最高法：父母出资购房，民法典后归属认定规则（2021民法典后更新）

民法典权威解读 2023-12-30

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父母出资为子女购房，在子女离婚的时候，该出资是对子女的单方赠与还是夫妻共同财产？这个问题的纠纷近年来不断增加。

2020年12月29日，最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一（2021.1.1实施），其中，关于“子女登记结婚前，父母出资购房，视为对自己子女单方的赠与”这一点的规定和之前《婚姻法》司法解释是一致的。

但是，对于子女登记结婚后，父母出资如何认定则修改为“有约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。”与原来《婚姻法》司法解释二规定“该出资应当认定为对夫妻双方的赠予，除非父母明确表示只赠与给一方”。司法解释三规定，“如果产权只登记在其子女名下，视为对自己子女的单方赠与。”有着明显的差别。

也就是说，该司法解释实施后，子女婚后买房，父母出资的，没有约定或约定不明确的，无论是全额出资还是部分出资，无论是登记在一方名下还是双方名下，都优先推定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有。

根据这一新规定，建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表（2021）

婚前买房

出资情况	房屋产权登记	司法实践
一人出资	结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房	认定为出资方的个人财产
结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下
结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷	认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。
房屋登记在非出资方名下	通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。
双方出资	房屋落在夫妻二人名下	同居生活期间购房，按一般共有财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。
房屋登记在夫、妻一人名下	同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官综合考虑购房背景、出资数额等因素，以公平原则作出认定。

婚后买房

出资情况	房屋产权登记	司法实践
以夫妻一方婚前个人财产购房	房屋登记在出资方名下	房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下	应认定为夫妻共同财产
以夫妻共同财产购房	房屋登记在夫妻双方名下	认定为夫妻共同财产
房屋登记在夫妻一方名下
房屋登记在未成年子女名下	夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。

父母出资买房

婚前：

出资人	房屋登记	司法实践
一方父母全资出资	登记在出资方子女名下	认定为产权登记方婚前个人财产
一方父母支付房屋首付款	登记在出资方子女名下	由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷（包括本金与利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
登记在另一方子女名下	一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。
登记在双方子女名下	认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。
双方父母均出资	登记在夫妻一方名下或双方名下	应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。

婚后：

出资人	房屋登记	法律规定
一方父母全资出资	登记在出资方子女名下	有协议约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与
登记在对方子女名下或双方子女名下	一般认定为夫妻共同财产，但协议明确约定赠与一方的除外。
一方父母部分出资（或支付首付款），夫妻双方共同还贷	登记在出资方子女名下或双方子女名下	认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但有协议明确约定赠与一方的除外。
双方父母均出资	登记在一方名下	按照夫妻共同财产处理。但当事人另有约定的除外。
登记在双方名下	认定为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。

特别注意：父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。

法条链接》》
《民法典》婚姻编司法解释一第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
《婚姻法》司法解释二第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法》解释三第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
民法典第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有: (一)工资、奖金、劳务报酬; (二)生产、经营、投资的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外; (五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产,有平等的处理权。
第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

案例来源：山东高法

父母“赞助”的购房款，离婚后还需要偿还吗？

岳霖和陆瑶是一对校园情侣，大学一毕业，两人就决定步入婚姻的殿堂。但是面对节节高升的房价，刚刚毕业的俩人还没站稳脚跟，除去每个月花销基本所剩无几，一时间也拿不出那么多钱来付首付，经过商量之后，决定先租房结婚。

婚后岳霖总觉得租房过日子不太方便，每个月房租是一笔不小的开支，未来也要面临着孩子的问题，租房总归不是长远之计，便和陆瑶商量要买房。岳霖认为两人可以向各自父母借一些钱付首付，之后两人一起还贷。但陆瑶家在农村，父母务农，家庭条件不太好，根本凑不出这笔钱。两人就是否买房的事产生了矛盾，经常吵架。
岳霖的母亲王某得知后，考虑到岳霖和陆瑶刚毕业，工资也不高，为缓解小夫妻经济上的困难，决定出资60万元帮助小夫妻俩买套小户型的房子。岳霖给母亲出具了借条，并且签了名、按了手印。房款一次性付清后，小夫妻办理了相关购房手续，顺利住上新房。

新婚的甜蜜随着时间被慢慢冲淡，夫妻双方在很多方面存在思想差异日渐显现，婚前夫妻间的一些小争论在婚后反而更加严重，双方都感到毕业后冲动结婚实属有点草率。没过多久，两人的矛盾终于到了不可调和的地步，便开始分居并协议离婚。双方都同意离婚，但对购买的房屋曾经借下的欠款却有不同想法，协商未果。因岳霖夫妻俩离婚，并对曾经借款争执不休，母亲王某便起诉至法院，要求岳霖与陆瑶连带偿还借款本金及逾期利息。

法院判决：共同偿还60万元及逾期利息！

本案中，双方婚后购房，其二人的购房款中有60万元系王某出资。岳霖在本案中并未提供证据证明王某具有赠与诉争款项的意思表示，因此，在无证据证明王某系赠与的情况下，案涉出资款实质为对夫妻双方购房的资金出借，岳霖和陆瑶理应负有偿还义务。

最终，法院依法判决岳霖与陆瑶共同偿还王某借款本金60万元及逾期利息。

法官说法：父母资助买房不应必然认定为赠与

现如今受高房价影响，子女刚参加工作又面临结婚压力，在经济条件有限的情况下买房，父母多多少少都会资助一些。在很多传统观念里，尤其是一些独生子女，很自然的认为父母的钱就是自己的钱，父母的资产就必须给自己。因此，有些子女在遇到经济困难时，觉得父母应该无条件的给予支持。
从社会公序良俗的角度来讲，虽然子女购房、成家，父母给予资助也属正常，但不能将父母的资助理所当然的认定为赠与，这种坐享其成的想法，亦为法律所不能支持。成年子女特别是已经成家的子女，在经济上父母是相对独立的，子女不能无条件地向父母索取，应予认定该出资款为对儿女的临时性资金出借，目的在于帮助儿女渡过经济困窘期，儿女理应负担偿还义务，如此方能保障父母自身权益。至于事后父母是否要求儿女偿还，是父母行使自己债权或放弃自己债权的范畴，与债权本身的客观存在无涉。本案中，王某明确表示这笔资金属于出借，岳霖夫妻对这笔资金理应需要偿还的。

在父母资助案件中，考虑到双方关系特殊及中国的人情常理，父母未要求子女出具借条为常理所默认，但如果父母方提供了转账凭证证明款项交付，且其子女一方认可借款，则父母一方已完成了初步的证明责任。非己方子女主张系赠与的，应当提供证据证明，无法举证的，则应承担举证不利后果。

“死生契阔，与子成说。执子之手，与子偕老。”是婚姻最好的结果。但一旦感情发生破裂，即使父母婚后出资购房，在没有明确赠与意思表示下，也只能：“各走各路，钱返原主。”
在当前社会离婚率不断攀升，“啃老”现象大量存在的前提下，司法鼓励年轻夫妇自行积累财富，不因子女婚姻关系的不稳定而导致父母财产的大量流失，致使父母老年生活陷入“困境”。在这里提醒，为了避免争议的发生，父母在子女婚后对其进行大额资金支持时，可以明确表明是借贷还是赠与，是赠给子女个人，还是赠与子女夫妻二人，并注意保留聊天记录、借条、赠与协议等证据，避免产生不必要纠纷。

(文中名字均系化名）