最近有一个段子非常吸引眼球，说的是那永远呼之欲出的房地产税：

2017年：加快房地产税立法

2018年：稳妥推进房地产税立法

2019年：稳步推进房地产税立法

谁知，到了2020年又退回去了，还是：稳妥推进房地产税立法。

从2011年上海、重庆试点房地产税，2013年房地产税立法首次提上日程，转眼间小十年过去了，房地产税仍然远在天边，以至于大家戏称“稳妥推进”就是“不急慢慢来，别出事”。

尤其最近以鹏城为首，又掀起一轮房地产暴涨，财政部和央行眼看着又要开始“大放水”，甚至连财政部都从年初“不能敞开口子花钱”变成了“要保持一定支出强度”。

也难怪大家会担心，放水之后，08年那轮房地产暴涨是不是又要来了？

房子，咱还买得起吗？

小镇非常理解大家的担心，毕竟2016年提出“房住不炒”以来，脱缰的房地产终于被束缚住了，北京和上海等一二线城市已经维持了很长时间的房价稳定，靠努力买房、改善住房条件似乎又有了希望。

然而天有不测风云。就在经济结构转型、国际竞争的关键时刻，新冠疫情这只黑天鹅飞来了——

正如今年报告所说“我们也付出巨大代价，一季度经济出现负增长，生产生活秩序受到冲击”，当前复工复产、保障就业已经成了最迫切的事情。

让曾经半停摆的经济循环转起来，需要一个强大的推动力。然而，我们能打的牌不多了，国外疫情失控，外贸指不上；报复性消费没来，反而报复性储蓄来了，指望消费拉动也不可能了。

那剩下的也只有靠投资了，然而哪里能够短时间提供充足的资金？

也只能靠国家信誉，靠赤字，靠央妈“放水”，哪怕会带来一系列的不良反应，比如我们至今记忆深刻、遗留问题众多的2008年的“4万亿”。

毕竟，这回大会报告明确表示了要“财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债”，这笔钱将用于启动整个中国经济，为企业新增减负2.5万亿、为企业提供金融支持、稳定和扩大就业。

很明显，央妈已经准备启动大放水了。虽然没有当年医治08全球金融危机的水量大，可依旧能有救命之效。

但是没有一种政策只有好处没有坏处，好处越大、负面风险也会更大，包括小镇在内很多人可能都会担心救市资金流入房地产，导致房地产暴涨，同时制造业再次大失血。

毕竟就在上个月，深圳救市资金以“房抵经营贷”的形式再次流入房地产，推动深圳二手房暴涨15%，成为第一个突破7万元/平米均价的城市，以至于人民银行和银保监局紧急要求深圳各商业银行自查信贷资金违规流入房地产领域。

联想起08年、15年的房价暴涨，人们怎能不担心呢?

行政命令、政策确实可以在一定程度上制约某些资本运作，打击投机，但是并不持久，尤其在控制房地产价格上。

咱们先来回顾下房地产行业20多年来的演变：

第一阶段：建立制度的1998-2003年。住房商品化改革，建立了预售和招拍挂制度，房地产基本制度奠定。

第二阶段：稳定房价的2004-2007年。依靠经济高速增长和居民收入增长推动房地产发展，房价和收入基本保持同步。

这一阶段密集出台调控政策，涉及信贷、土地、利率等等各方面，比如著名的“90/70”政策，明确要求90平以下小户型占比70%以上。

第三阶段：刺激内需的2008-2010年。面临全球金融危机威胁，为刺激内需，积极鼓励房地产业发展，强调以房地产市场拉动经济增长，出台了大量“救市”政策，大量资金流入房地产，房地产爆发性发展，也导致房价增长和收入增长出现脱节，房价暴涨。

第四阶段：抑制投机的2010-2013年。针对前一阶段房价暴涨，通过一系列政策锁紧水龙头，打击投机炒房，比如 “国十一条”、“国八条”、“国五条”乃至限购限贷等等。政策限制与投机激烈博弈，房价起起落落，但是也打击了自住的刚性需求。

第五阶段：双向调控的2014-2015。针对上一轮抑制投机，却误伤刚需的情况，从2014年开始，提出“双向调控”，从供给和需求两端同时调控，既要满足住房供给，也要控制房价过快增长。

