最高院：以物抵债签署的《商品房买卖合同》中的购房人，未办理房屋权属变更，不能排除强制执行！

民法典权威解读 2022-03-23

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来源：民法典帝国

要旨】《执行异议和复议规定》第二十九条之规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，权利人可以请求对方履行该协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于案涉《商品房买卖合同》，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。

【案例索引】《李韻、李长远再审案》【（2020）最高法民申4108号】

【争议焦点】以物抵债签署的《商品房买卖合同》之购房人是否符合物权期待权保护的条件？

【裁判意见】最高院认为：人民法院审理案外人系商品房消费者执行异议之诉案件时，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。但人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。本案中，截至一审法院于2015年6月24日作出（2015）淮民二初字第00144-1号民事裁定并查封案涉房产时，李韻既未就其与明星公司签订的《商品房买卖合同》申请预告登记，也未就涉案房产办理产权登记。

《执行异议和复议规定》第二十九条之规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而李勋与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其因案外人淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司拖欠其借款而约定以房抵债，随后于2012年12月20日与明星公司就该公司开发的四套涉案房产签订四份《商品房买卖合同》，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，李韻并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，李韻可以请求明星公司履行该协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，李韻不能基于案涉《商品房买卖合同》，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。