淄博太牛了！用这一招救楼市，电话都被打爆了
来源 | 深蓝财经
撰文 | 杨波
为了推动楼市的复苏，上至中央，下至地方，政策利好接踵而至。尤其是各地方，在政策上更是“八仙过海，各显神通”。
日前，一种旨在推动“以旧换新”的新政悄悄出现。目前主要有两个城市开始试点，一个是南京，一个是淄博。
9月7日，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》，对“换新购”服务新模式进行了详细说明。具体来说：在“换新购”服务模式中，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在新建商品住房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期。若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续;若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。
这个新政是将“卖旧房与买新房”进行了联动绑定，业主可以一次性实现“卖旧买新”的升级置换。这对于想要“置换”的业主而言，确实省了很多麻烦。
无独有偶。
9月7日，淄博市房地产开发协会和市房地产经纪与评估协会联合发起“以旧换新”省心购房企业签约仪式，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。早在今年8月28日，淄博市房地产开发协会、淄博市房地产经纪与评估协会发出“以旧换新”省心购房倡议书。凡在城区内具有出售自有存量住房，购买新房意愿的群众，均可享受“以旧换新”省心购服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险。
淄博此次倡议与过去的交易有一个重要区别，即此类交易模式是有兜底机制的。不过，目前没有细则。谁来兜底，怎么兜底，兜底价格怎么计算，都未知。
据说新政后，淄博当地主管部门的电话已经被“打爆了”。
从网友的留言来看，大多是高度评价新政的。整体来看，“以旧换新”还是比较有亮点的。
两个地方的新政，对于解决当下楼市需求不足的现状，精准有效的刺激到一批有着真实“置换”需求的业主。戳中了他们的痛点。
地方真是够“拼”的！
如何客观评价这一新政呢？
首先，“换新购”的关键环节其实是“卖”。在旧房出售环节，南京是以市场化的方式进行的，也就是中介机构“优先卖”这类“换新购”房源，但是没有引入兜底的政策。至于在约定时间内能不能卖出去，不确定因素就太多了。毕竟当下，各城市二手房源数量积压较多，如果在价格上没有明显优势，“优先卖”也是徒劳的。
但淄博方面竟然引入了兜底置换。旧房子如果不能出售给C端，可以由B端兜底。这对于业主而言，的确是一大利好。谁来兜底？其实可以是市场上的资产管理机构、可以是做长租的企业，也可以是地方平台公司。不过，对于“兜底”的价格，就不要太抱期待了。个人认为，这个价格，可能无限接近于法拍房的价格，肯定低于能够自由买卖的市场价格。
因此，终归到底，要让“置换”链条成功，首先要把旧房子卖出去。但是旧房子的“买家”在哪里呢？新政并没有解决这个问题。谁来兜底，目前也无法明确。
其次，房价的内部分化或更加严重。
对于购房者而言，当下的一个基本共识是，房子不在多而在精。因此，此类政策无疑将加速“置换”链条的推动，市场上的“老破小”房源或大量出现，在需求不足的情况下，互相杀价就是必然。不过，这有助于新房的去化，新房动销了，土地出让也就更加顺利了。
最后，三四线城市还面临一二线城市的虹吸。
截止到11日，已经有南京、青岛、济南等强二线城市全面取消限购。接下来，可能杭州、苏州、武汉等其他二线城市，也可能跟进全面解除限购。从城市化的角度来看，人口依然在朝着国家中心城市，区域中心城市聚集。比如济南、青岛限购全面取消，从整个山东半岛来看，对于淄博等城市的楼市，属于利空。预计人口、资金可能会持续向中心城市聚集。在新增需求不足的情况下，三四线城市楼市只能依靠“存量”需求的腾挪维持。
政策一轮又一轮，楼市依然不温不火。
据“央视财经”报道，南京8月份新政出台后，二手房挂牌量整体增加7%。显示出目前市场整体信心依然偏谨慎的。