罗湖正式印发棚改实施办法，门槛降至"双95%"！
11月12日，罗湖区人民政府网站发布了《深圳市罗湖区人民政府关于印发深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）的通知》，该实施办法此前在6月发布过征求意见稿，如今新政正式出炉。
自2018年5月17日，《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》公布后，各区陆续制定棚改实施细则，宝安和罗湖率先发布了征求意见稿，如今这两个区都已有正式文件出台。
值得关注的是，罗湖刚刚发布的《实施办法》与此前的征求意见稿内容不同，有所调整：
此前的征求意见稿中，立项的条件是“双98”——即占建筑物总面积98%以上且占总数量98%以上的被搬迁人同意，意见稿截图如下：
而在本次发布的《实施办法》中，降低至与宝安、南山相同的“双95”：
目前已发布棚改实施细则或意见稿的各区中，宝安、南山要求“双95%”(宝安初步意愿征集比例不低于85%)，龙岗要求“双98%”(初步改造意愿征集不低于95%)，福田则比较特殊，是按房屋套数核定相应权利人的比例，立项门槛为同意改造的权利人比例达到97%(按套数核定，含本数)。
本办法自11月18日施行，有效期三年。其他内容划重点如下：
适用范围
《实施办法》主要适用于罗湖行政区域内，现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区。因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，参照本办法实施。
棚改权利主体
《实施办法》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书(含房地产证)、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。
棚改申报主体
棚户区改造项目的申报主体是辖区街道办事处。
街道办事处在对辖区旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等综合情况调查的基础上，筛选改造意愿强烈、实施条件成熟的旧住宅区，开展棚户区改造项目界定后，向区棚户区改造办公室进行项目申报。棚户区改造实行项目申报常态化。
棚改申报条件
街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区,应同时符合下列条件：
☆ 用地面积不少于10000平方米。单个旧住宅区用地面积少于10000平方米的，应与其他旧住宅区联合申报，且全体权利主体同意在项目范围内统筹回迁安置或货币补偿，回迁安置方案以政府批准的项目专项规划为准；
☆ 房屋使用年限在20年以上；
☆ 存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告。
棚改实施主体
棚户区改造项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。
立项：双95%
意愿征集期限届满，经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体同意后，项目继续实施，否则项目终止。
协商补偿期限届满，经占建筑物总面积95%以上且占总数量95%以上的权利主体签约后，项目继续实施；否则项目终止，调出年度实施计划，且5年内不再启动该项目棚户区改造工作。
能否实施行政强制程序
协商补偿期限届满，对于继续实施的棚户区改造项目中未签订搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如涉及违法行为的，依法启动行政处罚程序。
补偿奖励标准
全区棚户区改造采取货币补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式，由权利主体自愿选择。全区棚户区改造执行统一的棚户区改造项目搬迁安置补偿指导标准：
★ 货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深圳市人民政府令292号)的规定确定；
★ 产权调换标准为套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。
✦ 政策适用范围不同：
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
✦ 补偿奖励标准不同：
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；
城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
✦ 项目实施模式不同：
棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；
城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
来源：罗湖政府在线、中原大咖
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