这一轮楼市调整，房价究竟跌了多少？
文|凯风
每一轮楼市调整，市场总是莫衷一是。
有人说房价仍在上涨，有人说楼市已经步入下跌通道，还有人说房价纹丝不动。同样一个市场，竟然得出三种结论，截然不同。
楼市总给人以雾里看花之感。政策瞬息万变，市场阴晴不定，预期更是犹如墙头草。官方数据存在滞后和失真，第三方数据难言科学。即便是同一个市场，同一份数据，不同人得出的结论也有天壤之别。
所以，想要了解楼市真相，需要回归市场本身。这一次，凯风君实地踩盘，以广州为例，看看这一轮楼市调整，房价究竟跌了多少？
01
广州房价跌了多少？
2018年8月，当大多数人还沉浸在“万人抢房”热潮之中，凯风君就已预判楼市将步入盘整轨道。
这一预判随即得到验证。
2018年9月，广州传出新房打折、二手房成交大跌、土地流拍的消息。这是这一轮楼市调整的起点，以广州、厦门、杭州为代表的一二线城市楼市接连下行，部分三四线城市紧随其后，全面楼市大调整开启。（详见《新房降价，二手房大跌，土地流拍，楼市的艰难超出想象》）
从2018年8月至今，楼市调整接近半年半年。这半年来，广州房价究竟跌了多少？
凯风君用了几周时间，选择了广州最具代表的几个楼盘，横跨中心城区和郊区，包括豪宅、普通住房和学位房，进行实地踩盘，并结合第三方成交价格进行分析。
先看珠江新城豪宅标杆凯旋新世界。2018年年中，凯旋新世界成交均价一度攀升到10万元以上，目前已经普遍降到9万元左右，部分早期项目挂牌均价仅有8.5万元，整体跌幅为10%左右。据中介表示，看盘的人仍旧不少，但成交却低到了冰点。
再看有广州学位房标杆楼盘之称的东风广场，背靠广州名校东风东路小学，东风广场房价在过去一年一飞冲天。2018年东风广场成交价最高攀升到9万元，目前挂牌均价也只有8万元左右，跌幅超过10%。
再看中心城区的刚需楼盘，以天河区大盘骏景花园为例，2018年年中最高成交均价一度高达5.3万元，目前大部分楼盘的成交价在4-4.5万元之间，跌幅为15%左右。据中介表示，最近几个月看房人群大幅减少，成交更是寡淡。
从中心城区到郊区，房价回调的幅度更大。
以位于增城新塘的碧桂园凤凰城为例，增城是广州不限购的两大区之一，也是广州新房二手房的成交大区，房价更容易受市场波动影响。2018年中，凤凰城凤馨苑最高成交价高达2.7万元，如今已经跌落到2万元以下，下跌幅度高达20%以上。
再以位于南沙区的某新盘为例，96房三房单位，一口价最高到180万以上，到2019年1月，同样区位的一口价单位仅仅只要150万元，相当于均价从1.9万跌到了不足1.6万元，跌幅为20%左右。
可见，无论是中心城区还是边缘郊区，无论是学位房还是豪宅，广州房价普遍出现调整，调整幅度约为10%-20%左右。中心城区、学位房相比于郊区，跌幅普遍少了5-10个百分点。
豪宅降价，学位房不再坚挺，郊区热盘大幅回调，新房不得不降价促销，这就是这半年广州楼市的真实行情。
02
比房价下跌更可怕的是什么？
无论跌幅10%还是20%，相比上一轮的大幅上涨，勉强算得上微调。
然而，比价格调整更严重的是，即便大幅降价，也无人接盘。换言之，二手房市场的流动性降到了冰点，这是最致命的。
这在成交量上体现得最为明显。根据阳光家缘数据，早在2018年5月，广州二手房成交量就已见顶，之后就开始一路下行到2018年12月，成交量不到年度最高点的一半，说腰斩一点都不算夸张。
在没有重大楼市调控政策出台的背景下，成交量突然下滑，本就是市场转向的重要标志。
楼市调整，一般都是量在价先，量先动，价后动。成交量大幅下跌，房价再维持在高位已经没有意义。有价无市的局面注定难以长久，价格迟早面临松动。
量价齐跌到来之时，也就意味着楼市正式步入调整轨道。
整个2018年，即便有上半年的疯狂抢房，广州全年成交量仍然创下了新低。
根据中原地产数据，2018年广州市二手房交易登记数为102199宗，同比上年同期(133157宗)大幅下滑23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。
具体到各区。白云成交跌幅最大，高达42.2%，接近腰斩。同样，作为中心城区的天河、越秀、海珠、荔湾，成交量跌幅均在30%以上。
二手房成交量大幅腰斩，意味着市场观望情绪前所未有浓厚，无论是刚需还是投资，基本都进入“持币观望”的阶段，“现金为王”的理念在现实中得到前所未有的贯彻。
03
这一轮调整，何时是头？
这一轮楼市调整，让人想起2008年和2014年。
不同的是，2008年广州房价迅速大跌，不到一年时间就跌了30%左右，背后是全球金融危机的影响，来得快去得也快。而2014年，广州大多数楼盘降价幅度在10%-20%之间，当时市场处于普遍观望之中，来得慢修复得也慢。
这一次，整体市场行情与2014年较为相似。不同的是，此番面临更多不确定性，由此导致宏观放水的空间受到一定限制，且放水的效应面临边际递减的制约。加上经济下行压力更大，且在上一轮居民加杠杆的过程中，六个钱包受到严重的挤压，想要让家庭部门继续加杠杆，恐怕面临更大的困难。
所以，决策层提出了“三稳”方针：稳地价稳房价稳楼市。在实践中，从山东菏泽开始，一些地方政府正在纷纷放开限制，从而试探调控底线。与此同时，货币政策的空间已经打开，年内第一次降准已经落地，更大的宽松还在路上。（详见《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》）
显然，这些政策的集中到来，目的还在于维稳。想要修复市场对于楼市的信心，想要市场成交重新活跃起来，恐怕还需要更大力度的调控宽松和更大力度的货币宽松。
接下来，各大城市将会进行盘整行情，房价不会大跌暂时也难以大涨。如果下一步限购限贷开始松绑，乃至出现了降息等更大力度的货币宽松，那么从稳到涨，未必没有可能。
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