二套不得低于相应期限LPR+60BP，2022年5月15日央行银保监会通知，首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。
（2）从财税领域来看，目前全国政策沿用2016年217新政的规定，契税税率为1%-2%（一线城市除外），增值税免征期限为2年。
（3）从土地领域来看，目前全国试点城市采用集中供地政策。此外，根据2019年4月自然资源部下发的通知 ，全国沿用供地与库存挂钩的“五类”调控目标 ，即消化周期36个月以上停止供地，36至18个月适当减少供地，18至12个月、12至6个月、6个月以下分别维持、增加、显著增加供地。
虽然近期央行银保监下调了首套利率下限，但为了更快促进商品房销售企稳回升，全国层面政策仍有继续放松的空间：
（1）继续下调首套利率，二套利率也可适当下调。5月15日调整后，首套最低利率为4.4%，仍高于2008年的4.1-4.2%，也明显高于2015年底的3.4-3.5%，还有继续下调的空间。考虑到4月最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率较前一周下降10 BP，或可通过下调LPR的方式进一步下调首套、二套利率下限，从而解决部分人群“不能买”“不想买”的问题。
（2）对“因城施策”制定基本规范。部分城市规定非户籍单身人士不能购房、非户籍社保/个税“连续”5年、以“产证”为标准限售5年、首套认贷款记录、普通房认定标准过低，二套首付高达70-80%等。过严的“因城施策”不仅把部分新增刚需拒之门外，还明显加大了刚改难度，或可考虑对这些过严的因城施策政策进行规范，如二套首付不超过60%、非户籍社保/个税最高连续不超过3年、限售以网签为标准计算且最高不超过5年等，从而解决部分人群“不能买”的问题。
（3）阶段性限制土地供给。当前库存偏高，减少土地供给有利于“三稳”。当前民企销售承压较大，减少土地供给有利于更好地促进民企回款进而化解流动性压力。2021年第三轮土拍以来，城投拿地占比持续处于高位，但城投拿地主要以底价成交，不利于稳预期。在此背景下，限制土地供给不仅可以更好地维护“三稳”，而且也有利于促进民企销售回升，进而带动房地产市场回暖，让更多真实居住人群“想买房”、“敢买房”。
2地方层面：更多城市更大尺度放松“四限”，加大购房补贴，降低落户门槛等
今年以来，房地产政策持续放松，但3月1日后才涉及“四限”放松，而且主要以二线城市为主，一线城市放松力度较小，但一线政策执行强度处于历史高位且明显高于2014年放松之前，西安等二线城市政策执行强度同样处于历史高位但至今仍未明显放松，郑州等二线城市虽有放松但二套首付比例仍偏高，东莞等三四线城市的“三限”要求仍处史上最严时期。
从一线城市来看，目前房地产政策强度处于历史较高水平，且高于2014年放松以前的政策强度，限购和限贷政策表现最明显。（1）限购方面，一线城市于2010年集中启动限购，2014年下半年的限购取消潮中并未跟随松动限购，2016年3月起限购政策又再度升级。目前4个一线城市非本市户籍购房均需5年及以上社保或个税，除北京外均明显高于2014年的1-2年社保年限要求；（2）限贷方面，在2014年的放松周期中，一线城市限贷政策随全国调整，首套房认定一度宽松至“认贷不认房”，首套、二套首付比例也低至30%、40%。2016年930后一线城市限贷政策集中收紧，目前4个一线城市二套首付比例在50%-80%之间，首套首付比例北京和上海最高达到35%-40%，首套房认定标准均为认房认贷，明显高于2014年放松周期中的水平；（3）房贷利率方面，4个一线城市首套房贷利率均明显高于2014年最低水平且高于全国基准；（4）限售方面，深圳和广州限售政策相对严格；（5）其他方面，和2014年相比，目前一线城市执行较严格的二手房核验价政策，增值税免征期限均为5年（2014年为2年）。