然后就是最为关键的第六阶段：“房住不炒”回归居住本质的2016年至今。

从2010年开始政策调控越来越强，但是投机者不断寻找政策漏洞，比如本为了改善居民生活品质的棚改，反而被利用极大刺激了三线以下城市房价暴涨，民众苦不堪言。

2017年全国房价涨幅，西安、清远、常州排在前三

于是，2016年底中央工作会议上，“房子是用来住的，不是用来炒的”明确提出，引导住房回到居住的基本功能，抑制房地产投机。

梳理完整个脉络，相信读者们也都明白了国家对于房地产的整体态度：不允许投机，保障居住，但同时又是好用的“金融工具”。

是的，在我们国家，房地产业也是个金融工具。经济不好时，放水鼓励大家买房，拉动房地产上下游行业。房地产也是蓄水池，水太多了怕影响物价时，又限制交易，把水锁在楼市。

比如2008年全球金融危机，中国经济受到严重威胁，不得不放水刺激经济，大量资金流入房地产，次年房价涨幅达到巅峰的23.18%。危机过去，2010年立刻加强政策管控，限制炒房，房价涨幅立刻降到7.5%，放的水大量锁在了房地产领域，物价基本稳定。

危急关头，放水救市是迫不得已之下的选择，先救命再治病，但是危机过后，肯定后腾出手来秋后算账。

另一方面，梳理过去的房地产调控时，我们也同样发现，政策调控好像没有我们想象的那么给力。总是有一些城市偷偷摸摸的给房地产解绑，违抗上头方针。

毕竟有太多的城市依赖土地财政，大多数城市长期以来土地收入占到当地财政收入的一半以上。为了升官，偷偷放松下调控又如何呢？毕竟中央政策下，还有个地方自主嘛。

2012年，芜湖宣布“补贴购房”新政暂停，发布仅3天。芜湖住建委相关领导被约谈

更关键的，政策的本质就决定了只是中短期机制，任何政策出台，所有人都知道总有一天会调整，没法从根本上调整财税体制之类底层逻辑。这也就导致了政策稍有松动，房价就会“报复性”上涨，甚至有些精于算计的投机者还能趁着政策调控的趋势大赚一把，更别说那些掌握消息的人。

想要根本解决问题，只有通过建立长效机制，让所有人形成一种不随着某个人、某个阶段而变化的稳定预期。

这种长效机制就是法律，就是《房地产税法》。充分打击囤房者、投机者，让炒房无利可图。

03

为什么房地产税立法这么难?

从2011年上海、重庆试点，到2014年首次出现在报告上，然后是2018年、2019年不断递进，相关的工作比如全国房地产联网也陆续完成，各位领导不断表态。

似乎房地产税已经非常近了。

然后今年的表述又回到了2018年的“稳妥推进”，难免让大家犯嘀咕：这是咋了，怎么又退回去了，难道又不准备搞了吗？

小镇非常理解这种担忧，毕竟现在面对巨大的住房压力的年轻人真的不容易。但这个国家……并不是掌握在年轻人手上的。

小镇曾写过从房地产税立法，看中国立法中各方博弈（上）、从房地产税立法，看中国立法中各方博弈（下）两篇文章，阐述过其中的制度环节的难点所在。

但是，所幸在中国，资本之上还有一个束缚，那就是中央。中央的根本利益是长远的、整体的，是为整个国家未来负责的。而年轻一代，就是国家的未来。

所以这些年来，中央一直在推行各种惠及刚需的住房保障政策，比如限价房、共有产权房、廉租房、公租房等等，还有些城市专门提供了人才保障房，吸引人才落户。

以杭州市余杭区的人才住房补贴为例

而一旦房地产这个金融工具完成了阶段性任务，中央就马上强化了对投机的打击，推行各种惠及年轻人的住房保障政策。

这种大趋势是肯定的，因此，我们不能因为一些暂时的调整就失去信心。

只要大方向不变，房地产税就一定会出台，毕竟无论是地方匮乏的财政，还是解放年轻一代，又或者鼓励民族自强不息、勤劳致富，摆脱投机致富的陷阱，都必须打击投机、压制房价。

