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房价连跌4个月,这个城市强硬表态:不要幻想救市

凯风君 国民经略 2019-03-30

文|凯风

 

每一次房价下跌,总有人盼望救市。这一次,有城市对此强硬说不。

 

近日,香港特区行政长官林郑月娥在出席“香港经济峰会2019”时强硬表态:


若有人幻想政府會出招救市,大可「慳番」(省省吧)。

 

从8月开始,香港楼市开始下行,连跌4个月。买房毁约、土地流拍、成交量腰斩、房价持续下跌,这些戏码一一上演。

 

不要幻想救市,香港底气为何这么硬?

 

01

香港房价连跌4个月

 

在经历长达28个月的连续上涨之后,全球最贵楼市真的跌了。

 

从8月开始,香港楼市转凉的信号此起彼伏,房价下跌从想象迅速变成现实。

 

一个多月前,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一方(注意是一平方)的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。

 

紧俏的豪宅土地流拍,这在香港楼市历史上都不多见。

 

与此同时,退房毁约事件不断增加。


据香港房地产信息网站Data elements数据显示,今年截至10月底,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。

 

这些业主,宁可损失数十万港元的定金,也要毅然退房,说明市场预期已经全面下行。

 

事实上,这只是香港楼市凉凉的序曲。土地流拍、卖房毁约、成交量腰斩、房价下跌的戏码,一个个正在香港轮番上演。

 

从8月至今,香港二手房房价下跌了6.25%。

 

根据中原领先指数,香港二手房指数从8月份的最高点的188.64下滑到12月的176.81,下滑态势还在加剧之中。仅九龙地区,上个月房价就下挫5%以上。

 


房价持续走跌,而成交量则直接腰斩。

 

根据香港土地处数据,香港11月住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。

 

量价齐跌趋势确立,香港楼市凉凉走势无可挽回。

 

02

特区政府为何这么强硬?

 

楼市凉凉,政府告诫“不要幻想救市”,香港为何如此强硬?

 

按照林郑月娥的说法:


楼市下跌有人认为是坏事,但她认为是好事。近月楼市向下调整,但远远未能抵消2018年年初至今的升幅。

 

所以,“幻想政府救市,还是省省吧”。

 

特区政府如此强硬背后,是香港房价常年位居全球最贵楼市之列,更是连续八年位居“全球房价最难负担城市”之首。



每一个初到香港的人,都会被旅馆的面积所震惊。在港人的口中,“寸土寸金,千尺豪宅”常常挂在嘴边,所谓千尺,折算过来,其实还不到100平方米。

 

2018年,港岛均价高达18.6万港币/平,九龙为16.3万港币,而与深圳一河之隔的新界也高达11.3万港币。至于大面积的“千尺豪宅”,港岛的均价更是高达25万港币。


 

这样的房价,显然不是普通人所能负担起的。

 

要知道,从2003年香港楼市走出低谷以来,创造出长达15年的大牛市,房价最高翻了6倍以上, 这样的“战绩”,除了内地一二线城市之外,鲜有匹敌者。



正因为如此,这一届特区政府一直都将遏制房价作为施政目标之一。这种背景下,楼市刚刚调整,“救市”显然只能“省省吧”。

 

03

香港是如何控住房价的?

 

香港楼市的转折点,是美联储持续加息。

 

港元汇率与美元挂钩,当美元持续加息,港元为维持汇率稳定,就不得不跟随加息。1998年索罗斯狙击港币未遂的教训在前,在加息面前,香港丝毫不敢放松。


就在12月10日,香港3个月Hibor利率飙升到十年来最高点,达到2.2889%,创下2008年11月以来最高点。

 

加息一到,楼市自然应声而落。

 

当然,与加息同时到来的是,是香港的楼市调控。不过,与内地青睐限购限售等行政手段不同,香港的更着重于调控税率。

 

先是增加印花税。2016年11月,香港将住宅物业印花税率调高至交易额的15%,再加上2012年专门对外地人开征的15%的“买家印花税”,非香港居民的印花税率高达30%。

 

接着开征空置税。2018年6月底,香港宣布开征空置税,对于空置6个月以上的新房额外开征相当于楼价5%的空置税。

 

这还没完,香港推出五折购房,力图遏制商品房价格上涨。同在6月,香港宣布:居屋单位将按评估市价的52%出售,而不是原来的70%。所谓居屋,其实就是“居者有其屋”的保障房。降低保障房入市价格,对于平抑市场房价也是有一定作用的。

 

与这一系列主动的调控相比,被动的资金流入锐减更加致命。

 

根据高力国际的报告, 2018年上半年,内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元,去年这一数字则高达70亿美元。

 

加息周期的到来,叠加楼市调控的高压,加上外来资金的悬崖式下跌,香港房价如何承受?

 

04

香港高房价之谜

 

两个月前,刘德华因支持香港填海而遭到人身攻击。

 

事情的缘由是,今年10月,香港推出“明日大屿愿景”,拟用20年-30年的时间,建造总面积达17平方公里的多个人工岛,解决100万人左右的居住问题。

 

香港寸土寸金,房价之高,令普通工薪阶层生畏。普通香港市民蜗居于“纳米楼”、“劏房”,其环境甚至不如内地的地下室和城中村。

 

香港房价为何这么高?填海背后,难道是土地真的不够用了?

 

香港规划署资料显示,1111平方公里的总土地面积中,已建设发展的用地为270平方公里,占比 24.4%,其中仅有6.9%用于建设房屋;剩余75.6% 的土地,为非建设或未建设地区,如郊野公园、湿地、鱼塘等。



显然,住宅用地仅占香港宗土地的6.9%,这样的比例,放在世界上任何一个城市都令人惊诧。

 

显然,香港不是没地,而是有地而不愿意广泛开发,不愿触及既有的利益格局,就连特首也只能另起炉灶,走填海造楼之路。

 

数据显示,1995年-2005年,香港已发展土地面积共增加6000公顷;2005年-2015年,香港土地开发开始“原地踏步”,有关数字大跌至400公顷。

 

土地供应不足,这是香港高房价的根本病灶所在。无论是生态环境需要,还是农地保育,在全球最贵楼市面前,都失去了说服力。

 

然而,土地垄断、供应不足的又何止香港?


-END-

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