二线城市分为三类，（1）第一类：政策强度处于历史较高水平，且高于2014年政策放松以前，包括西安、成都、厦门等强二线城市。这些城市在2016-2021年间持续收紧调控，目前非户籍购房普遍需要3年及以上社保，成都和西安还同时要求户籍购房需1年以上社保，首套认定标准均为认房认贷，二套首付比例最高在60%左右。此外，这些城市多数要求限售且在2021年引入了二手房核验价，相比2014年的政策放松潜力较大。（2）第二类：经过2022年以来的系列放松后，政策强度已回落至历史中间水平，但相比2014年仍有放松空间，包括杭州、郑州、福州等城市。这些城市2022年以前政策强度也处于历史较高水平，今年以来政策出现较大幅度的放松，如郑州放宽首套房认定标准、福州和杭州限购放宽，目前这类城市二套房首付比例与限售等政策还有放松空间。（3）第三类：政策强度比较宽松，包括重庆等城市。这类城市在2016年930后政策收紧较为有限，如重庆未引入限购，2022年以来首套、二套首付比例已降至20%、40%的较低水平，相比2014年的放松或主要集中于房贷利率的调整。
三四线城市也可分为三类，（1）第一类：严格限购的三四线城市。这些城市政策强度处于历史较高水平，今年以来政策放松不明显，包括东莞、佛山、无锡、泉州等。这些城市非户籍购房需要1-3年社保，首套房认定标准多为认房认贷，多数城市还执行3年左右的限售政策；（2）第二类：限购宽松但限贷严格的三四线城市。这些城市后续放松空间主要集中在限贷政策上，包括芜湖、唐山、珠海、常州等，相比2014年，部分城市还执行2-4年的限售政策。（3）第三类：不限购的三四线城市。这些城市政策强度比较宽松，如开封等，限购、限贷政策均处于历史宽松水平。
此外，对合格人群进行购房补贴和施行诸如“来了就是深圳人”这样的大幅降低落户限制等措施也有利于本地楼市尽快回暖。
3为出险房企代建和发行“抗疫特别国债”
相比“并购贷”，代建不涉及土地所有权转移，可以有效缩短并购过程中的可研谈判时间，在“代建费+分成”模式下，可以通过确保交付、扬长避短、传递信心等方式更好地促进出险房企项目销售，彻底消除居民后顾之忧，变“不敢买”为“敢买”。
受疫情带来的收入预期转弱影响，居民防御性储蓄趋于上升，消费意愿下降，这在宏观层面容易引发货币流动速度快速下行和信用创造大幅收缩，进而加剧悲观预期。可以考虑发行以促进消费为目的的“抗疫特别国债”，然后通过地方政府对居民购房和其他耐用品消费进行补贴的方式来促进房地产市场尽快回暖和居民消费快速回升。操作上，地方政府可以选择对合格专业人才进行补贴，吸引特定领域专业人才扎堆聚集，依托专业人才进一步强化本地优势产业，进而形成更大更强产业集群，积极构建“区域小循环”和“国内大循环”。
4总结
今年以来，房地产市场景气度快速下行，商品房销售与房地产投资大幅下滑，土地市场凉意明显，继续放松房地产势在必行且迫在眉睫，千方百计尽快促进销售企稳回升不仅事关“三稳”，也能更好地化解房企流动性困境进而防范风险扩散蔓延，还能更有力地服务“稳增长”和“宽信用”。
我们认为，充分解决居民“不能买”、“不敢买”和“不想买”三大问题是打通痛点、疏通堵点、消除难点的根本方法，在全国层面可以继续下调首套利率、对“因城施策”制定基本规范和阶段性限制土地供给，地方层面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大购房补贴、降低落户门槛。此外，为出险房企代建有利于促进销售回升，发行“抗疫特别国债”或能较好地加速房地产市场回暖和居民消费回升，还有助于形成更大更强产业集群，积极构建“区域小循环”和“国内大循环”。
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