本来这两年，中央确实已经有相关决定了。

比如去年，就有领导就称，要集中力量落实好中央确立的重大立法事项，制定房地产税法的调研、起草都要加紧工作，确保如期完成。

2019年的报道

但没想到的是，新冠疫情横空出世，全球陷入衰退，对中国经济带来的威胁甚至在2008年之上。我们不得不咬咬牙，又祭出了放水的金融工具，就算房价泡沫增大也顾不得了。

虽然我们已经力保放水能更精准一些，但不可避免地，还会有水涌进楼市之中，比如深圳的“房抵经营贷”被利用。

本来房价增长已经到强弩之末了，泡沫化已经严重危害实体经济了，如今因为新冠的原因又不得不涨了一波，很显然这必将引发房地产税加速，以处理这剂应季猛药的副作用，否则十几年的政策调整将溃于一旦。

立法延后，但是有些工作反而恰到好处可以开展了，比如房地产税试点。

04

所以，哪座城市会成为房地产税试点城市？

早在2011年房地产税就已经在上海和重庆试点过了，但是那一次影响范围太小、并不充分。

上海选择是对增量房征税，税率较低，实际仅为0.28%和0.42%，反而对非户籍居民打击明显；重庆选择的是针对高端住宅征税，税率分别为0.5%、1%和1.2%，主要针对“无户籍、无办企业、无正当工作”人群的购房需求。

2012年时的一则新闻

从实践来看，由于圈定范围太小、免征面积过大，在短期虽然造成住宅房价下降，但是中长期反而因免征面积，导致与刚需联系最紧密的小户型商品房加快上涨，反而增加了刚需购房的难度。

因此，需要有一个城市采取与上海、重庆不同的试点方式，尝试覆盖面更广、税制更加简化、更加科学合理适合全国推广的方式，包括试点合理的税基评估机制、房地产税收税为民、公开透明等等机制。

更为重要的是，要通过试点来尝试如何攻克房地产税立法难点。包括：

1、 既得利益如何平衡

2、 如何获得更多数人得认可

3、 如何对小产权、福利房等等不同产权房征税

4、 房产价值如何评估

5、 征税体系完善、专业队伍建设

等等

中国改革开放以来，最成功得经验就是政策试点，尤其是自上而下由中央推动、地方实践的政策试点模式成功改变了中国，成功走出了属于自己的改革开放道路。从上海、深圳等第一批对外开放城市，再到城市群再到整个国家，中国的试点神功走的极为稳健，也极为成功。

