对于房地产市场来说，2017年必将是影响深远的一年。

楼市从起伏不断到归于平静，供给端发力的同时，需求端的心态亦发生变化，不断趋于理性，“长效机制”一词则因框定了未来房地产行业发展的大方向而备受关注。这一年，无论是密集的楼市调控、住房租赁市场的全面布局，还是房企业绩创新高、并购趋势加剧，其背后都反映了整个行业面临的巨变。因而，当我们展望2018年的时候，首先想到的是房地产市场面临着新融资、新市场和新方向。

岁末年初，中国财富网（微信ID：china-cfbond）希望通过盘点2017年楼市的8个影响深远、又充满变量的现象，梳理出一条脉络。其实，这条脉络也是对政策层面实施“房住不炒”的措施逻辑的一次回顾。

100余个城市发布了250余次调控政策，密度、力度都超出了预期。调控新政打压了“加杠杆”炒房行为，逐渐让市场回归理性。

从出台楼市调控政策的县市分布来看，呈现出环京区域“画圈”、珠三角区域“连片”，以及长三角区域“散布”的特征。从调控手段来看，始于2011年“京八条”的“限购”已经成为各地出台楼市新政的标配；此外，易操作、可伸缩的“限贷”和“限价”，也成为今年不断加码的调控新政的主流；而对商品房的交易转让进行一定年限限制的“限售”，则让房地产投资投机客“快进快出”的通道被封堵。

“因地制宜、因城施策”的楼市调控“组合拳”，取得良好成效。截至11月底，商品房销售面积结束了2016年高位增长的局面而逐步回落，房价增幅连续13个月缩减，房地产市场回归理性。

3月北京楼市调控政策密集发布以后，成交量由热转冷。尤其是在新建商品住房获取预售证的“8万元”限价红线下，更是出现了二环与五环新房同价的怪现象。虽然这道看不见的红线在下半年被冲破，但“地段”好的新楼盘依旧因与同区域二手房价格倒挂而一房难求。不仅是北京，多地新建商品住房在“限价”等因素影响下，出现了与二手房价格倒挂的现象。

前11月，108家房企融资总额为10014亿元，其中海外发债合计1993亿元人民币，占总融资额约两成。

从去年9月开始持续的房企发债难，到今年调控潮暴发后愈发显露。资金压力和偿债高峰将临，房企融资趋向多元化。金融去杠杆导致房企融资渠道不断收紧和规范化，不断加码的楼市调控让销售资金回笼周期变长。在它们的双重影响下，房企融资难度陡增，融资成本亦全面回升。

今年以来，多家房企申请发行的公司债项目被放缓，尤其今年上半年，房企公司债几乎全面停发。在这种情况下，房企对海外发债青睐有加。比较典型的是，年中3个月内，恒大发行3期规模达66.24亿美元的离岸美元债，创中国企业境外发债规模新高；佳兆业亦是数十亿规模的海外发债大户，而龙湖、碧桂园、绿地、融创等房企亦发行了规模为5亿至10亿美元的海外债。

受“购租并举”等政策影响，今年租赁市场风生水起，无论是从立法和土地招拍挂的布局，还是“租购同权”概念的提出，甚至是《土地法》修正案对于农村土地制度改革的铺垫以及集体建设用地入市建设租赁住房的举措，都将对未来房地产市场、尤其是住房租赁市场产生深远的影响。

据统计，当前长租公寓市场规模已超100万间，未来住房租赁将形成一个万亿级别的市场。万科“泊寓”、龙湖“冠寓”和旭辉“领寓”等房企自有长租公寓品牌渐为人们熟知。而在资本市场上，租赁已经成为受追捧的一个市场题材，昆百大A、世联行、万科等标的普遍有不俗的表现。

2017年，不仅是长租品牌快速布局的一年，也是长租公寓类REITs集中发行的一年。无论从哪个角度来看，其对于长租市场都是有着特殊意义的一年。

中国市场迄今共推出7单租赁住房资产证券化产品，其中有6单在2017年集中发行。

1月10日，国内首单公寓行业资产证券化产品——魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌；

8月15日，中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划起息；

10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过；

10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs、首单储架发行类REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，获得上交所审核通过；

12月1日，招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划获深交所评审通过；

12月26日，旭辉领寓发起的首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批。

作为整个租赁住房证券化产品链条的“源头”，未来REITs的实力不容小觑。

预计北京全年“卖地”收入超2000亿元。此外，上海、杭州、南京、重庆四城的土地出让金收入亦过千亿元。

与2016年去库存阶段的供地规模收紧相反，2017年的住宅用地供应成倍数增长，呈现出供地面积和价格双增长的局面。尤其是一线城市，限地价、竞自持面积、供应租赁住房用地等，都表明了“房住不炒”的逻辑。北京就明确表示，未来5年供千顷集体用地只租不售。

地价高企、限制又多，拿地成本陡升，房企联合拿地成趋势。从房企角度来说，土拍新规则下的竞争更加激烈。由于自持物业对房企要求较高，资金体量大、流动性强的大型房企才有实力竞得自持地，而中小型房企出于自身流动性的限制，往往会被迫退出自持地的竞拍。而在自持项目的压力下，房企要勇于创新才能找到新的盈利点。

7月10日，万达商业与融创中国联合发布重大公告的这场涉及631.7亿元的股权转让，无疑将成为2017年的标志性事件。作为行业第一梯队的两家大型房企，无论万达的“轻资产”之路，还是融创的“并购王”标签，其背后都体现了对于经营模式的深层次探索。

数据显示，仅2017年前8月，房地产行业就发生了150余宗并购案，涉资2177亿元。其中，7月份发生的并购案涉资近千亿元。

此外，除了通过“招拍挂”市场拿地外，并购拿地亦成为房企新趋势。在当前政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素影响下，面对核心优质地块“拿地难”的问题，“实力派”房企通过在二级市场进行项目或项目公司股权收购获取存量土地，已经成为一种新路径。

截至11月，碧桂园成为国内首家年销售额超5000亿元的房企，14家房企进入千亿时代。

在调控频出、楼市降温的2017年，商品房销售面积结束了2016年高位增长的局面而逐步回落，房价增幅亦连续缩减13个月，但从前11个月的数据可知，2017年房地产销售面积、销售金额再创新高已成定局。

无论是从销售业绩和利润的角度来看，还是从负债率的角度来看，大型房企和中小房企已经形成差异。“大鱼吃小鱼”的局面在持续，行业分化进一步加剧。

作者：胡恩燕

摄影：李林

新媒体编辑：熊烨