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别让70年产权成了国民财富收割机

2016-11-28 凯风 房屋屋


文|凯风

 

近日中央出台顶层设计文件,明确指出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这意味着,土地70年产权问题终于得到正视,但到期之后如何续期,仍然没有定论。

 

土地70年产权问题为什么重要?不仅因为无恒产者无恒心,土地所有权关乎着对于未来的预期,更是因为70年使用权让所有人都成了国家的租客。无论是有房一族,还是无房一族,无论手中握有多少张“不动产证”,你所能拥有的也只是房屋所有权,房屋之下的土地则只有20年到70年不等的使用权。

 

住宅产权是无限期的,除非建筑寿命到期,否则谁也不能随意回收。然而,住宅之下的土地,却只有使用权。众所周知,房屋本身在不断折旧,房屋之下的土地却价值永存。高房价最坚实的支撑,不是房屋建筑本身,而是房屋之下的土地。所以,只要扼住土地的咽喉,就相当于控制了一切。

 

这种特殊国情下的特殊安排,让土地成为一本万利的生意。只要征收的权力不倒,土地出让金可以一直吃下去。现在,土地财政养活了一批濒临“破产”的地方政府,再等70年,土地出让金还能养活另一批。

 

70年产权,成了对于国民财富的持续性收割。牺牲几代人的积蓄,负担起十多年的房贷,买了一间并不完全属于自己的房子。韭菜生来就是就收割的命运。土地财政收割一次,高房价收割一次,等到未来,土地使用权到期之后再收割一次。这还不够,等到房地产税出台,收割就是一年一次的。如果建筑寿命有朝一日可以达到上百年,那土地出让金恐怕还会一直收割下去。

 

前不久,温州一批使用权20年的房子到期,被要求按照房价一定比例继续缴纳土地出让金,就是70年产权问题的提前预演。虽然物权法规定,土地使用权到期之后,自动续期。但如何续期,却语焉不详。理论上讲,自动续期就意味着无条件续期,但在我们这里,法规的解释权并不在民众手中。

 

相比于物权法的含混,同年修订出台的城市房地产管理法则直言不讳:住宅土地使用年限到期,土地使用者享有优先续期权;如果不按条件续期,土地使用权由国家无偿收回。物权法的自动续期说与城市房地产管理法的有条件续期构成矛盾。虽然事关住宅产权,物权法的法律权重应该居主导地位,但显然房地产管理法的规定更符合某些人的现实利益。

 

所以不难看到,同样是20年使用年限,此前青岛100万的房产仅征缴6万元土地出让金,而温州开出的价码是房屋现价的三分之一。虽然这一说法在舆论争议之下最终以“误读”不了了之,但地方多征多得的牟利冲动体现得淋漓尽致。

 

70年并不久远。虽然中国住宅的普遍寿命只有50年,但无论房子能存在多少年,土地都不该是一次又一次的收割生意。即便房屋中间倒塌,我们对于房屋 之下土地的权属都不该发生变化。因为我们花钱买的并不是一堆随时折旧的建筑零件,而是从土地到房屋的完整产权。没有完整产权,所有购房者都不过是高级租客而已。


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