曾经走在试点前沿的蛇口

那么将彻底改变中国未来财政税制、经济结构、利益分配的房地产税，又怎么可能不进行充分试点呢？

现在的问题，仅仅是什么时候，哪座城市进行试点了。

这一次试点将是2011年上海重庆试点的全面升级版，将直面既得利益结构的调整，不可能再像之前那样只针对增量不动存量，需要为中国未来全国改革铺路。

小镇总结了一下试点需要满足的条件：

1、 房地产种类多、产权类型丰富。方便探索所有产权房产征收问题，尤其小产权房等。

2、 当地人均收入要高。房地产税是纳税人用其他收入交房子的税，试点需要考虑纳税人承受能力，降低阻力。

3、 老年人要少。房地产税立法一大难点就是吃养老金甚至养老金都没有只有房子的老人，怎么征税的问题，这个问题需要解决，但是人数不能太多。

4、 年轻人要多。年轻人抗压能力大，也更希望通过房地产税压制房价，有利于房地产税试点获得支持。

5、 财政对土地财政依赖少。一旦征收房地产税，那各种建立在土地上的费用就得改为税，必然会冲击地方财政结构，对土地财政依赖小，试点风险才小。

6、 城市发展深受高房价之苦，而且有房地产以外的发展选择。

7、 立竿见影，效果要好，收到的税要多。

8、 政治清明，民众素质高。便于监督改革，发现试点问题。

9、 曾与大政策相悖。比如违反“房住不炒”，投机现象明显，需要刹车，杀鸡儆猴。

10、 最后一点：这个城市要在中国政治格局中有足够的重量，有代表性。

有一个城市非常符合上述条件，这个城市：

1、 有极为丰富的改革试点经验，甚至是改革的象征。

2、 规模大，经济极为发达，经济规模居亚洲前五。

3、 人口年龄结构年轻，充满活力，年龄中位数仅为32岁，18到60岁人口占比超过七成。

4、 有极为丰富的产权类型，尤其小产权房、富裕农村等等种类繁多，甚至诞生了包租公婆群体。

5、 外来人口、年轻人众多，外地非户籍人口占比接近七成，渴望安家，有极为庞大的希望解决居住问题的群体，群众基础好。

6、 房价飞涨，甚至在房住不炒、疫情防控复工复产的时候，都出现房价暴涨，投机炒房屡禁不止。

7、 明明有极好的制造业、科技发展道路，却偏偏沉迷房地产，逼得世界顶级科技企业被迫搬离。

8、 土地财政依赖度不到20%，除了土地有的是赚钱路子，经得起调整。

9、 人口素质极高，近几年新增常住人口超过六成是大学生以上各类人才。

到了这，相信很多朋友已经知道是哪里了。是的，就是深圳。

没有比深圳更合适的房地产税试点城市了，改革基因深厚、城市极为年轻，土地财政依赖极低，房价和涨幅却全国第一，第一个也是唯一一个二手房均价超过7万，最近一个月涨幅更高达15%。

更妙的是这座城市太年轻了，拥房最多的群体不是各种高官显贵，反而是因为改革机缘巧合的征地一代，既得利益相对容易撼动。

尤其这座城市本身，过去以科技、勤劳、努力、奋斗立足，然而房地产却生生逼走了多少充满希望的年轻人。从上到下，改革最容易得到支持。

这座城市不去试点，谁去试点？

05

中国社会经济改革已经进入深水区，社会也在经历结构调整的阵痛，开征房地产税也只是一系列变革链条中的一个齿轮，可以说，先有社会经济体制的改革，才会推动房地产税改革，房地产税的改革是社会经济改革的成果。

值得庆幸的是，从2013年至今，中国已经从上到下进行深入根本的改革。大吃大喝刹住了，纪委巡视、扫黑除恶、环保风暴灭掉了无数的保护伞，政治体制、经济结构调整深入社会各个层面，尤其携疫情防控大胜之势，中央权威空前加强。

疫情冲击下，很多人失业、收入锐减，这时候深圳房价暴涨起了个大大的坏头，人心慌乱，按照中央此前做法，是一定会被断然制止的。

但是截止目前也仅仅是深圳的人民银行支行和银保监局发了一个通知，要求各个银行自查，自查能查出什么来呢？不过让投机行为更加隐蔽罢了。

同时，各大中央媒体态度也并不强硬，官方尤其中央也没有更多发声，一切都是那么的不痛不痒，深圳房价仍然领涨。

似乎，对于深圳新的炒房行为，并不被太在意，但是北京上海等地限购限贷政策一点都没放松，京沪房价保持稳定，甚至有的还降了。

这一切太反常了。

现在的深圳，投资买房就像是一场赌局，赌的是房价上涨速度能够跑赢贷款和通胀，只要深圳每年房价上涨速度不低于10%，那就赚到了。

但是，就在投机狂欢下，有些关键变化正在悄悄发生。

2016年以来，深圳一直严格控制居住用地供给，这也导致住房供不应求，深圳房价暴涨。但就在5月8日，深圳正式印发了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，全力保障住房用地，加速保障房建设，一两年后，大量保障房即将入市。

一切都如风暴来临前般宁静，又或许一场对投机资本的围歼战即将到来，这一战将推动房子回归居住本质，令中国年轻一代轻装前行。

相比国家未来，房地产既得利益再庞大也是小利。这一轮暴涨，反而更能分清投机与刚需，误伤概率大大降低。

这一次，房地产税试点恐怕真的不远了。

正如2020年5月22日下午，大会播报中的一篇充满力量的文字：“中国共产党根基在人民、血脉在人民。党团结带领人民进行革命、建设、改革，根本目的就是为了让人民过上好日子，无论面临多大挑战和压力，无论付出多大牺牲和代价，这一点都始终不渝、毫不动摇。”

实现”居者有其屋“，让人民安居乐业，我们相信，这一定会有实现的一天！

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